|
1.Baholash obyekti sifatida ko’chmas mulk tasnifi va tavsifi.
Ko’chmas mulk – o’z ichiga ma’lum bir yer maydoni bilan birga yerning ustidagi bino, yerning ostidagi tabiiy boyliklar, undagi o’simliklar va hayvonot olami hamda hosildan tortib suv va mineral boyliklargacha oladi.
Ko’chmas mulk tarkibiga qonun bo’yicha – yer maydonlari, uylar, zavodlar, fabrikalar, qurilmalar, barcha turdagi qurilma inshootlar, bo’sh yer uchastkalari va temir yo’llar, chegaralangan suv obyeklari va yer bilan bog’liq barcha narsalar kiradi, ya’ni bunday obyektlarni bir joydan ikkinchi joyga ko’chirish, ularga zarar yekazmasdan amalga oshirib bo’lmaydi. Bula jumlasiga, shuningdek, o’rmonlar, ko’p yillik ekinlar, binolar, inshootlar kiradi.
Ingliz tili terminologik tarixi bo’yicha quyidagi tushunchalar mavjud; estate, property, real:
Estate – mulk, dala hovli.
Property – xususiy mulk, mulkdorlik huquqi, sifat.
Real – haqiqiy, real, mavjud.
Odatda ko’chmas mulk turar joy binolari uchun atama sifatida ishlatilsada, aslida bu atama uch turga bo’linadi:
Turar-joy ko’chmas mulki;
Tijorat ko’chmas mulki;
Sanoat ko’chmas mulki.
Turar-joy ko’chmas mulkiga – xususiy kvartiralar, hovlilar va qurilayotgan yashash joy yerlari kiradi;
Tijorat ko’chmas mulkiga – ofis binolari, omborlar va chakana savdo binolari;
Sanoat ko’chmas mulkiga – zavodlar, konlar va fermalar kiradi.
Ko’chmas mulk xususiy mulkning alohida namunasidir. Ko’chmas mulk kengroq atama; yerni, binolarni va boshqa qurilishlarni shunngdek, ushbu yerdan foydalanish va undan foyda olish, qurilishlarini ko’paytirish huquqini beradi. Ijarachilar va lizing oluvchilar o’zlarining shaxsiy mulklari hisoblanadigan yer uchastkalari yki binolarda yashash huquqiga ega bo’lishlari mumkin, lekin bu ularning ko’chmas mulki hisoblanmaydi. Shaxsiy mol-mulk zaxiralar, obligatsiyalar va boshqa investitsiyalar kabi nomoddiy aktivlarni o’z ichiga oladi; ijaraga beruvchining ruxsati bilan uyga o’rnatilgan mebellar, kompyuter, kir yuvish mashinasi ham shaxsiy mulk hisoblanadi. Egasiga ega bo’lmagan yer, masalan: Antarktika yoki oydagi yerlar ham ko’chmas mulk hisoblanmaydi.
Boshqa investitsiyalardan farqli o’laroq ko’chmas mulk atrof-muhit va qo’shni geografik hududlardan sezilarli darajada ta’sir oladi. Shunng uchun mashhur ko’chmas mulk qoidasi: “joylashuvi”dir. Qattiq iqtisodiy turg’unlik yoki moliyaviy depressiya holatlari mustasno bo’lganida, ko’chmas mulkning qiymatlari asosan mintaqaning bandlik darajasi, transport vositalari, maktablar va boshqa communal xizmatlar sifati va mol-mulk solig’i kabi mahalliy omillar ta’siriga qarab belgilanadi. Uy-joy va tijorat ko’chmas mulk investitsiyalarida asosiy farqlar mavjud. Birinchidan, turar-joy ko’chmas mulki tijorat ko’chmas mulkiga nisbatan odatda arzonroq va kichikroqdir, shuning uchun kichik investorlar uchn qulayroq hisoblanadi. Boshqa tomndan, tijorat ko’chmas mulk odatda bir metr kvadrat uchun qimmatroq bo’ladi va uning ijarasi nazariy jihatdan ko’proq prognozli daromad oqimini ta’minlaydi. Ammo, ko’p daromad katta ma’suliyatni talab qiladi; bunday ko’chmas mulklar davlat tomonidan qattiq nazorat qilinadi va unga tegishli qonunlar tez-tez o’zgarib turadi. Bunday ko’chmas mulk turlarida, hatto bir shaharning turli joylarida har xil qonunlarga amal qilinishi mumkin.
