1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

15.4 - расм. Мулкий ҳуқуқларнинг тақсимланиши


Иқтисодий бўлиниш тамойили кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни икки ёки ундан ортиқ мулкий манфаатларга бўлиш мумкин бўлган ҳолатда қўлланилади, мулкдорлар бу манфаатларни ҳар хил вақтда ва турлича усулларда реализация қилиб, кўчмас мулкнинг умумий қийматини оширишлари мумкин.

3. 
   Бозор муҳити билан боғлиқ тамойиллар: талаб ва таклиф, рақобатчилик, ўзгаришларга боғлиқ ҳолда.
   

Бу гуруҳ тамойилларини тўғри қўллаш кўчмас мулк объекти эгасига аниқ иқтисодий вазиятда оптимал даромад олиш имконини беради.
Тобеълик тамойилига кўра, кўчмас мулк объектининг қиймати теварак атрофдаги бошқа объектлар қийматига боғлиқ бўлади. Масалан, бир вақтда турли фирмалар томонидан битта ер участкасида ўхшаш уйлар қуриш таклифи кўп бўлиши, объектив равишда, кўчмас мулк объектлари қийматининг пасайишига олиб келади.
Тобеълик тамойили кўчмас мулк объекти қийматининг ўзи жойлашган жойга боғлиқлигини ҳамда янги кўчмас мулк объектларининг архитектуравий кўриниш ва қулайликлар (шароит) даражаси бозор талабларига қанчалик мослигини аниқлашга имкон беради. Агар уйнинг қурилишида ортиқчаликларга йўл қўйилган бўлса ва қурилиш харажатлари бошқа уйларникига нисбатан бир неча баравар кўп бўлса, қимматроқ уйнинг бозор қиймати унинг реал қийматини акс эттирмайди (битимнинг нархи қурилишга қилинган реал харажатлардан камроқ бўлади). Ва аксинча, қўшни кўчмас мулк объектларининг реконструкцияси ва фаол ишлаб туриши натижасида унинг нархи кўтарилиши мумкин.
Талаб ва таклиф мқвофиқлиги тамойилининг моҳияти шундаки, талабнинг ошиши ёки таклифнинг камайиши натижасида кўчмас мулк объектининг қиймати кўтарилади ва шунга мувофиқ талабнинг қисқариши ва таклифнинг кўпайиши натижасида – камаяди.
Баҳолашнинг рақобат тамойилининг моҳияти шундаки, бозор талаби кўчмас мулк бозоридаги рақобат ва даромадни юзага келтиради. Рақобатнинг синдирувчи тури ўта катта даромадни тушуради, чунки рақобатнинг ўсиши кўчмас мулк бозоридаги таклифнинг кўпайишига олиб келади. Натижада ўта катта даромад синдирувчи рақобатга олиб келади. Бундай вазиятда, агар, мисол учун, талаб ошмаса, кўчмас мулк объектларининг нархи пасаяди.
Кўчмас мулк объектининг мазкур жойда бўладиган фойдалилигидаги ўзгаришларни характерловчи тамойил ўзгаришлар тамойили деб аталади. Маълумки, кўчмас мулк объектлари доимо яратилади ва турли сабабларга кўра тугатилади, вақт ўтиши билан ердан фойдаланиш характери ҳам ўзгаради. Пул ҳажми ва фоиз ставкаларининг ўзгариши рўй беради. Янги иқтисодий шартлар пайдо бўлади, замонавий технологик ва ижтимоий тенденциялар кўчмас мулк объектларига янги талаблар қўяди. Демографик ривожланиш турли хил турар жой уйларига бўлган талабни туғдиради. Аҳолининг диди ўзгаради. Турар жой районлари ўсиш, етуклик, пасайиш ва янгиланиш даврларини босиб ўтади.
Барча омиллар вақт таъсирида ўзгаради ва шунинг учун, кўчмас мулк объектини баҳолаш аниқ сана учун амалга оширилади.
Кўчмас мулк объектидан энг яхши ва самарали фойдаланиш (ЭЯСФ) тамойили – бу юқорида кўрилган учала гуруҳ тамойилларининг синтезидир. Шунга эътиборни қаратиш лозимки, ЭЯСФ тамойили баҳоловчилар томонидан расмиятчилик нуқтаи назаридан бажарилади, баъзида эса умуман бажарилмайди. Кўчмас мулк объекти баҳоловчиси тажрибасидан келиб чиқиб, ҳисоботларнинг ЭЯСФ таҳлилида кенг тарқалган хатоликлари қуйидагилар:

1. 
   мавжуд яхшиланишлар ҳисобга олинмайди;
   
2. 
   ҳуқуқий чекловлар кўриб чиқилмайди;
   
3. 
   жорий фойдаланиш асоссиз равишда энг яхши фойдаланиш деб қабул қилинади;
   
4. 
   объектдан фойдаланиш вариантларининг ҳажмий-лойиҳавий ечимлари ишончли (ҳақиқий) таҳлил билан тасдиқланмайди;
   
5. 
   ЭЯСФ натижалари кейинги ҳисоб-китобларда қўлланилмайди;
   
6. 
   ЭЯСФ даги ҳисоб-китоблар бошқа бўлимларга зид бўлади;
   
7. 
   ЭЯСФ таҳлили жорий фойдаланишда бозор қийматини баҳолашда амалга оширилади.
   

ЭЯСФ тамойили баҳоловчига кўчмас мулк объектидан фойдаланишнинг мумкин бўлган вариантларидан энг яхшисини ва энг даромадлисини аниқлашга ва, айнан, уни баҳолаш учун ишлатишга имкон беради. Бу тамойилга мувофиқ, ер участкаси “бўш” деган нуқтаи назардан баҳоланади (яъни, баҳолашда, биринчи навбатда, ернинг даромадлилиги, кейин эса умумий кўчмас мулк объектининг даромадлилиги ҳақида сўз боради). Бунда, фақатгина, ҳуқуқий меъёрларга мос келадиган, жисмонан ва молиявий жиҳатдан амалга оширилиши мумкин бўлган, ҳамда кўчмас мулк объектининг энг юқори қийматини таъминлайдиган (иқтисодий самарадорлик) кўчмас мулк объектидан фойдаланиш вариантлари ҳисобга олинади.
Объект энг юқори нархга сотилиши мумкин бўлган фойдаланиш варианти танланади. Агар участка яхшиланишларга эга бўлмаса, ундан фойдаланишнинг энг самарали вариантидан келиб чиқиб, баҳоловчи қандай объект қуриш кераклигини аниқлайди. Агар участкада қурилишлар мавжуд бўлса, баҳоловчи ер участкасидан фойдаланишнинг танланган вариантида участканинг қийматини мазкур қурилиш қийматига мос равишда оширишни ёки уни бузиб ташлашга сарфланадиган харажатлар ҳажмига камайтиришни белгилайди.