|
Kirish
Ko'chmas mulkni baholash butun dunyoda mulkni samarali boshqarish mexanizmlaridan biri sifatida ko'rib chiqiladi. Asta-sekin, Rossiyada ko'chmas mulk egalari sinfining shakllanishi bilan undan samarali foydalanish muammosi yuzaga keladi va shunga mos ravishda baholovchining xizmatlariga ehtiyoj paydo boladi. Baholashning maqsadlari uning usullari bilan chambarchas bog'liq. Mulk ob'ektini baholash uchun u yoki bu usulni tanlashning maqbulligi ko'p jihatdan baholovchining malakasi va amaliy tajribasiga bog'liq.
Baholash standartlarida baholovchilarga ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini iloji boricha ko'proq baholash usullaridan foydalangan holda aniqlash zarur, bu faqat zarur ma'lumotlarning etishmasligi bilan cheklanadi. Keyin, baholash natijalari turli usullar yordamida muvofiqlashtirilganda, ob'ekt qiymatining aniqroq qiymatini olish ehtimoli sezilarli darajada oshadi.
Baholashdagi xatolar va noaniqliklar ba'zan insonning butun hayotiga ta'sir qiladigan jiddiy oqibatlarga olib keladi. Bunga ko'plab misollar keltirish mumkin. Noto'g'ri biznesni baholash soliq xizmati bilan bog'liq muammolarga, xodimlar bilan qiyin munosabatlarga va sheriklar bilan kelishmovchiliklarga olib keladi. Ko'chmas mulkni baholashda savodsizlik katta moliyaviy yo'qotishlarga olib keladi. Bunday vaziyatlarda o'zlarini topishni xohlaydigan odamlar deyarli yo'q. Va bunga yo'l qo'ymaslik uchun, birinchi navbatda, ob'ektga professional baho berish kerak.Ko'chmas mulk tovar sifatida
Mulk:
1) turarjoy bo'lmagan: 1.1) ishlab chiqarish, 1.2) tijorat, 1.3) ma'muriy (ofis), 1.4) ombor, 1.5) ijtimoiy va madaniy hayot
2) turarjoy: 2.1) ko'p kvartirali, 2.2) alohida, 2.3) shaharcha shaharcha (yakka tartibdagi kottejlar).
Ko'chmas mulk asosiy tovar, mavjud bo'lgan eng asosiy tovar. Uning eng muhim xususiyatlari - bu statsionarlik va moddiylik. Ko'chmas mulk ob'ektining jismoniy xususiyatlari uning asosiy tuzilmalari (poydevorlar, devorlar, pollar va boshqalar) hajmi va shakli to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi va standart xizmat muddati 15 yildan 150 yilgacha bo'lgan 6 guruhga (kapital guruhlariga) bo'linadi. Ko'chmas mulk ob'ektlari umr bo'yi har xil turdagi aşınmaya duchor bo'ladi
.Mulk xususiyatlari:
Xilma-xillik va o'ziga xoslik. Ikkita bir xil kvartira, ikkita bir xil bino, ikkita bir xil uchastka haqida gapirish deyarli mumkin emas, chunki ular hech bo'lmaganda joylashish nuqtai nazaridan farq qiladi.Doimiy boshqarish zarurati. Har qanday ko’chmas mulk ob’ekti, uning funksional maqsadidan qat’iy nazar ,boshqaruvga muhtoj.(Bular kommunal xizmatlar,xavfsizlik va texnik xizmat ko’rsatish ,ijarachilarni qidirish,har xil mavsumiy va profilaktika ishlari).
Ayrim turdagi ko‘chmas mulkni baholash xususiyatlari
Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk uchun baholash bazasi mavjud foydalanishdagi bozor qiymatidir. Mazkur toifadagi ko‘chmas mulkka mehmonxonalar, restoranlar, barlar, tijorat tibbiy-sog‘lomlashtirish muassasalari, sport, dam olish, ko‘ngilochar obyektlari va boshqa shunga o‘xshash obyektlar kiradi.
Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk obyektlari olinishi mumkin bo‘lgan daromaddan kelib chiqib (foizlar, soliqlar hamda moddiy va nomoddiy aktivlar eskirishi chegirib tashlangunga qadar) pul oqimlarini diskontlash usuli yoki to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholanadi.
Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanayotgan ko‘chmas mulk bahosiga yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlardan tashqari ko‘chmas mulk bilan biriktirilgan asbob-uskunalar va jihozlar hamda beriladigan gudvill (tovar-moddiy zaxiralardan tashqari) kiritiladi.
Beriladigan gudvill nomoddiy aktiv bo‘lib, u o‘ziga xos nom, biznes obro‘si, mijozlarning afzalliklari, joylashgan yer, servis mahsuloti va iqtisodiy samara keltiradigan boshqa shunga o‘xshash omillar tufayli vujudga keladi.
Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati xarajatga oid yondashuv bilan quyidagi usullardan biri yordamida hisoblanadi:
qurilishi tugallanmagan obyektning tiklash qiymati yoki o‘rniga belgilash qiymati yig‘ilgan eskirish chegirib tashlangan holda hisoblanadi;
qurilish tugallangan ko‘chmas mulk obyektining qiymati qurilishni tugallash xarajatlari chegirib tashlangan holda hisoblanadi.
Hisoblangan qiymatga yer uchastkasiga bo‘lgan huquqlarning bozor qiymati qo‘shiladi.
Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati daromadga oid yondashuv bilan pul oqimlarini diskontlash usuli yordamida, baholash obyektini tugallash yoki rekonstruksiya qilish (qayta ixtisoslashtirish)ga investitsiyalarni hisobga olgan holda aniqlanadi.
Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymatini baholashga qiyosiy yondashuv analoglarning sotilishi haqida zarur bozor ma’lumotlari mavjud bo‘lgan holda qo‘llaniladi.
Tabiiy yoki texnogen xususiyatga ega bo‘lgan omillar ta’siri tufayli shikastlangan ko‘chmas mulk qiymati mazkur ko‘chmas mulkning tiklash qiymatiga yoki tiklash xarajatlari chegirib tashlangan o‘rniga belgilash qiymatiga muvofiqdir. Tiklashdan voz kechilgan taqdirda, ko‘chmas mulk qiymati bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati bilan uni shikastlangan mulkdan tozalash xarajatlari o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi.
58. Binoning ichki qismida qurilgan uning bir qismi hisoblanadigan xonalar qiymatini aniqlashda yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati hisobga olinmaydi
Do'stlaringiz bilan baham: | 