Baholashga oid vazifani belgilashda baholovchi baholash obyektini belgilaydi va unga tavsif beradi. Bunda, baholash obyekti sifatida bo’sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkasi yoki imorat solingan yer uchastkasi (yaxshilashlardan iborat yer uchastkasi) olinadi.
Baholash obyektining qiymati unga bo’lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyatga oid) huquqlar, mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini hisobga olib aniqlanadi. Bunday huquqlarga quyidagilar kiradi:
to’la mulkdorlik huquqi;
egalik qilish huquqi;
tasarruf etish huquqi;
foydalanish huquqi;
yer uchastkasiga umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi;
yer uchastkasidan doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqi;
ijaraga olish huquqi;
servitut;
qonun hujjatlari bilan taqiqlanmagan bosha huquqlar.
Baholash shartnomasi shartlariga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab to’la mulkdorlik huquqini yoki ayrim mulkiy huquqlarni baholash belgilanishi mumkin.
Baholash obyekti sifatda ko’chmas mulk jismoniy bobyekt sifatidagi yer va uning tarkibiy unsurlari tushunchasi hamda davlat obyektlarini aniqlashda davlat registratsiyasidan o’tish majburiyligi bilan farqlanadi.
Yer uchastkasini yaxshilashlarga quyidagilar kiradi:
yer uchastkasida joylashgan alohida binolar, inshootlar va ularning guruhlari, mazkur uchastkaga tegishli bo’lgan yerosti inshootlari yoki ularning qismlari;
binolarga barcha uzoq muddatli ulanishlar, chunonchi: ichki suv ta’minoti, isitish va sovutish sistemalari, elektr ta’minoti, gaz tarmoqlari, shuningdek, o’rnatilgan statsionar qurilmalar (mashinalar, asbob-uskunalar);
yer uchastkasiga va binolarning ichki tarmoqlariga ulangan muhandislik inshootlari, kommunikatsiyalar va tarmoqlar;
mazkur uchastkaga tegishli bo’lgan, lekin uning chegarasidan tashqarida joylashgan xo’jalik, transport va muhandislik ta’minotio elementlari;
uchastka hududini obodonlashtirish obyektlari, shu jumladan, ko’p yillik o’simliklar;
infratuzilma obyektlaridagi mulk ulushlari;
baholanayotgan mulk bilan yaxlit majmuani hosilqiluvchi, konstruktiv yoki funksional jihatdan uning ajralmas qismi bo’lgan boshqa obyektlar.
binoda va yer uchastkasida o’rnatilgan statsionar qurilmalar baholash maqsadlarida ikki toifaga ajratiladi:
bino xizmat ko’rsatish sistemalarining ko’chmas mulk bahosiga kiritiladigan tarkibiy elementlari;
ko’chmas mulk obyektida olib borilayotgan biznesda foydalaniladigan yer uchastkasi va yaxshilashlardan alohida baholanadigan statsionar qurilmalar.
Ko’chmas mulk bozori – bu sotuvchi va xaridorlar o’rtasida ko’chmas mulkning konkret narxni aniqlash uchun birlashadigan va natijada ko’chmas mulk ayriboshlanishi yuzaga kelishi mumkin bo’lgan tashkiliy tadbirlar tizimi»
Do'stlaringiz bilan baham: |
