Алтиев a. C. Ердан фойдаланиш

 
 
12.1 –схема. Иқтисодиёт ва ердан фойдаланувчилар учун ерга бўлган хусусий мулкчиликни жорий этишнинг ижобий 
самараси
51
51
Муаллиф тадқиқотлари асосида тузилган 

---

230 
Ноқишлоқ хўжалиги аҳамиятига молик ерларда жойлашган ер 
участкаларига хусусий мулкни жорий этиш ер ва мол-мулк солиғини солишни 
такрор кўриб чиқишни тақозо этади. Ҳозирги вақтда соддалаштирилган солиқ 
тизимида фаолият кўрсатаётган корхоналар ер солиғи ва мол-мулк солиғини 
алоҳида тўлашмайди, бу солиқлар ягона солиқ тўлови таркибига киритилган. 
2005 йилнинг 1 июлидан улар ер учун ижара ҳақи тўлашдан озод қилин-
ганлар. Умумўрнатилган солиқларни тўловчи корхоналар ҳам ер солиғи, ҳам 
мол-мулк солиғига тортиладилар. Шу муносабат билан ер участкасини 
хусусийлаштирган юридик шахслар ер участкаси базавий бозор қийматининг 
1,0% миқдорида солиқ тўлашлари мақсадга мувофиқдир.
Таққослаш учун: Париж, Сеул, Гонконгда саноат зонасининг салмоғи 
5,0% атрофида ва турар-жой қурилиш майдони салмоғидан бир неча марта 
паст. Бунда ерга хусусий мулкчиликнинг ва ҳуқуқий зоналаштириш 
нормаларининг йўқлиги ер участкаларининг такрор тақсимланиши қарийб 
умуман амалга оширилмайди, бу эса шаҳарлар ривожининг депсинишига ва 
салбий тенденцияларнинг янада кескинлашишига олиб келади. Қолаверса, ер 
участкаларининг нарх-навоси ривожланган бозор муносабатларига эга 
шаҳарда ерларни такрор тақсимлаш ва улардан самарали фойдаланиш учун 
рағбатлантирувчи таъсирга эга бўлади (жаҳондаги йирик шаҳарларда шаҳар 
маркази билан шаҳар четидаги ерларнинг нархи 50:1 ва ундан ҳам юқори 
нисбатда бўлмоқда). Айнан шаҳарнинг марказий қисмидаги ерларнинг юқори 
қийматда бўлиши, корхона мулкдорига ўз ишлаб чиқаришини марказдан 
кўчиришга туртки ва рағбат беради. Ана шундай такрор дислокация қилишни 
жадаллаштиришга маъмурий чора-тадбирлар эмас, балки ер - бозор муно-
сабатларининг ўзи ундайди. 
Шуни ҳам таъкидлаш жоизки, Россияда ерни хусусийлаштириш жара-
ёни Марказий ва Шарқий Европа мамлакатларидан фарқли тарзда кечди. У 
ерда хусусийлаштиришнинг асосий тамойили сифатида корхона ва кўчмас 
мулк объектлари ҳамда улар жойлашган ер участкалари билан бирга яхлит ва 

---

231 
бир вақтда хусусийлаштириш қабул қилинган. Айрим ҳолларда, масалан 
собиқ ГДРда ер участкасининг янги мулкдори фақат саноат объектларини 
хусусийлаштирмасдан, балки бир вақтнинг ўзида ижтимоий объектлар ва 
савдо нуқталарини ҳам хусусийлаштиради. Польшада мазкур тамойил йирик 
ва ўрта саноат корхоналарига нисбатан қўлланилган, дўкон ва ёқилғи қуйиш 
шахобчалари ва бошқалар мулкдорларига бир вақтнинг ўзида ер участкасини 
ва унда жойлашган кўчмас мулкни хусусийлаштириш ёки ер участкасини 
ижарага олиш ва келажакда уни сотиб олиш ўртасида танлаш имконияти 
берилган. 
Россияда ер участкаларини хусусийлаштириш ҳеч қандай қўшимча 
муаммоларни эътиборга олмаган ҳолда, масалан ер участкасига мулк 
ҳуқуқининг бошқага ўтиши оқибатида унга аввал етказилган экологик зарар 
учун жавобгарлик кимга ўтиши аниқ бўлмаган ҳолда бошланган ва у ҳозир ҳам 
давом этмоқда. Лекин, бизнингча аниқки, ҳар қандай жиддий хорижий 
инвестор вақти келиб илгари етказилган экологик зарарни қоплаш ёки ўзининг 
ҳисобидан мазкур ер участкасини зарур меъёр даражасигача тозалашни амалга 
ошириш бўйича тасаввурга эга бўлмагунча хусусийлаштириладиган корхона 
билан 
иш 
бошламайди. 
Шарқий 
Европа 
мамлакатларида 
ерни 
хусусийлаштиришда бирданига ушбу масалани ечиш кўзда тутилган. Собиқ 
ГДРда, масалан, собиқ совет қўшинлари жойлашган ер участкалари ва у ерда 
жойлашган хўжалик объектлари асосан жуда шартли нархларда (1 маркадан 
100 маркагача) сотилган, лекин у ерларни хусусийлаштиришнинг бош шарти 
бўлиб, янги мулкдорнинг ерларни рекультивация қилиш, сув ҳавзаларини 
тозалаш, яъни мазкур ҳудуднинг табиий экологик балансини тиклаш мажбу-
рияти ҳисобланган. Шунга ўхшаш амалиёт Польша, Венгрия, Словакияда ҳам 
қўлланилган. Болтиқбўйи мамлакатларида (Латвия, Литва, Эстония) бу 
тамойил қўлланилмасдан, арзимаган нархларда сотилган кўчмас мулк 
объектлари гўёки жиддий экологик зарар кўрган деган важлар билан маҳаллий 

