1. Ipoteka krediti va uni rivojlantirishning nazariy’ huquqiy masalalari

4.O’zbekistonda ipoteka kreditlariga oid muammolar va ularni bartaraf etish masalalari

O’zbekistonda ipoteka krediti rivojlanmoqda, ammo hozirgi vaqtda fuqarolarni uy-joy bilan ta'minlash masalasida u o'z o'rnini egallamadi. Bu bir necha sabablarga ko'ra sodir bo'ladi.

Ipoteka kreditining umumiy iqtisodiy muammolari
Uning asosida ipoteka uzoq muddatli kredit mahsulotidir. Kredit tashkilotlari o'z mablag'larini investitsiya qilish muddati o'nlab yillar bilan o'lchanishi kerak. Bunday dasturlarni taklif qilish uchun iqtisodiy barqarorlik kafolati talab qilinadi. Shu bilan birga, O’zbekiston iqtisodiyoti juda katta darajada xom ashyoning jahon narxlariga bog'liq.Butun mamlakatning, xususan, har bir fuqaroning daromadlari jahon inqirozlari to'lqinlari bilan bog'liq holda keskin o'zgarishlarga duchor bo'lgan sharoitda, uzoq muddatli shartnomalar tuzish kredit tashkilotlari tomonidan qoplashga majbur bo'lgan jiddiy xavflarni keltirib chiqaradi. Yuqori foiz stavkalari.Bunday vaziyatda siyosiy barqarorlik masalalari, shuningdek, O’zbekistonda har doim ham ta'minlanishi mumkin bo'lmagan qonunchilik bazasining o'zgarmasligi kafolatlari muhim rol o'ynaydi.
Ipoteka kreditining inflyatsion muammolari
Inflyatsiya  O’zbekistonda so'nggi yillarda sezilarli darajada kamaydi, u ko'pchilik rivojlangan mamlakatlarga qaraganda yuqori darajada qolmoqda. Natijada, banklar uchun mablag'larni jalb qilish xarajatlari kamaymaydi.
Kredit tashkilotlari, bir tomondan, omonatchilar saqlamaydigan vaziyatga duch kelishmoqda pul inflyatsiya darajasidan past bo'lgan depozitlar bo'yicha, boshqa tomondan, potentsial qarz oluvchilarning daromadlari bu darajadan sekinroq o'sadi. Natijada, ipoteka kreditlash rivojlanmoqda, lekin ommaviy mahsulot sifatida emas, balki elita va eng muvaffaqiyatli uchun taklif shaklida.
Investitsiyalar muddati bilan bog'liq ipoteka muammolari
Qoida tariqasida, bugungi sharoitda banklar qisqa pulga ega - bu yoki depozitlar1 yilgacha bo'lgan muddatga yoki qonuniy va shaxslar poste restante. Muqobil moliyalashtirish variantlari davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturlari bo'lishi mumkin. Biroq, byudjet hamma narsaga qodir emas, hamma narsa uchun pul etarli emas. Birja vositalaridan foydalanish alternativa bo'ladi.
Kelajakda sxemalar rivojlanishini taxmin qilish joizdir sekyuritizatsiya ipoteka kreditlari portfeli. Bunda kredit tashkilotlari moliyalashtirish manbalarini uzoq muddatga olish imkoniyatiga ega bo‘ladilar va bunday qimmatli qog‘ozlarni xaridorlar o‘z pullarini qaytarib olish uchun ularni istalgan vaqtda sotishlari mumkin bo‘ladi.
Monopoliya bilan bog'liq ipoteka kreditlari muammolari
