1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Назорат учун саволлар:

1. 
   Ўзбекистон Республикасида баҳолаш фаолиятини ривожлантириш.
   
2. 
   Ўзбекистонда баҳолаш институтининг ривожланиши
   
3. 
   Кўчмас мулк объектларини баҳолаш тамойиллари.
   
4. 
   Қиймат, нарх ва харажатларга таъриф беринг.
   
5. 
   Кўчмас мулк объектлари қиймати турларини санаб беринг.
   

16-мавзу. Бошқарув мақсадлари учун кўчмас мулк объектларини баҳолаш

Режа:
16.1. Баҳолаш босқичлари

16.2. Харажатли ёндашув усуллари
16.3. Қиёсий ёндашув
16.4. Даромадли ёндашув
16.1. Баҳолаш босқичлари

Кўчмас мулк объектларини баҳолаш жараёнини олти босқичга бўлиш мумкин:

1. Мақсадни аниқлаш ва вазифани белгилаш, шартнома тузиш. Баҳоловчи мижоз унинг ишлари натижасидан қандай фойдаланишини билишга мажбур ва баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда бундай фойдаланишнинг мақсадини кўрсатиб ўтиши зарур. Бу бир қатор муҳим сабабларга кўра зарур. Юридик ва профессионал тартибнинг боиси шундан иборатки, баҳолаш тўғрисидаги қонунчилик талабларига ва кўпчилик мамлакатларнинг меъёрий ҳужжатларига, шунингдек, баҳолаш соҳасидаги кенг тарқалган профессионал амалиётга мувофиқ, қийматни аниқлаш мақсадини кўрсатиш мажбурий ҳисобланади. Тижорат усулининг боиси (баҳоловчи учун) кўчмас мулк объектини баҳолаш натижаларидан фойдаланишда унинг мажбуриятлари чекланганлигидан иборат. Баҳолаш мақсадини кўрсатганда, баҳоловчи шу билан бир вақтда баҳолаш бошқа мақсадларда қўлланилмаслигини ҳам кўрсатиб ўтиши керак.
Баҳолашнинг мақсади кўрсатилиши зарур бўлган амалиёт усулининг сабаби шундан иборатки, бу мақсад билан боғлиқ равишда турли маълумотлар мажмуасидан фойдаланиш мумкин. Бундан ташқари, таҳлил пайтида асосий эътибор турли элементларга қаратилиши мумкин с учетом конкретного использования данных оценки объектов недвижимости. Масалан, кредит бўйича таъминланганликни баҳолашда кредиторнинг молиявий манфаатларини максимал даражада хавфсизлантириш учун таҳлилда асосий эътибор реализациянинг соф қийматини аниқлашга қаратилади.Баҳолашнинг бундай натижаси (реализация қиймати), суғурта қийматини (эътибор яхшиланишларнинг ўриндошлик қийматига қаратиладиган жойда) аниқлаш учун берилган натижалардан фойдаланувчи суғурта компаниясини бутунлай адашишга олиб келади.
Буюртмачи ҳисоботни нима қилишини аниқ белгилаб олиши керак:
«Мен ҳисоботни кредит олиш учун банкка топширишим керак»;
«Мен ўз кўчмас мулкимни сотув баҳосини аниқлайман»;
«Мен уни ўз компаниямнинг устав капиталини кўпайишини асослаш учун МБга топширишим керак»;
Бу ифода қилинган фикрлар баҳолашни ўтказиш ҳақидаги шартномага ҳамда баҳолаш ҳақидаги ҳисоботга баҳолаш мақсади сифатида киритилган бўлиши зарур.Замонавий шароитда ўзбек бозорларида баҳолашнинг энг кенг тарқалган мақсадларини умумий таҳлили орқали кўчмас мулк объектларининг бозор қийматини баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг мазмуни ва ҳисобига таъсир ўтказадиган омилларнинг турлилиги ҳақида тасаввурга эга бўлиш мумкин.
Кўпинча баҳолашдан максимал фойда олишга умид қилган ҳолда баҳолашнинг кўрсатилган мақсадини қуйидаги ибора орқали кенгайтирилганини учратиш мумкин “... шунингдек, бошқа турли мақсадлар учун”. Албатта, бу умуман мақбул эмас, чунки хавф-хатар ҳажми ва баҳоловчининг жавобгарлиги чекланмаган бўлиб қолади, ва у лойиҳанинг аниқ мақсади ҳақида маълумотга эга бўлмай туриб, ўз ишини тегишлича бажара олмайди.
Кўчмас мулк объектини баҳолаш мақсадини аниқлаш – баҳолаш натижаларидан фойдаланувчи ким эканини янада аниқроқ кўрсатишга имкон беради. Ҳисобот топшириш мўлжалланган тегишли малакали фойдаланувчини кўрсатиш, шунингдек, фақат кўрсатилган томонлар ҳисоботдан фойдаланишини чеклаш баҳоловчини ҳисобот берилиши режалаштирилмаган фойдаланувчи етказилган зарарни қоплаш жавобгарлигига жалб қилиш эҳтимолини камайтиради.
Албатта, кўчмас мулк объектини баҳолаш баҳолаш мақсади ўзгариши билан ўзгармаслиги мумкин, бироқ, уни ҳисоблаш методикаси ва ҳисоботда тақдим этилиши фарқ қилиши мумкин. Кўчмас мулк объекти бозор қийматини ҳисоблашнинг турли мақсадлари ишлаб чиқишни ёки баҳолашнинг турли усул ва йўлларини кенг қўллашни талаб қилади. Масалан, агар кўчмас мулк объектини баҳолашнинг мақсади сифатида объектни сотиб олиш, мавжуд объектларни таъмирлаш ва қайта қуриш, шунингдек, янги объектларни қуриш учун банк кредитини жалб қилиш ҳисобланса, у ҳолда, бу мақсадларнинг ҳар бири, битта кўчмас мулк объектини баҳолаш учун турли методикалардан фойдаланишни назарда тутиши мумкин.