---

232 
ҳокимият томонидан коррупцион суистеъмолликлари оқибатида йирик 
можаролар бўлишига сабаб бўлган. 
Хорижий тажрибани ўрганиш юридик шахсларнинг бино ва иншо-
отлари билан банд бўлган ер участкаларини хусусийлаштиришнинг айрим 
муҳим тамойилларини белгилаш имконини беради. Республикамизда корхо-
налар ер участкаларини хусусийлаштиришни қуйидаги сотиб олувчилар 
тоифалари учун амалга ошириш мақсадга мувофиқ: 
биринчидан, илгари корхонани хусусийлаштирган Ўзбекистон Респуб-
ликаси резидентлари – юридик шахсларига; 
иккинчидан, ишлаб чиқариш ва тижорат фаолияти учун ўрнатилган 
тартибда ажратилган ерларда мустақил қурилган бино ва иншоотлар ҳамда 
ушбу бино ва иншоотларга бўлган мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказган Ўзбек-
истон Республикаси резидентлари - юридик шахсларига; 
учинчидан, давлат объектларини улар жойлашган ер участкалари билан 
биргаликда хусусийлаштириш истагини билдирган Ўзбекистон Республикаси 
резидентлари - юридик шахсларга. 
Юридик шахслар томонидан ер участкаларини хусусийлаштириш бозор 
қийматидан келиб чиқиб қўлланиладиган технология жараёнлари, шаҳар 
қурилиши норма ва қоидаларини ҳисобга олган ҳолда ишлаб чиқариш 
фаолиятини амалга ошириш учун зарур миқдорларда ихтиёрийлик асосида 
амалга оширилиши лозим. Юридик шахсларга тегишли бино ва иншоотлар 
билан банд бўлган ер участкаларининг бозор қийматини аниқлаш ва хусусий-
лаштиришда ечимини топиш лозим бўлган асосий масалалардан бири бу – 
юридик ва жисмоний шахслар ер участкаларини хусусийлаштиришни амалга 
оширувчи орган (идора) ни белгилашдир. Айрим мутахассислар ерни 
хусусийлаштириш ҳуқуқини маҳаллий давлат ҳокимияти органларига (шаҳар 
ва туман ҳокимиятларига) бериш зарур, деб ҳисоблашишади. Ушбу нуқтаи 
назарни улар Ер кодексига мувофиқ, ер фондини айнан турли даражадаги 
маҳаллий давлат ҳокимияти органлари ўз ваколатлари доирасида тасарруф 

