1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Ҳудудий иқтисодий зоналаштиришни шаҳарни кадастр бўлиниши билан боғлаш мақсадга мувофиқ. Шаҳарни туманлаштиришни одатда, БТИ кварталлари билан боғлашади. Шаҳарни иқтисодий зоналарга ажратишда турли хил ёндошувлар мавжуд. Масалан, Тошкент шаҳрида 13 та зона ва яна бир қанча подзоналар ажратилган. Ҳар бир зона учун ўзининг солиқ ставкалари ўрнатилган.
Зоналар сони, турли шаҳарсозлик қийматига эга бўлган ҳудуд қисмлари сонига мувофиқ келиши керак. Бу зоналар орасидаги фарқ биринчи навбатда яшаш қулайликларидадир, бунга мос равишда аналог объектларнинг баҳоси иқтисодий зоналарда турлича бўлади.
Ҳудудий-иқтисодий зоналаштириш – бу шаҳар ҳудудини унинг комплекс иқтисодий баҳоланишини ҳисобга олган ҳолда зоналарга ажратиш.
Ҳудудий-иқтисодий баҳолаш зоналари (ҲИБЗ) –табиий ёки сунъий тўсиқлар билан чегараланган ва маълум бир сифатли, иқтисодий ва ижтимоий-иқтисодий қийматга эга бўлган шаҳар ҳудудининг бир хил типдаги участкалари. Улар шаҳар қурилиши босқичлари, архитектуравий-планировка тузилмаси ва асосий магистраллар тизими, муҳандислик таъминоти даражаси, транспорт таъминоти, коммунал хизмат, табиий омиллар билан фарқланади.
ҲИБЗ қуйидаги белгилар бўйича классификацияланади:

• 
  шаҳар лойиҳасидаги ҳолати бўйича;
  
• 
  функционал ва шаҳар қурилиши бўйича зоналаштириш нуқтаи назаридан қурилишларнинг ҳарактери бўйича;
  
• 
  қурилишнинг техник ҳолати бўйича;
  
• 
  ободонлаштириш ва кўкаламзорлаштириш даражаси бўйича;
  
• 
  маданий-маиший ва коммунал хизмат кўрсатиш даражаси бўйича;
  
• 
  аҳолини доимо ўзига тортадиган жойларга ва шаҳар маркази тизимининг элементларига транспортнинг қулайлиги;
  
• 
  қурилишнинг архитектуравий-бадиий сифати бўйича;
  
• 
  табиий-географик шароитлар бўйича;
  
• 
  жойлашган ерининг нуфузи бўйича;
  
• 
  ижтимоий инфраструктура объектларига тўйинганлик зичлиги бўйича;
  
• 
  экологик ва санитар-гигиеник шароитлар бўйича.
  

Баҳолаш зоналари ер солиғининг базавий ставкалари ва ижара ҳақи бўйича ҳарактерланади. Зарур бўлганда базавий ставкаларга тузатиш коэффициентлари тизими киритилади, бунда, шаҳар ерларини баҳолашга таъсир қиладиган ва баҳолаш зоналари ичида кенг ўзгарадиган динамик кўрсаткичлар инобатга олинади.
Бу кўрсаткичларни ҳисобга олиш ҳудудий-иқтисодий баҳолаш зоналаштиришда тўла равишда мумкин эмас.
Тузатиш коэффициентлари тўловларнинг якуний ўлчамларига (солиқ ва ижара ҳақи) таъсир қилиши, шунингдек, бошланғич баҳони ҳисоблашда, танловларни ташкил қилишда, ижара ҳуқуқи бадалида ҳисобга олиниши шарт.
Девелопментнинг яна бир томони ҳақида айтиб ўтиш лозим. Юқорида таъкидланганидек, девелопмент – бу фақатгина кўчмас мулк объектларини ривожлантириш жараёни эмас, балки профессионал тадбиркорлик фаолияти ҳамдир. Профессионал фаолият сифатида девелопмент нафақат бозор иқтисодиёти шароитида, балки кўчмас мулк объектлари сотиш (ижарага бериш, бошқаришга топшириш) учун яратиладиган, яъни бозор учун яратиладиган муҳитда ҳам мавжуд бўлади. Шу маънода “девелопмент” атамасини олдиндан маълум бўлган фойдаланувчи учун “буюртма асосидаги” қурилиш ҳолатида ишлатиб бўлмайди, ҳолбуки бу ерда кўчмас мулк ривожланиши моддий-ашёвий жараён сифатида мавжуд бўлса ҳам.
Бозор иқтисодиёти шароитида девелоперни буюртмачидан фарқлай билиш керак. Қиймат, муддат ва сифат бўйича буюртмачи фаолиятининг лойиҳа талабларига мувофиқлигини таъминлаган ҳолда, ташкилий-иқтисодий ва техник вазифаларни бажарувчи буюртмачи фаолиятидандан фарқли равишда, девелопернинг фаолиятида лойиҳанинг молиявий-иқтисодий жиҳатлари – тижорат нуқтаи назаридан самарали лойиҳани танлаш, инвестицияларни жалб қилиш, лойиҳанинг молиявий барқарорлигини таъминлаш - асосий ўринда туради.