91
Bahodagi eskirish obyektning foyda keltirish xususiyati yo‗q
bo‗lishini bildiradi. Bundan kelib chiqib obyekt narxi ham baholashda
pasayib ketgan bo‗ladi.
Eskirishni hisoblashda uchta usul farqlanadi:
sotuvlarni qiyoslash usuli;
samarali yoshni aniqlash usuli;
eskirish turlariga bo‗lish usuli.
Eskirish turlariga bo‗lish usuli eng ko‗p tarqalgan usuldir.
Ko‗chmas mulkning qiymatini pasaytiruvchi omillarga bog‗liq
holda eskirish jismoniy, funksional va tashqi (iqtisodiy)
turlarga
bo‗linadi. Jismoniy va funksional eskirish bartaraf etiladigan va bartaraf
etilmaydigan turlarga bo‗linadi. Iqtisodiy eskirish odatda bartaraf
etilmaydi. Agar eskirishni jismoniy jihatdan bartaraf etish imkoni bo‗lsa
va u iqtisodiy tomondan maqsadga muvofiq bo‗lsa unda eskirishni
bartaraf etish mumkin deb hisoblanadi.
Eskirishning barcha ehtimoliy turlarini aniqlash – bu ko‗chmas
mulk obyektining yig‗ilgan eskirishini tashkil qiladi.
Jismoniy eskirish ko‗chmas mulkning jismoniy xususiyatlarini
vaqt doirasida o‗zgarishini aks etadi (masalan,
qurish elementlaridagi
kamchiliklar). Jismoniy eskirish ishlatish omillari yoki bo‗lmasa tabiiy
omillar ta‘sirida yuzaga kelishi mumkin.
Jismoniy yedirilishni hisoblashda to‗rtta asosiy hisoblash usuli
mavjud: ekspertli, me‘yoriy (yoki buxgalteriya), qiymatli va bino hayoti
muddatini hisoblash usuli. Eng aniq va ko‗p mehnat talab qiluvchi usul
bu ekspert usuli hisoblanadi. Usul kamchiliklarni aks etuvchi qaydnoma
tuzishni,
shuningdek,
bino
yoki
inshootning
barcha
qurilish
elementlarining eskirish foizini aniqlashni nazarda tutadi.
Jismoniy eskirish hisobining me‘yoriy usuli tarmoqlararo yoki
boshqarma tomonidan chiqarilgan turli me‘yoriy yo‗riqnomalarni
ishlatishga asoslangan.
Qiymatli usul bino va inshootlar elementlarining
tiklanishiga
ketgan xarajatlarni aniqlashda qo‗llaniladi. Binoning har bir
elementining yedirilish foizi ularni ko‗rib chiqish yo‗li bilan aniqlanadi.
Keyin mazkur eskirish foizlar qiymat shakliga o‗tkaziladi. Binoning
92
yedirilgan elementlarini remontga ketadigan xarajatlarni detallashtirish
va aniqligi mazkur usulning kamchiligi hisoblanadi.
Binoning hayot davrini hisoblash
usuli baholanayotgan obyekt
qurilishining ekspertiza natijalariga va obyekt samarali yoshining
(obyektning jismoniy holatiga munosib bo‗lgan va uni sotib olish
ehtimolini nazarda tutgan yosh) iqtisodiy hayotning (obyekt foyda
keltiruvchi vaqt muddati) tipik muddatiga bo‗lgan munosabati yig‗ilgan
eskirishning joriy tiklash qiymatiga bo‗lgan munosabatiga o‗xshash
degan taxminlarga asoslanadi.
Mulk qiymatining pasayib ketishi funksional eskirishga kiritiladi.
Funksional eskirish konstruktiv va rejali
qarorlarning bir-biriga mos
kelmasligi, qurilish standartlari, dizayn sifatlari, materiallar zamon
talablariga javob bera olmasligiga borib taqaladi.
Eskirishning bartaraf
etish miqdori baholash sanasida yangilangan binoning potensial qiymati
va baholash sanasida yangilanmagan binoning qiymati o‗rtasidagi farq
ko‗rinishida belgilanadi (binoning tiklash qiymati va uni almashtirish
qiymati o‗rtasidagi farq).
Kamchiliklarni
bartaraf
etishga
sarflangan
xarajatlarning
maqsadga nomuvofiqligi funksional eskirishning bartaraf etilmasligi
belgisidir.
Aniq sharoitlarga bog‗liq holda bartaraf etilmaydigan funksional
eskirishning qiymati ikki guruh omillari
yordamida aniqlanishi
mumkin
13
:
binoning alohida olingan elementlari yoki ularning sifatsiz
tavsiflari yetarlicha bo‗lmasligi;
alohida olingan elementlarning ortiqchaligi (―o‗ta yaxshilangan‖
holatlarning mavjudligi).
Bartaraf etilayotgan eskirishning qiymati quyidagicha aniqlanadi:
binoning alohida olingan elementlari yoki ularning sifat
tavsiflarining mavjud bo‗lmasligi;
elementlarni almashtirish yoki modernizatsiyalashga bo‗lgan
ehtiyojlar;
13
Рутгайзер В.М.Оценка рыночной стоимости недвижимости. –М.: Дело, 1998; Белокрыс А. М. , Болдырев
В.С. - Основы оценки стоимости недвижимости. – М.: Международная акдемия оценки и консалтинга.
2004.
93
alohida olingan elementlarning ortiqchaligi (―o‗ta yaxshilangan‖
holatlarning mavjudligi).
Tashqi (iqtisodiy) eskirish – obyektning qimmatsizlanishi. Bunda
tashqi muhitning obyektga nisbatan salbiy ta‘siri, ya‘ni:
obyektning
joylashgan joyi, bozordagi holati, ko‗chmas mulkni ishlatishda
servitutlarning ta‘siri, atrof infratuzilmaning o‗zgarishi, soliqqa oid
qarorlarning yangilanib turilishi va b.
Shu bilan birga aksariyat
holatlarda tashqi eskirish amalda bartaraf etilish mumkin emasligiga
qaramasdan bozor muhitining ijobiy o‗zgarishlari ta‘sirida u o‗z-o‗zidan
bartaraf etilishi mumkin.
Do'stlaringiz bilan baham: 
