1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Кўчмас мулк объектлари эксплуатацияси – мураккаб ва кўп қиррали тушунча. Кўчмас мулк объектининг ҳаётийлик циклидан, унинг функционал вазифасидан ва шу кабилардан келиб чиқиб кўчмас мулк бозорининг турли субъектлари: мулкдор, инвестор, бошқарувчи компания, бизнес-консультант ва б. – бунда умуман бошқа ишлар таркибини тушунишади. Атаманинг моҳиятини тушуниш учун эксплуатацияга тегишли бўлган хизматлар рўйхатини аниқлаштириб оламиз. Бу – объектнинг техник ҳолати мониторинги, меъёрий тадбирлар, клининг, техник консалтинг, ресурслар билан таъминлаш, режалаштириш ва бюджетлаштириш.
Кўчмас мулк объектининг эксплуатациясига ҳаражатлар мулкий мажмуа объектининг хусусиятларидан келиб чиққан ҳолда ялпи даромаддан 25-40% ни ташкил этади.
Ҳаражатларни қандай ҳисоблаб чиқиш мумкин? Кўчмас мулк объектлари эксплуатациясига ҳаражатларни режалаштиришнинг бир неча усуллари мавжуд. Биринчи усул – даромадлар усули. Кўчмас мулк объекти ялпи даромадининг суммаси 100% деб қабул қилинади, ва ҳар бир ҳаражатлар манбасига қатъий белгиланган фоиз тўғри келади. Масалан, В ва С классдаги бизнес-марказларга хизмат кўрсатиш ҳаражатлари қуйидагича тақсимланади: объект эксплуатацияси (техник хизмат кўрсатиш, жорий таъмирлаш, тозалаш, ходимнинг маоши, қўшимча ва таъминловчи ҳаражатлар ва шу каби) – даромаднинг 10-15%; бошқарув ҳаражатлари (бошқарув кадрларини мукофотлаш) – 6-8; коммунал хизматлар (сув, иссиқлик, газ, электр таъминоти) – 5-7; хавфсизликни таъминлаш – 4-5%. Кўчмас мулк объекти эксплуатацияси қийматини ҳаражатлар усули орқали ҳисоблашда, ҳаражатларнинг у ёки бу моддаси кўчмас мулк объектининг майдонидан келиб чиққан ҳолда аниқланади ва муайян бир классдаги бизнес-марказ учун қабул қилинган белгиланган ўлчамни ташкил қилади (1-жадвал). Бу унинг ялпи даромадига боғлиқ эмас.
Қиёсий таҳлил “аналог объектлар” бўйича кўрсаткичлардан фойдаланиш имконини беради. Демак, агар биз В классдаги офис мажмуаси учун эксплуатация ҳаражатларини режалаштираётган бўлсак, эксплуатация ҳаражатлари таркибини бизнес-марказ мисолида кўриб чиқамиз. Агар бизнес-марказнинг умумий майдони – 5411 м²; ижарага яроқлиси- 4058 м²; ижара ставкаси бир ойга – 4000 сўм./м² . Ойлик ялпи тушум бир ойда – 27500 сўм/м^2.
1 жадвал.