Кўчмас мулк иқтисодиёти

16.4. Даромадли ёндашув 
Қиёсий ҳамда ҳаражатли ёндашувлардан фарқли равишда даромадли ёндашув 
кўчмас мулк объекти ҳақида инвестор нуқтаи назаридан маълумот олишга йўналтирилган. 
Бу ҳолда кўчмас мулк объектига фақатгина даромад манбаи сифатида қаралади. Бу 
ёндашувнинг 
камчиликларига 
барча 
ҳисобларни 
башорат 
маълумотлари 
ва 
экспертларнинг дастлабки хулосалари асосида тузиш киради. 

---

229 
Даромадли ёндашув 
ўз ичига келажакдаги даромадлар оқимини уларнинг жорий 
қийматига қайта ҳисоблашни олади. Баҳолашда даромадли ёндашувдан фойдаланишдаги 
ҳисобларнинг умумий алгоритми қуйидаги бешта ҳаракатни бажаришни кўзда тутади 
(16.3 - расм):
16.3 - расм. Кўчмас мулк объектларини баҳолашга даромадли ёндашув 
ҳисоблари алгоритми
1.
Келажакдаги ялпи даромадни аниқлаш. 
Корхонанинг сўнгги 3 йилдаги 
даромадлар ва ҳаражатлар бўйича йиллик баланс маълумотларига асосланиб, баҳоловчи 
ялпи даромадни аниқлайди. Бунда қуйидагилар аниқланади: 
потенциал ялпи даромад, яъни, операцион ҳаражатларни чиқариб ташлашдан 
олдинги майдонлар тўлиқ иш билан таъминланганда объект бир йилда олиб келиши 
мумкин бўлган даромад.
ҳақиқий ялпи даромад потенциал ялпи даромаддан келиб чиқиб, тўловларни йиғиб 
олишдаги йўқотишлар чиқариб ташланадиган ва кўчмас мулк объектидан қўшимча 
даромад қўшиладиган даромаддир (масалан, кўчмас мулк объектининг ҳудудида ёки 
ундан ташқаридаги тадбиркорлик фаолиятидан). 
2. Операцион ҳаражатларни чиқариб ташлаш.Баҳоловчи корхона балансида акс этган 
операцион ҳаражатларни таҳлил қилади. Ҳаражатларнинг бу тури ялпи даромад олишни 
таъминловчи, объектнинг функционал яроқлилигини ушлаб туриш учун зарур бўлган 
ҳаражатларни акс эттиради.
3. 
Соф (операцион) даромадни аниқлаш ва тузатишлар киритиш.
Соф даромадга 
тузатишлар киритиш тадбиркорга боғлиқ. Айтайлик, даромаднинг 70% и ижара ҳақини ва 
бошқа ишлаб чиқариш ҳаражатлари қоплаш учун кетади, бу ҳолда тадбиркор мукофот 
кўринишида ялпи даромаднинг 30% ни олиши мумкин.
Соф даромадда кредитларга хизмат кўрсатиш бўйича ҳаражатлар ва амортизация 
ажратмалари ҳисобга олинмайди. 
4. 
Баҳолаш ва гудвилл мультипликатори. 
Гудвилл (инглиз тилидан Оксфорд луғати) 
“харидорга бизнес сотувчиси томонидан бериладиган имтиёзлар; бизнес қийматининг 
алоҳида элементи деб тан олинадиган мижозлар ёки харидорлар рўйхати;” каби 
аниқланади.Бухгалтерия ҳисоби стандартлари бўйича халқаро қўмита, 
гудвилл – бу 
бизнеснинг баҳоси ва унинг активларининг бозор баҳоси орасидаги фарқ
, деб ҳисоблайди. 
Ҳар иккала таъриф ҳам бизнеснинг алоҳида хусусиятлари натижасида олинган қўшимча 
қийматни ва баҳоланаётган объектнинг қийматига қўшилган қийматни тавсифлайди.
5. 
Кўчмас мулкнинг якуний қийматини аниқлаш.
Бунда қуйидаги усуллардан 
фойдаланиш мумкин: даромадлар капитализацияси; дисконтланган пул оқимлари вва 
қолдиқ техникаси. 
Баҳолашнинг асосий усуллари. 
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усулидан
доимий 
ёки бир текис ўзгарувчан даромадлар башорат қилинаётганда фойдаланилади. Бу 
усулнинг асосида, баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг эксплуатациясидан келадиган 
соф фойдани ҳамда уни сотиб олиш учун сарфланган капитални ўрнини қоплашни 
ҳисобга 
олувчи 
капиталлаштириш 
коэффициентини 
ўзида 
намоён 
этувчи 
капиталлаштириш ставкасини аниқлаш ётади. 
Умумий ҳолда капиталлаштириш ставкаси қуйидаги формула билан аниқланади:
Келажакдаги 
ялпи 
даромадни 
аниқлаш 
Операцион 
ҳаражатларн
и чиқариб 
ташлаш 
Соф даромадни 
аниқлаш ва 
тузатиш 
Баҳолаш ва 
гудвилл 
мультипликато
ри 
Кўчмас мулкнинг 
якуний 
қийматини 
аниқлаш 

---

230 
Капиталлаштириш ставкасини ҳисоблашнинг бошқа усуллари ҳам мавжуд:
1.