O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

1.3. Ko„chmas mulk va uni baholash xizmatlari bozorlari 
Ko‗chmas mulk bozori mazmunidagi umumiy bozor mulkdor 
bo‗lmish davlat va iqtisodiyot subyektlarining maqsadli mulkiy 
munosabatlari asosida tovar sifatida namoyon bo‗lgan ko‗chmas mulk 
tavsifidagi boyliklarga ega bo‗lish va ularni yaratish hamda ishlab 
chiqarish bilan bog‗liq bo‗lib, bunday boyliklar bozor qonunlari va 
konyunkturasi asosida obyektiv muomalada bo‗ladi. Umuman olganda, 
bu bozor davlat va iqtisodiyot subyektlarining maqsadli naf va 
manfaatlari sari yetaklovchi imkoniyatlari doirasida tartiblashtirilgan 

---

17 
harakatlari evaziga turli (ijobiy yoki salbiy) samara (foyda) darajasida 
obyektiv sodir bo‗luvchi fuqarolik huquqi obyektlari hisoblangan bozor 
tovarlari bo‗yicha mulkiy munosabatlarining narxli muhiti bo‗lib, unda 
taraflarning nafli manfaatlari talab va taklif asosida shakllanadigan 
obyektiv narxlarda qondiriladi
2
. 
Ko‗chmas mulk bozorining maqsadi – bozor ishtirokchilarining 
ko‗chmas mulk sifatidagi tovarlar oqimi bilan bog‗liq erkin raqobatli va 
transparent munosabatlarini amalga oshirishlari uchun obyektiv 
konyunktura, yetarli, zaruriy va qulay shart-sharoitlar yaratish asosida 
mamlakat ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanishining regulyativ ―barometri‖ 
rolini bajarish.
Ko‗chmas mulk bozorining vazifasi – bozorning ushbu maqsadiga 
erishishi bilan bog‗liq funksiyalarni samarali bajarishini ta‘minlash 
asosida bozor qatnashchilarining bozor munosabatlari jarayonida 
vujudga keluvchi muammolarini hal qilinishiga ko‗maklashish. 
Har qanday davlatning taraqqiyoti ko‗chmas mulk bozorining 
rivojlanganlik darajasi bilan uzviy bog‗liq. Shu bois mamlakatimizda 
ko‗chmas 
mulkka 
oid 
munosabatlarning 
huquqiy 
asoslarini 
takomillashtirish, rivojlangan ko‗chmas mulk bozorini shakllantirishga 
jiddiy e‘tibor qaratilmoqda. Buning samarasi o‗laroq, ko‗chmas mulk va 
unga bo‗lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan bog‗liq xizmatlar 
ko‗rsatish bo‗yicha tadbirkorlik faoliyati keng rivojlanmoqda. 
Ko‗chmas mulk bozori bozor iqtisodiyotining muhim qismi 
hisoblanadi. Ko‗chmas mulk iqtisodiyotning turli tarmoqlarida faoliyat 
yuritayotgan har bir xo‗jalik yurituvchi subyekt faoliyatining asosi, aholi 
turmush farovonligining zarur shartidir. 
―Ko‗chmas mulk bozori – bu sotuvchi va xaridorlar o‗rtasida 
ko‗chmas mulkning konkret narxni aniqlash uchun birlashadigan va 
natijada ko‗chmas mulk ayriboshlanishi yuzaga kelishi mumkin bo‗lgan 
tashkiliy tadbirlar tizimi‖ hisoblanadi. Ko‗chmas mulk bozori – bu 
barcha ko‗chmas mulk sotuvchilari va xaridorlarining ayni vaqtda 
mavjud bo‗lgan barcha talab va takliflari orasidagi o‗zaro bog‗liqlik 
yuzaga keladigan va ko‗chmas mulk bilan bog‗liq barcha joriy 
2
Shoxa‘zamiy Sh.Sh. Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari. – T.: ―Iqtisod-moliya‖, 2015. – 156 b. 

---

18 
operatsiyalar yig‗indisi amalga oshiriladigan iqtisodiy-huquqiy hudud».
3
―Ko‗chmas mulk bozori o‗zida ko‗chmas mulk obyektlariga kapital 
kiritish sohasi va ko‗chmas mulk bilan bog‗liq operatsiyalarda yuzaga 
keladigan iqtisodiy munosabatlar tizimini aks ettiradi. Bu munosabatlar 
investorlar o‗rtasida ko‗chmas mulkni oldi-sotdi jarayonida, ipotekada, 
ko‗chmas mulkning obyektlarini ijaraga berish jarayonlarida yuzaga 
keladi‖.
4
Yuqorida keltirilgan barcha tavsiflar ko‗chmas mulk obyektlarini 
muomalasi moliyaviy kapitalni jalb qilish, turli resurslar va mehnatdan 
foydalanish bilan bog‗liq bo‗lgan tovar kategoriyasiga kiritishni nazarda 
tutadi va ko‗chmas mulk obyektlarini qayta taqsimlashga yo‗naltiradi, 
ya‘ni, avval yaratilgan ko‗chmas mulk obyektlarini oborot huquqini 
ta‘minlaydi. 
Ko‗chmas mulk obyektining tovar sifatida uch xil mohiyatidan 
(moddiy, huquqiy, iqtisodiy) kelib chiqib, ushbu ta‘riflarning hammasini 
yangi ko‗chmas mulk obyektlarining barpo etilishi va mavjud 
obyektlardan foydalanish bilan belgilab berilgan munosabatlar majmuasi 
bilan to‗ldirish lozim. 
―Ko‗chmas mulk bozori vositasida mulkka egalik huquqlari va u 
bilan bog‗liq bo‗lgan manfaatlar o‗tkaziladigan, narxlar belgilanadigan 
va yerdan foydalanishning turli raqobat qiluvchi variantlari orasida 
maydon taqsimlanadigan mexanizmlarning ma‘lum to‗plamidan iborat‖
5
Shunday qilib, 
ko„chmas mulk bozori faoliyatining asosiy jarayonlari – 
bu ko„chmas mulkka bo„lgan huquqlarning rivojlanishi (yaratilishi), 
boshqaruvi (foydalanish) va ayrboshlanishidir. 
Ko‗chmas mulk bozorini ta‘riflab, ―ko‗chmas mulk bozori‖ degan 
mavhum so‗z birikmasi ham mintaqaviy, ham mahalliy tez 
rivojlanadigan va bir-biriga o‗xshamagan ko‗pgina bozorlarga 
bo‗linishini qayd etish lozim. ―Ko‗chmas mulk bozori mahalliy bo‗ladi, 
chunki uning obyektlari ko‗chmas, betakror bo‗lib, ularnig qiymati 
ko‗proq darajada tashqi atrof muhitga (davlatda va mintaqada siyosiy, 
3
Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 
1999. 32 с. 
4
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. 10 с. 
5
Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М: Дело ЛТД, 1995. С. -
1195. 

