Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

4 ОРГАНИЗАЦИЯ, ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ЖИЛЫХ
РАЙОНОВ И МИКРОРАЙОНОВ


4.1 Изучение условий местности и выбор участка для города
Выбору территории для города предшествует обследование естественных (природных) условий местности и изучение технико-экономических факторов. На основе этого определяется состояние и перспективное развитие градообразующих отраслей, выяс­няется характер существующих населенных мест в районе расположе­ния города и данные о железнодорожном, водном и авто­мобильном транспорте, а также о местных строительных материалах и топографических условиях участка.
Всестороннее и тщательное изучение природных факторов дает представление о климате, рельефе местности, растительности, составе почв, поверхностных и грунтовых водах, источниках водоснабжения и загрязнения, местах заболачивания и затопления, а также о глубине промерзания и устойчивости грунтов.
Анализ технико-экономических факторов, т. е. размещения промыш­ленности, населенных мест, сетей культурно-бытового обслуживания и их перспективного развития в дальнейшем, необходим для решения за­дачи размещения жилой и резервной территорий, зеленых насаждений, технического оборудования и благоустройства участка. Все это помога­ет лучше разработать проектное задание и тем самым правильно решить проект планировки. Одновременно изучаются местные ресурсы строи­тельных материалов, так как наличие или отсутствие тех или иных материалов в районе строительства оказывает существенное влияние на выбор типов жилья. Выбор места для городского поселения - ответственный этап работ. От того, ка­кой участок будет выбран, в конечном счете будет зависеть и характер городского плана. Для города, связанного с промышленным пред­приятием, строительный участок должен выбираться одновременно с промышленной площадкой, что обеспечит правильное функциональное зонирование поселка и наилучшие его коммуникации. При этом нужно помнить, что чем «спокойнее» рельеф, тем меньше затрат потребуется для инженерной подготовки территории и тем экономичнее будет выб­ранный вариант. Однако в малых городах и поселках с домами небольших размеров труд­ности освоения рельефа несколько облегчаются. От правильного выбо­ра участка зависит также стоимость строительства и благоустройство, санитарное и инженерно-техническое состояние.
Специалистами [16,21] даны следующие рекомендации, которыми можно руководствоваться при выборе территории города.
Строительный участок должен находиться в благоприятных природных условиях, среди зелени, вблизи водного бассейна, в сухом, возвышенном, незатопляемом и незаболачиваемом месте с водопроницаемой пористой почвой, пригодной для озеленения. Необходимо, что­бы участок имел устойчивые грунты с глубоким (низким) стоянием почвенных вод, надежный источник для обеспечения населения питьевой водой, удобное место для спуска сточных вод, был защищен от влияния резких ветров.
Территория участка должна иметь размеры, достаточные для
размещения расчетного количества населения, располагать резервными площадями, необходимыми для дальнейшего перспективного развития города.
Для того чтобы поверхностные воды имели естественный сток, а
стоимость прокладки сетей канализации была возможно меньшей, территорию участка следует выбирать по возможности с небольшим общим уклоном, без крутых подъемов. Для лучшей освещаемости и быстрого просыхания почвы рельеф должен иметь уклон к югу или юго-востоку. Участок должен иметь удобную связь с окружающим районом, близлежащими населенными пунктами и внешними путями сообщения. Пути сообщения районного и местного значения - шоссейные, же­лезнодорожные и водные, проходящие вблизи выбранного участка,- подлежат специальному учету, так как они тоже будут влиять на распо­ложение проектируемого города.
При реконструкции или перепланировке существующего поселка, кроме естественных природных условий, важное значение имеют сло­жившаяся система планировки, тип застройки и расположение промыш­ленного предприятия. Путем подробного осмотра в натуре и ознакомле­ния с данными обследования определяется характер населенного места и составляется опорный план, служащий исходным материалом для проекта реконструкции города. В этом случае сложившаяся уличная сеть становится часто основой для дальнейшей планировки и застрой­ки города. Новое строительство здесь следует размещать компактно, полностью используя все внутренние территориальные возможности су­ществующего города, а затем уже надо переходить к освоению сво­бодных участков на периферии города.