---

233 
этадилар деб асослайдилар. Шунинг учун ерни хусусийлаштириш ёки унга рад 
жавоб бериш ҳақидаги қарорни туман (шаҳар) ҳокими чиқариши керак, 
Ўзбекистон Республикаси Давлат рақобат қўмитаси ва унинг ҳудудий 
бўлинмалари унинг ишчи органи бўлишлари лозим деб ҳисоблашади. 
Бошқа мутахассислар ерни хусусийлаштиришни амалга оширувчи орган 
бўлиб Давлат рақобат қўмитаси ва унинг ҳудудий органлари бўлиш-лари 
керак деган фикрни қўллаб-қувватлашади. Қолаверса, фуқаролар ва юридик 
шахсларнинг ер участкаларини хусусийлаштириш механизми бир-биридан 
фарқланиши керак. Масалан, фуқароларга шахсий уй-жой қуриш учун 
берилган ер участкасини илгари ер ажратиш тартибида ажратиб берган 
ҳокимият томонидан хусусийлаштириш амалга оширилиши керак. Корхона-
нинг ерини хусусийлаштиришни амалга ошириш ваколатини эса ўша корхо-
нанинг ўзини хусусийлаштирган Давлат рақобат қўмитаси ва унинг ҳудудий 
бўлинмаларига бериш керак деган таклифни беришади. 
Бизнинг фикримизча, юридик шахслар томонидан ер участкаларини 
хусусийлаштириш механизми қуйидаги асосий қоидаларга таяниши лозим:
давлат тасарруфидан чиқарилган ёки хусусийлаштирилган юридик 
шахсларнинг бино, иншоотлари, ишлаб чиқариш инфратузилмаси 
объектларини давлат тасарруфидан чиқаришни (хусусийлаштиришни) амалга 
оширган давлат бошқаруви органи – Давлат рақобат қўмитаси ёки унинг 
ҳудудий бўлинмалари томонидан амалга оширилиши лозим; 
юридик шахснинг бино, иншоот, ишлаб чиқариш инфратузилмаси 
объектлари, сотиб олинган (хусусийлаштирилгандан ташқари), янги қурилган, 
ҳадя ёки устав фондига берилган объектлар билан банд бўлган ерларни ушбу 
ер участкасининг жойлашган жойи бўйича Давлат рақобат қўмитасининг 
ҳудудий бўлинмалари томонидан амалга оширилиши лозим. 
Юридик шахс томонидан ер участкасини хусусийлаштиришга ташаббус 
билдириш ҳуқуқига фақат мулк ҳуқуқига эга ёки хусусийлаштирилаётган 
бино, иншоотлар ва ишлаб чиқариш инфратузилмаси объектларига эга бўлган 

---

234 
корхоналар бўлиши лозим. Агар юридик шахс сотиб олинган, мустақил 
қурилган, ҳадя сифатида олинган ёки устав фондига берилган бино, иншоот ва 
ишлаб чиқариш инфратузилмаси объектларига бўлган мулк ҳуқуқини қонун 
ҳужжатларида ўрнатилган тартибда рўйхатдан ўтказмаган бўлса, бундай 
юридик шахс ер участкасини хусусийлаштиришга ташаббус қилишга ҳақли 
эмас бўлиши лозим. 
Бизнингча, юридик шахс томонидан ер участкасини хусусийлашти-
ришнинг тартиб-таомили уч босқичли кетма-кетликда бўлиши лозим. 
Биринчи босқичда юридик шахснинг таъсисчилари ёки иштирокчилари ер 
участкасини хусусийлаштиришга ташаббус билдиришга асос бўлиб 
ҳисобланадиган ерга бўлган мулк ҳуқуқини олиш ҳақида умумий мажлиснинг 
қарорини қабул қилишади. Юридик шахс – сотиб олувчи ер участкасини 
хусусийлаштириш учун Давлат рақобат қўмитасига ёки унинг ҳудудий 
бўлинмасига ариза беради. 
Иккинчи босқичда Давлат рақобат қўмитаси ва унинг ҳудудий органи ер 
участкаларини хусусийлаштириш бўйича комиссия тузади. Комиссия 
таркибига Давлат рақобот қўмитаси ёки унинг ҳудудий органи вакиллари 
билан бир қаторда маҳаллий давлат ҳокимияти органлари, Ер ресурслари, 
геодезия, картография ва давлат кадастри давлат қўмитаси, Давлат 
архитектура ва қурилиш қўмитаси, Иқтисодиёт вазирлигининг ваколатли 
вакил-лари ва бошқа мутахассислар киришлари лозим. 
Комиссияни тузиш ҳақида ҳам турли фикрлар мавжуд. Ҳозирги пайтда 
ҳокимиятлар ҳузурида ҳоким раҳбарлигида давлат кадастри ва ер тузиш 
хизмати, табиатни муҳофаза қилиш, архитектура, санитар-эпидемиологик 
хизматлар, фуқаролар йиғинлари вакиллари ва бошқа шахслар таркибида ер 
участкаларини эгалик қилишга, фойдаланишга ва ижарага бериш масалала-
рини кўриб чиқиш бўйича доимий ҳаракат қилувчи комиссия ишламоқда. 
Бизнингча, ер участкаларини хусусийлаштириш ўзига хослигидан келиб 
чиқиб, комиссияни тузиш ва унинг фаолиятини ташкил қилишга бош-қача 