---

19 
iqtisodiy, ijtimoiy, ekologik vaziyatga) bog‗liq bo‗ladi‖ va segmentlarga 
bo‗lingan, chunki turli foydalanuvchilar turli ehtiyojlari, turli to‗lov 
layoqati va talablariga ega bo‗ladi. Har bir muayyan ko‗chmas mulk 
bozori (yer uchastkalari bozori, turar joy ko‗chmas mulk bozori, tijorat 
ko‗chmas mulk bozori) mustaqil rivojlanadi, chunki u o‗zining 
qonunchilik va me‘yoriy bazasiga tayanadi, va turli tipologik mezonlar 
zaminida yana alohida ajratilishi qilinishi mumkin.Ko‗chmas mulk 
bozorining mavjud tasniflari 1.3.1-rasmda keltirilgan. 
Milliy ko„chmas mulk bozori
– bir-biridan asinxron rivojlanishi, 
narxlar va xavf-xatarlar darajasi, ko‗chmas mulkka investitsiyalarning 
samaradorligi va ayniqsa qonunchilik holati, siyosiy va ijtimoiy 
barqarorligi bilan farqlanib turuvchi mintaqaviy va mahalliy 
bozorlarning jamuljamligidir. Ko‗chmas mulk bozorining o‗ziga xosligi 
shundan iboratki, ko‗chmas mulkning o‗rtacha xaridori, odatda, 
ko‗chmas mulk obyektlarini sotib olish yoki ularga investitsiya kiritish 
tajribasiga, shuningdek bitimlarning haqiqiy narxlari haqidagi 
ma‘lumotga ega bo‗lmaydi. 
Bundan tashqari, ko‗chmas mulk obyektlarining bozor qiymatini 
haqqoniy (aniq) aniqlash aslida mumkin emas. Faqat ehtimolliklarning
statistik taqsimlanishiga asoslangan har xil darajadagi taqribiy hisoblash 
mumkin bo‗ladi. Demak, boshqa bozorlarga qaraganda narxidagi juda 
katta noaniqlik bo‗lib turadi. 
Tovarning bozorda bo‗lish vaqtining iqtisodiy xususiyati – uning 
likvidligini shakllantiradi. Yuqori likvid tovarlar tabiiy-ashyoviy 
shakldan pul shakliga va puldan tovarga tez o‗tishi mumkin. Turar joy 
ko‗chmas mulk bozorida obyektlar o‗rtacha 1–1,5 oy davomida savdoga 
qo‗yiladi, tijorat ko‗chmas mulk bozorida savdoga qo‗yish muddati 6 oy 
va undan ortiq bo‗lishi mumkin, bu esa ko‗chmas mulk obyektlarining 
past likvililigidan dalolat beradi. 
Ko‗chmas mulk bozorining infratuzilmasi ko‗chmas mulk 
obyektlarining foydali xususiyatlari yaratilishiga va iste‘moliga, ularning 
bozor muhitida taqsimotiga ta‘sir ko‗rsatuvchi yordamchi, texnologik, 
tashkiliy, iqtisodiy va boshqa xil jarayonlardan iborat. Infratuzilmaviy 
 

---

20 

---

21 
funksiyalar egasi esa – infratuzilmaviy baza, ya‘ni ko‗chmas mulk bozori 
ishtirokchilarining kasbiy va institutsional ishtirokchilarining jamuljamligidir. 
Infratuzilmaning darajalari turlicha: 

xalq xo‗jaligi – makrodaraja (milliy ko‗chmas mulk bozorining 
darajasi); 

mintaqaviy (alohida mintaqaning ko‗chmas mulk bozori); 

mahalliy (ko‗chmas mulk bozorining alohida sohasi); 

obyekt (alohida ko‗chmas mulk obyekti). 
Ko‗chmas mulk bozorining infratuzilmasi shakllanishi jarayonida 
to‗rtta yondashuv ajralib chiqqan: 

muhandislik-texnologik (kasbiy ish yurituvchilar nuqtayi 
nazaridan); 

tranzaksion (psixologik-xulq yondashuvi); 

bozor va makrobozor – bozor iqtisodiyoti nazariyasi 
mutaxassislarining nuqtayi nazaridan turib qaraladi;

ijtimoiy (ijtimoiy arboblar nuqtayi nazaridan).