Birlamchi uy-joy bozori hali ham noaniq. Ko'pincha kompaniyalarning tor doirasi yangi turar-joy binolarini qurish imkoniyatiga ega. Raqobatning yo'qligi kvadrat metr narxini oddiy iste'molchilar uchun qulay bo'lishi uchun juda yuqori ushlab turadi.Qimmatli qog'ozlar qurilish bozori monopollashtirishni to'xtatganda, bu avtomatik ravishda bir qator ipoteka kreditlash muammolarini hal qilishga olib keladi - ko'chmas mulk narxi bozor sharoitlariga mos ravishda pasayadi.
Investitsion alternativalar bilan bog'liq ipoteka kreditlash muammolari
Mohiyatan tijorat banklari daromadi mablag‘larni jalb qilish va joylashtirishdagi farqdan shakllanadigan korxonalardir. Kredit portfelini shakllantirishda bir qancha alternativalar mavjud, masalan, biznesni kreditlash, mijoz krediti h.k. xilma-xil bank mahsulotlari ichida ipoteka kreditlari eng uzuni, ammo bozordagi foiz stavkalari bo‘yicha eng foydalisi emas.Moliyaviy bozorlar uchun vaziyat paradoksaldir: uzoq muddatli ipoteka kreditlari bo'yicha stavkalar qisqa muddatli kreditlarga qaraganda pastroq bo'lib chiqadi, masalan, u yoki bu mulkni savdo korxonalariga ta'minlash.
Vaziyat bank sektorining qo'shni segmentlari juda tez rivojlanayotganligi bilan yanada murakkablashmoqda. Ehtimol, bozor boshqa mahsulotlar bilan to'yingan bo'lsa, navbat ipotekaga keladi.
Migratsiya siyosati bilan bog'liq ipoteka kreditlash muammolari.Uy-joy qurish yoki sotib olish uchun kreditlar keng tarqalmoqda, ammo hamma hududlarda emas. Bir qancha yirik shaharlar va boshqa hududlarda turmush darajasida hali ham sezilarli farq bor. Natijada, erkin iqtisodiyot sharoitida boshqa tumanlardan odamlar oqimi eng gullab-yashnagan markazlarga oqib keladi va shu bilan ko'chmas mulkka bo'lgan talabni oshiradi.Daromadlarni tenglashtirish uy-joy qiymatining pasayishiga olib kelishi mumkin, bu esa ipoteka kreditlarining kengayishiga ijobiy ta'sir qiladi.
Shunday qilib, ipoteka kreditlash muammolarini hal qilish mamlakatning makroiqtisodiyoti, ijtimoiy va migratsiya siyosati, qurilish sektori, bank mahsulotlarini rivojlantirish va boshqa ko'plab sohalarga ta'sir ko'rsatadigan murakkab vazifadir. Bunday maqsadlarga darhol erishib bo'lmaydi, buning uchun uzoq vaqt kerak bo'ladi. Biroq, ertami-kechmi, mamlakat iqtisodiyoti, albatta, ipoteka kreditlari banklar va ularning mijozlarining eng keng doirasi uchun bir xil darajada foydali bo'ladigan darajaga etadi.
Ipoteka kreditlash tizimi davlat uy-joy siyosatining ustuvor yo'nalishlaridan biridir. Rossiyada iqtisodiy islohotlar boshlanishiga qadar uy-joy muammosini hal qilishda aholining faol ishtirokiga asoslangan bozor mexanizmi mavjud emas edi. Erkin uy-joy bozori deyarli yo'q edi, aholiga uzoq muddatli kreditlar uy-joy moliyalashtirishning umumiy hajmida arzimas ulushga to'g'ri keldi. Ushbu kreditlar, asosan, yakka tartibdagi quruvchilarga, uy-joy qurilishi va uy-joy qurilish kooperativlariga tayyor uy-joy sotib olish uchun emas, balki yangilarini qurish uchun berildi