---

235 
ёндашиш зарур. Комиссия ўз фаолиятини бевосита ер участкасининг 
жойлашган жойида амалга оширади. Комиссия фаолиятига раҳбарлик қилиш 
ва унинг ишини ташкил қилишни Давлат рақобат қўмитаси ёки унинг ҳудудий 
органи ходимларидан тайинланадиган комиссия раиси амалга оширади. 
Комиссия мажлиси заруратга қараб ўтказилади. Комиссия қарори унинг 
аъзоларининг оддий кўпчилик овози билан қабул қилинади ва баённома билан 
расмийлаштирилади. Комиссиянинг ташкилий, техникавий ва информацион 
фаолиятини таъминлаш учун сотиб олувчи ва ер участкаси жойлашган 
жойдаги тегишли Давлат архитектура ва қурилиш қўмитаси ва Ер ресурслари, 
геодезия, картография ва давлат кадастри давлат қўмитаси бўлинма-лари 
ходимларидан иборат ишчи органи тузилади.
Учинчи якунловчи босқич - ер участкасини хусусийлаштириш 
тўғрисидаги қарорни қабул қилиш. Комиссия томонидан тақдим этилган 
ҳужжатлар кўриб чиқилгандан сўнг Давлат рақобат қўмитаси ёки унинг 
ҳудудий органи қуйидаги қарорлардан бирини қабул қилиши керак: 
такрорриш сабабларини кўрсатган ҳолда комиссия ҳужжатларининг 
камчиликларини охиригача тузатиш учун такрорриш ёки ер участкасини 
хусусийлаштиришни рад этиш, агар ер участкаси қонун ҳужжатларига 
мувофиқ хусусийлаштирилмайдиган ерларда жойлашган бўлса ёки ариза 
берган шахснинг ерни бозор қиймати ва ерни реализация қилишнинг бошқа 
шартларига норози бўлган ҳолларда. Булардан бошқа ҳолатларда Давлат 
рақобат қўмитаси ижобий қарор қабул қилиши ҳамда ер участкасини 
хусусийлаштириш тўғрисида тегишли буйруқ қабул қилиши ва харид қилиш-
сотиш шартномасини тузиши керак. 
Амалдаги ер участкаларини хусусийлаштириш ихтиёрийлик асосида 
(кўчмас мулкни бегоналаштиришдан ташқари) бўлиши лозим, лекин бунда 
кўчмас мулк бозорининг жадал шаклланишини, мулк ҳуқуқини такрор 
тақсимлаш ва унинг капиталлашувини фаол рағбатлантириш лозим. 

---

236 
Шахсий уй-жой қурилиши учун ер участкаларини хусусийлаштиришни 
қуйидаги йўналишлар бўйича амалга ошириш мақсадга мувофиқдир: 
умрбод мерос қилиб қолдириладиган эгаликдаги уй-жой қурилиши 
ости-даги ер участкаларини ихтиёрийлик асосида хусусийлаштириш. 
Хусусийлаштириладиган ер участкасининг майдони кадастр хизмати органла-
рининг ҳужжатларига мувофиқ бўлиши лозим; 
умрбод мерос қилиб қолдириладиган эгаликдаги ер участкасида 
жойлашган 
кўчмас 
мулкни 
бегоналаштираётганда, 
кўчмас 
мулк 
сотилишининг барча ҳолатларида, шунингдек яқин қариндошларига ҳадя 
этиш ва мерос қолдиришдан ташқари ҳадя этиш ҳолатларида мажбурий 
хусусийлаштириш лозим; 
қонун ҳужжатларида ўрнатилган миқдорларда ким ошди савдоси 
асосида янги уй-жой қурилиши учун маҳаллий ҳокимият органлари 
томонидан ажратиладиган, кейинчалик ер участкасига кадастр хизматларида 
хусусий 
мулк 
ҳуқуқи 
расмийлаштириладиган 
ер 
участкаларини 
хусусийлаштириш. 
Ер участкаларини янги шахсий уй-жойлар қурилиши учун ажратиш 
фақат очиқ аукцион орқали амалга оширилиши лозим. 
Ерга бўлган хусусий мулкнинг абстракцияга айланмаслигининг энг 
муҳим элементи бўлиб ерни баҳолашнинг тугалланган тизими мавжудлиги 
ҳисобланади. Ер ўз-ўзидан бозорда товар бўлаолмайди, муайян хоссаларга, 
мақсадга йўналтирилган, аниқ чегара ва бозор қийматига эга бўлган ер 
участкаси товар бўлади. Ерни товарга, капиталга айлантириш учун мамлакат 
миқёсида ер кадастрини тезроқ тузиш лозим. Акс ҳолда муносиб баҳолашни 
ўтказмаслик ерларни арзимаган нархларда сотиб юбориш, ер участкалари 
эгалари ҳуқуқларининг бузилишлари, ер ресурсларининг талон-тарож 
қилиниши, ҳар хил шаклдаги спекуляция ҳолатлари юзага келиши мумкин. 
Сўнги йилларда мамлакатимиз иқтисодиётида бозор механизмларининг 
таъсири тўхтовсиз ортиб бормоқда, айниқса бундай ҳолат турар-жойларни 

---

237 
оммавий хусусийлаштириш, турли соҳаларда, шу жумладан ишлаб чиқариш-
да акциядорлаштириш ва асосий воситаларни хусусийлаштиришда кузатил-
моқда, бу эса ўз навбатида мол-мулкни баҳолашда ҳам бозор омиллари 
аҳамиятининг ошишига олиб келмоқда. Ер бозорининг ҳали тўлиқ шакллан-
маганлиги ва ривожланмаганлиги сабабли ер участкаларини хусусийлаш-
тиришда сотиб олиш қиймати ёки ким ошди савдосида бошланғич қиймат 
сифатида, шунингдек ер участкаси ижара ҳақи ставкасини шакллантириш 
учун база сифатида қўллаш учун ер участкаларига ҳисоб-китоб - бозор 
нархларини ишлаб чиқиш зарурати пайдо бўлмоқда. Хусусийлаштириш, 
солиқ солиш, гаровга бериш, кредитлаш учун ерни баҳолашнинг умум 
эътироф этилган ягона услубиёти республикада мавжуд эмас. 
Савдо ва хизмат кўрсатиш объектларини улар банд қилган ер участ-
калари билан биргаликда, шунингдек шахсий уй-жой қуриш ва шахсий ёр-
дамчи хўжаликни юритиш учун фуқароларнинг умрбод мерос қилиб қолди-
риладиган ер участкаларини хусусий мулк қилиб реализация қилиш мақса-
дида қабул қилинган Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 
1995 йил 11 апрелдаги «Савдо ва хизмат кўрсатиш соҳаси объектларини улар 
жойлашган ер майдонлари билан биргаликда ҳамда ер майдонларини мерос 
қилиб қолдириш шарти билан умрбод эгалик қилиш учун хусусий мулк 
сифатида сотиш тартиби тўғрисида»ги 126-сонли қарорига мувофиқ 
Ўзбекистон Республикаси Давлат архитектура ва қурилиш қўмитаси ҳамда 
Қишлоқ ва сув хўжалиги вазирлиги томонидан ўтказилган шаҳарлар, шаҳар 
поселкалари ва қишлоқ аҳоли пунктлари ерларини комплекс иқтисодий 
баҳолаш (1991 йил базавий нархларда) натижалари маъқулланган эди. Бугунги 
кун амалиётида ер участкаларининг қиймат баҳосини аниқлаш ер-нинг 
кадастр баҳосига асосланмаган ҳолда бўлмоқда. Яъни, шаҳар ерлари-нинг 
кадастр баҳоси йўқлиги туфайли уларнинг қийматини аниқлаш асосига Давлат 
архитектура ва қурилиш қўмитаси томонидан бажарилган ҳудудлар-нинг 
иқтисодий баҳолаш материаллари қўйиляпти. Оқибатда муаммо аниқ ечимга 

---

238 
эга эмас, негаки ернинг ўзи эмас, балки унинг устида (остида) жой-лашган 
хўжалик объектлари баҳоланяпти.
Жаҳон амалиётида аҳоли пунктлари ҳудудларини комплекс иқтисодий 
баҳолаш мезонлари: 
ҳудудларнинг қурилишга яроқлилигини ифодаловчи муҳандислик – 
қурилиш сифати; 
муҳандислик иншоотлари ва магистрал коммуникация билан жиҳоз-
ланганлиги; 
табиий шароитлар, шу жумладан ҳудудларнинг рекреацион қиммати; 
атроф муҳитнинг экологик аҳволи; 
ҳудудлар участкаларининг амалдаги транспорт алоқаларининг шаҳар 
маркази, меҳнат қилиш жойлари ва бошқаларга нисбатан жойлашиши; 
ҳудудлар жозибадорлигининг бошқа жиҳатлари, шу жумладан обрў-
нуфузи, аҳоли яшашининг ижтимоий-иқтисодий шароитлари, шаҳарнинг 
маъмурий мақоми ва бошқалар ҳисобланади. 
Ер участкаларининг бошланғич қиймати маҳаллий давлат ҳокимияти 
органлари томонидан ерларни комплекс иқтисодий баҳолаш натижалари 
асосида аниқланади. Бошланғич қийматни аниқлаш учун ер участкасининг 
қиймати Давлат архитектура ва қурилиш қўмитаси ва Ер ресурслари, геоде-
зия, картография ва давлат кадастри давлат қўмитаси билан биргаликда ҳар 
чоракда аниқлаштириладиган нархлар ўзгариши коэффициенти (индекси)га 
кўпайтирилади. Бошланғич қийматни ўрнатишда амалдаги талаб ва таклиф-
дан келиб чиқиб, оширувчи коэффициентларни ҳам қўллаш мумкин эди. 
Ерларни комплекс иқтисодий баҳолашни муҳандислик инфратузилмасининг 
истиқболда ривожланишини яқин даврда тегишинча асослашни ҳисобга олиб, 
аҳоли пунктини ободонлаштиришга маблағ сарфланиб боргани сайин 
ҳокимиятлар томонидан аниқлаштирилиши лозим эди. 
Ер участкаларининг жойлашиши, муҳандислик коммуникацияси билан 
таъминланганлиги, архитектура ва бошқа хусусиятларига қараб, минтақалар 