Xulosa
Ipoteka kreditining mavjudligi kvartiraning mavjudligi bilan bog'liq, boshqacha aytganda, oila oylik daromadini hisobga olgan holda qancha kvadrat metr sotib olishi mumkin.

Ipoteka bozorini rivojlantirishning asosiy omillari quyidagilardir: banklardan uzoq muddatli pul mablag'larining mavjudligi va ularning qiymati, ko'chmas mulk bozorining holati va har kvadrat metr uchun narx, aholi daromadlari darajasi. Agar barcha omillar tegishli darajaga to'g'ri keladigan bo'lsa, u holda ipoteka bozorini demokratlashtirishni kutishga arziydi.
Bugungi kunda mamlakatimizda ipoteka bozorini rivojlantirish salohiyati, afsuski, past darajada. Aholining moliyaviy savodxonligining pastligi vaziyatni yanada og'irlashtiradi. Mamlakatda ko'chmas mulk sotib olish bo'yicha har beshinchi bitim ipoteka krediti yordamida amalga oshiriladi, G'arbda esa - yarmidan ko'pi. Ushbu mahsulotga bo'lgan talab har doim foiz stavkalarining pasayishiga olib keladi.
Aholining uy-joy muammosini ipoteka krediti yordamida hal qilish imkoniyatlaridan xabardorligi yanada kengayishi tufayligina beriladigan kreditlar hajmining oshishi kuzatiladi.
Ipoteka stavkalarining oshishi uning o'rta sinf uchun mavjudligini yana cheklaydi. Natijada, 2013-yilda ipoteka bozorida talabning sezilarli sovishi yuz beradi va kreditlashning o'sish sur'ati 40% dan oshmaydi.2013 yilda optimistik stsenariyda ham bozor o'sish sur'ati o'rtacha 35% ni tashkil qiladi.
Past foiz stavkalari, yangi banklarning kirib kelishi va uy-joy qurilishining jadallashuvi 2012-yilning 1-yarim yilligida ipoteka bozorining barqaror o‘sishini ta’minladi. Yil oxirida kreditlash hajmi rekord darajadagi 1,1 trillion rublni tashkil qiladi. Biroq, 2013 yilda bozor dinamikasiga sezilarli bosim etakchi banklar tomonidan ipoteka stavkalarining oshishi bilan ta'minlanadi: kreditlash hajmi 45% dan oshmaydi. Ipoteka kreditlarining mavjudligi pasayishda davom etadi: inflyatsiyaning tezlashishi o'sishlarning navbatdagi bosqichiga olib kelishi mumkin.
2012 yilning birinchi yarmida ipoteka kreditlash hajmi 430 milliard rublni tashkil etdi, bu o'tgan yilning shu davriga nisbatan 57 foizga yuqori. Expert RA tomonidan bashorat qilinganidek, bozor dinamikasi keskin sekinlashdi (bir yil oldin kreditlashning o'sish sur'ati deyarli ikki baravar yuqori edi): "past baza" ta'sirining tugashi ta'siri yaqqol ko'rinib turibdi. Biroq, bankirlar yilning birinchi yarmida ipoteka kreditlariga bo'lgan talabning barqaror o'sishini qayd etdilar: bozor yil boshida stavkalarning tarixiy eng past darajaga tushishi va hududlarda yangi uy-joy sotishning faol boshlanishi bilan qo'llab-quvvatlandi, birinchi navbatda. Moskva viloyatida, Moskva chegaralarini kengaytirish arafasida. Ipoteka kreditlash hajmi bo'yicha (Tyumen viloyatidan oldinda) Moskva viloyati (Moskvadan keyin) birinchi o'ringa chiqqani ajablanarli emas.
2011 yilning 2-yarmidan boshlab ipoteka segmentida alohida banklarning faollashishi TOP-10 talikdagi kuchlar balansining sezilarli o'zgarishiga olib keldi. Uralsib va ​​Svyaz-Bank mos ravishda 263% va 188% portlovchi o'sish sur'atlari tufayli sakkiz pog'onaga (reytingda 6 va 7-o'rinlar) keskin sakrashni ta'minladilar. Shu bilan birga, Absolut Bank va Raiffeisenbank yilning birinchi yarmida kreditlash hajmini (mos ravishda 21% va 17% ga) kamaytirib, "ikkinchi beshlikdan" chiqib ketishdi. O’zbekiston Sberbankining ulushi pasayishda davom etmoqda: yil davomida u 2,5 foiz punktga kamaydi. 44,8% gacha.
Ekspert RA hisob-kitoblariga ko'ra, 2012 yil oxiriga kelib, ipoteka kreditlash hajmi 50-60 foizga o'sib, qariyb 1,1 trln. surtish. 2013 yilda biz bozor dinamikasi 40-45% gacha sekinlashishini kutmoqdamiz. Bozor yaqin 1-1,5 yil ichida uy-joy qurilishida ko'rsatilgan ijobiy dinamika bilan qo'llab-quvvatlanadi. O'sishning asosiy cheklovi rubl kreditlari, shu jumladan AHML dasturlari bo'yicha foiz stavkalarining oshishi hisoblanadi. Ipoteka kreditlarining "narx" mavjudligi pasayishda davom etadi: biz inflyatsiyaning tezlashishiga guvoh bo'lamiz va O’zbekiston banki unga qarshi kurashda asosiy foiz stavkalarini allaqachon oshirgan. Natijada yil oxirigacha ipoteka stavkalarining yanada oshishi ehtimoli yuqori. Bozor 2013 yilda kreditlar narxi oshishining salbiy ta'sirini to'liq his qiladi: ba'zi qarz oluvchilar kvartirani sotib olishni "yaxshiroq vaqtgacha" kechiktirishni afzal ko'rishadi yoki yuqoriroq to'lov uchun mablag' to'plashga harakat qilishadi (shunday qilib, pastroq stavka).
2012 yilning ikkinchi yarmida eng yirik banklarning ipoteka bozoridagi ulushi ortadi. Buning sababi nafaqat AHML dasturlari bo'yicha stavkalarning oshishi, balki rivojlanish institutining ipoteka kreditlarini sotib olish talablarini kuchaytirishi. AHML bilan ishlaydigan banklar ilgari ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish jarayoni bilan bog'liq jiddiy qiyinchiliklar va ko'plab rasmiyatchiliklarni qayd etishgan. Ipoteka kreditlarini qaytarib olishning yangi shartlari, hamkor banklar emissiya hajmini oldindan aniqlashlari va agentlikka optsion to'lashlari kerak (hozirgi "deklarativ" sxemadan farqli o'laroq). Shubhasiz, qimmat moliyalashtirish tufayli o'z dasturlariga o'tadigan o'rta va kichik banklar AHML standartlariga qaraganda yuqori stavkalarni taklif qiladilar va yirik banklar bilan raqobatda yutqazadilar.