---

239 
ҳудудлари тегишли шаҳар ва туман ҳокимиятларининг қарорлари билан 
зоналарга ажратилган бўлиши ва ерлар кадастрларини ҳамда шахсий қурилиш 
массивини тузиш учун бир ер участкасига зарур бўлган ўртача харажатларни 
ҳисобга олган ҳолда, заруратга қараб унинг қиймати лойиҳа институтлари 
билан биргаликда аниқлаштирилиши лозим эди. Аммо амалиётда турли 
сабабларга кўра ишлаб чиқилмаган қимматлашиш коэффициентлари 
қўлланилмаган ҳолда ерларни комплекс баҳолаш асосидаги ер участкасининг 
қиймати қўлланилмоқда (уни бозор қиймати деб бўлмайди). 
Ер участкасининг бозор қиймати бозордаги талаб ва таклиф ҳамда 
сотувчи билан сотиб олувчиларнинг рақобатлашуви характерига боғлиқдир 
(талаб ва таклиф тамойили). У фойдалилик эквиваленти объектини сотиб 
олишга бўладиган эҳтимолроқ харажатлардан ортиқ бўлиши мумкин эмас 
(ўрнини босиш тамойили). Ер участкасининг бозор қиймати тадбиркорлик 
фаолияти учун ер участкасига жалб қилинаётган ишлаб чиқаришнинг бошқа 
омилларидан олинадиган даромадларни ҳисобга олмасдан ер участкасидан 
муайян давр мобайнида янада самаралироқ фойдаланиш эвазига олинадиган 
даромаднинг кутилаётган миқдори, муддати ва эҳтимолига боғлиқдир (ер 
рентаси) – кутиш тамойили.
Ер участкасининг қиймати вақтда ўзгариши мумкин ва у муайян сана 
учун аниқланиши лозим (ўзгарувчанлик тамойили). У унинг мақсадлилигига, 
фойдаланишга рухсат берилган соҳасига, ер участкасига бошқа шахслар 
ҳуқуқларига, ер участкасига мулкий ҳуқуқларнинг тақсимланишига, 
жойлашишига ва ташқи омиллар таъсирига (ташқи таъсир тамойили) боғлиқ 
ҳолда ўзгаради. Баҳолаш ўтказилганда унга харажатлилик, қиёсийлик ва 
даромадлилик ёндашувларидан фойдаланиш лозим. Одатда, ер участкасининг 
бозор қийматини баҳолашда сотувларни таққослаш (қиёслаш), ажратиб олиш, 
тақсимлаш, ер рентасининг капиталлашуви, қолдиқ, тахминий фойдаланиш 
услубларидан фойдаланилади. 

---

240 
Қиёсий ёндашув сотувларни қиёслаш, ажратиб олиш, тақсимлаш 
услубларига асосланган. Даромадлилик ёндашуви ер рентасининг 
капиталлашуви, қолдиқ, тахминий фойдаланиш услубларига асосланган. 
Харажатлилик ёндашуви элементлари эса қолдиқ услуби ва ажратиб олиш 
услубида ишлатилади. Сотувларни қиёслаш услубини қўллашнинг шарти бу – 
баҳо-ланаётган ер участкасига ўхшаш ер участкалари билан битимлар 
нархлари тўғрисидаги маълумотларнинг мавжудлигидир.
Тақсимлаш услуби қурилишлар амалга оширилган ер участкаларини 
баҳолашда қўлланилади. Ушбу услубни қўллашда баҳоланаётган ер 
участкасини ўз ичига оладиган яхлит кўчмас мулк объектига ўхшаш кўчмас 
мулк объектлари билан тузилган битимлар нархлари тўғрисидаги 
маълумотлар ва яхлит кўчмас мулк объектининг бозор қиймати ер 
участкасининг эҳтимолга яқин улуши ҳақидаги маълумотлар мавжуд бўлиши 
зарурдир. 
Ер рентаси капиталлашуви услуби қурилиш амалга оширилган ва 
қурилиш амалга оширилмаган ер участкаларини баҳолашда қўлланилади. Ер 
рентасининг капиталлашуви услубини қўллашнинг шарти – баҳоланаётган ер 
участкасидан ер рентасини олиш имкониятининг мавжудлигидир. 
Қолдиқ услубини қўллаш баҳоланаётган ер участкаси даромад 
келтириши 
учун 
қурилиш 
ва 
ободонлаштириш 
имкониятининг 
мавжудлигидир. Даромадлар манбаи бўлиб ер участкасини ёки яхлит кўчмас 
мулк объектини ижарага бериш, хўжаликда фойдаланиш ёки ер участкасини 
ёки яхлит кўчмас мулк объектини муайян вақтда бозор қийматида сотиш 
мумкин. 
Бозор қийматига шундай ер участкалари эга бўладики, улар муайян вақт 
давомида фойдаланувчининг (потенциал фойдаланувчининг) эҳтиёжларини 
қондиришга лаёқатли бўлиши керак (фойдалилик тамойили). Лекин 
Ўзбекистонда ҳали ер бозори тўлиқ шаклланмаганлиги ва унинг энди 
ривожланиш сари бораётганлиги сабабли ҳам юқорида қайд этилган 

---

241 
услубларнинг барчасини ерларни оммавий баҳолашда қўллашнинг имконияти 
йўқ. Шунинг учун бу ҳолатда бозор қийматига мўлжал бўлиб ер 
участкаларининг кадастр (фискал) қиймати хизмат қилиши лозим. Испания, 
Швеция, Германия каби Европа мамлакатларида ҳам ҳар 5-7 йилда шундай 
баҳолаш ўтказилмоқда. Бунда баҳоланаётган ҳудуд (мамлакат тўлиқ) 
зоналарга ажратилади.
Ҳудудларни зоналарга ажратишда қуйидаги омиллар таҳлил қилиниши 
ва баҳоланиши лозим: ҳудудлардан функционал фойдаланиш, қурилиш 
характери (капиталлик, қурилишнинг зичлиги, қаватлилиги ва бошқалар), 
мухандислик ва транспорт инфратузилмасининг зичлиги, шаҳар маркази ва 
асосий функционал зоналарнинг қулайлиги, ижтимоий инфратузилманинг 
ривожланиш даражаси, шаҳар қурилишининг тугалланганлиги, қурилишнинг 
тарихий қиммати, табиий ландшафтлар, рекреацион ресурсларнинг 
мавжудлиги, атроф муҳитнинг экологик аҳволи, қурилишнинг обрў-нуфузи ва 
бошқалар. 
Ер муносабатларида бозор тамойиллари ролининг ортиб боргани сайин 
ерларни зоналарга ажратиш ва кадастр баҳолаш жараёнларига ер участкалари 
тижорат қимматлилигига таъсир қилувчи янги бозор омилларини киритиш 
лозим: ер участкаларидан кўпфункционал фойдаланиш имкониятларини 
баҳолаш, туманлар ва шаҳарлардаги турли зоналарда муайян функционал 
йўналишларга мўлжалланган ер участкаларига потенциал талабни баҳолаш, ер 
участкалари ва кўчмас мулк бозорида уларга ўхшашларини таққослаш, ер 
участкалари ва улар билан мустаҳкам боғланган кўчмас мулк объектлари 
қимматига таъсир ва ўзаро боғлиқликни баҳолаш, участкаларнинг шаҳар 
қурилиши қимматининг ижтимоий-иқтисодий рентаси омиллари табақала-
шишининг кучайиши, ҳудудларда тадбиркорликнинг фаоллашиши, юқори 
тижорат қизиқишга эга бўлган ер участкаларини баҳолаш, конфликтли 
зоналар ва уларга туташ бўлган шаҳар муҳитини баҳолаш, ер участкаларига 
юклатилган мажбуриятларнинг йўқлиги. 

---

242 
Жаҳон тажрибаси шуни кўрсатмоқдаки, ривожланган мамлакатлар 
шаҳарларида бозор иқтисодиёти шароитида ернинг нархи бошқа товар ёки 
капиталга нисбатан тезроқ ўсмоқда. Масалан, АҚШда 1975 – 1980 йилларда 
ернинг нархи 97% ошган бўлса, истеъмол товарлари нархлари 45% ошган 
холос, Японияда 1955 – 1975 йиллар давомида мувофиқ равишда 28 марта ва 
3 марта, Германияда 1968 – 1980 йилларда – 6 марта ва 2 марта. Жаҳон ама-
лиётининг кўрсатишича, ер нархининг ўсиш суръати инфляция суръатига 
нисбатан доимо 2 – 3 марта ва ундан ҳам тез ўсган
52
.
Ўзбекистонда кадастр баҳолаш тизимини жорий этиш учун база мав-
жуд. Лекин, уни амалга ошириш бир неча ташкилий қийинчиликлар билан 
боғлиқ бўлмоқда. Баҳоловчиларнинг профессионал ва жамоат ташкилотлари-
нинг манфаатлари ва имкониятлари ҳали айрим объектларни баҳолаш билан 
чегараланмоқда ва хусусийлаштиришда ерни баҳолашни бундай оммавий 
миқёсда амалга оширишга уларнинг қурби етмайди. 
Юқоридагиларни ҳисобга олиб, шунингдек маҳаллий шароитлардан 
келиб чиқиб қуйидаги муҳим амалий масалаларни ҳал этиш мумкин: 
биринчидан, бюджетга тушумларни кўпайтириш ва айни вақтда яхши 
ерларга кўпроқ, ёмон ерларга эса камроқ солиқ солиб, бу борада муайян 
ижтимоий адолатни таъминлаш мақсадида шаҳар қурилиши қимматига боғлиқ 
ҳолда шаҳар ҳудудида ер солиғи ставкасини табақалаштириш; 
иккинчидан, ривожланган ер бозори бўлмаганда ер муносабатларининг 
қарор топиши шароитида шаҳар (туман) ҳудудида баҳолаш зоналари бўйича 
ҳисоб-китоб – бозор нархларини қўллаш, шунингдек бунинг асосида ер 
участкалари ижараси ҳақи, шу жумладан ердан фойдаланиш турлари ва 
ижарачилар тоифалари бўйича базавий ставкаларини табақалаштириш;
учинчидан, ер участкаларини мулкчиликка беришда, ер участкасини 
гаровга қўйиб банк кредити олишда, ерга жамоа-улушли мулкчиликни 
52
Ўзбекистон Республикаси Давлат рақобат қўмитаси маълумотлари. 

---

243 
ўрнатишда, меросга қолдиришда ёки ҳадя қилишда баҳолаш зоналари бўйича 
турли коэффициентларни ҳам қўллашни кўзда тутиш. 
Мамлакатда ер муносабатларини ривожлантириш вазифаси ер ресурс-
ларининг янада аниқроқ ва тизимлашган ҳисобини юритиш заруратини пайдо 
қилмоқда. Ҳудуд қимматини янада майдароқ баҳолашда сервитутлар (юкла-
тилган мажбуриятлар – хусусий ва ташқи), ер участкасига бевосита қўшнилар 
доираси, уйларга яқин бўлган бевосита шовқиннинг мавжудлиги, болалар 
майдончаларининг ва рекреацион кўкаламзорлашган майдонларнинг 
мавжудлиги каби ер участкасининг бозор нархига таъсир қиладиган бошқа 
омиллар ва шароитларни ҳисобга олиш зарур. 
Бизнингча, хусусийлаштиришда ер участкасининг бозор қийматини 
аниқлашнинг қуйидаги ҳисоб-китоб услубияти таклиф қилинади. Хусусий-
лаштирилаётган ер участкасининг қийматини аниқлашни Ўзбекистон Респуб-
ликаси Вазирлар Маҳкамасининг 1995 йил 11 апрелдаги «Савдо ва хизмат 
кўрсатиш соҳаси объектларини улар жойлашган ер майдонлари билан бирга-
ликда ҳамда ер майдонларини мерос қилиб қолдириш шарти билан умрбод 
эгалик қилиш учун хусусий мулк сифатида сотиш тартиби тўғрисида»ги 126-
сонли Қарори билан тасдиқланган шаҳар ва шаҳар посёлкалари ерларини 
комплекс иқтисодий баҳолашга асосланган услуб (1995 йил базавий нархлар-
да) негизида амалга ошириш лозим. У қуйидаги формула билан аниқланади: 
ХЕқ = Еқб х Мтк (12.1)
бу ерда ХЕқ – ҳусусийлаштирилаётган ер участкасининг бозор қиймати; 
Еқб – ер участкасининг базавий бозор қиймати, у қуйидаги формула ёрдамида 
аниқланади: 
Еқб = Еқ х М х К (12.2) 
бу ерда Еқ – жойлашган жойига қараб (1991 йилдаги базавий нархларда) 
шаҳар ва шаҳар посёлкалари ерларини комплекс иқтисодий баҳолашга 
асосланган 1 м.кв. ер участкасининг жорий нархлардаги қиймати; 
М – ер участкасининг майдони, м.кв.; 

---

244 
К – асосий фондлар (бино, иншоотлар) қийматини 1991 йил базавий 
нархларига нисбатан такрор баҳолаш индекси; 
Мтк - минтақавий тузатиш коэффициенти. 
Таклиф этилаётган услуб: 
ноқишлоқ хўжалиги ерларини кадастр баҳолаш маълумотлари йўқлиги 
ва уни ўтказиш кўп вақтни талаб қилиши муносабати билан ҳозирги вақтда 
ерларни комплекс иқтисодий баҳолаш маълумотларидан фойдаланиш мум-
кинлигига; 
хусусийлаштиришда тўловлилик тамойилига мувофиқ сотиб олиш қий-
матининг шундай миқдорини ўрнатиш имконини берган ҳолда, корхоналар ва 
фуқароларга ер участкаларини сотиб олишни рағбатлантиришга; 
пировардида ушбу услубиёт сотиб олиш қийматини ҳисоб-китоб қилиш 
тартиб-таомилини соддалаштиришга олиб келади.
Мазкур услуб асосида аниқланган ер участкаларининг қиймати 1-
иловада келтирилган.