RosanovaPrakt indd

460
Глава 12. Олигополия и рыночная концентрация
обычно сдаются со свободной планировкой. Размещение гостиницы на верхнем этаже обусловлено сложностями подведения инженерных систем — вентиляции, водоснабжения, канализации и т.д. Их подводят к каждому гостиничному номеру с шагом, равным ширине номера. Чтобы не тянуть сети через все здание, обычно создается специальный технический этаж, где инженерию разводят по стоякам (либо наоборот — сводят в один).
Размещение многофункционального комплекса в отдельно стоящих зданиях удобно с точки зрения подведения инженерных систем и дальнейшего управления объектом. Но не всегда размеры участка позволяют строить два-три объекта, особенно если площадка под строительство находится в центре города, где крупных участков практически нет.
Независимо от способа размещения (в одном или нескольких зданиях) все составляющие комплекса должны иметь отдельные входы, подземные части, собственные въезды и выезды с парковок, чтобы потоки посетителей не пересекались и не мешали друг другу. Если технические возможности позволяют, то инженерные сети тоже лучше разделить.
Вопрос владения смежными площадями решается еще на стадии проектирования.
Экономика комплекса
Единой системы классификации многофункциональных комплексов пока не существует, поскольку этот вид недвижимости появился в России относительно недавно. Все составляющие одного комплекса имеют равный класс. К примеру, если в состав объекта включен бизнес-центр класса А (реальный, а не заявленный класс), то гостиница будет иметь категорию «4—5 звезд», минимум — «3 звезды» (с интерьерами на «4 звезды»), а арендаторами торговой части скорее всего станут крупные ритейлеры.
Доминантой многофункционального комплекса в Москве чаще всего становится бизнес-центр. Без деловой составляющей сегодня в Москве не обходится практически ни один проект многофункционального комплекса, поскольку офисные площади наиболее востребованы и быстро окупаемы. Для торговли удачно сочетание с любым объектом, генерирующим людские потоки, — бизнес-центром, гостиницей или развлекательным комплексом. Гостиница включается в состав многофункционального комплекса как объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или торговой части. Стоимость номеров гостиницы варьируется достаточно свободно в отличие от арендных платежей за торговые или офисные площади. Управляющий гостиницей может изменять стоимость номеров в течение одной недели, например повышая цену в будние дни и делая скидку в выходные. Так, за 2006 г. средняя стоимость гостиничного номера в Москве выросла на треть (оценка аналитиков агентства Jones Lang LaSalle). В прошлом году гостиницы по доходности опередили все виды коммерческой недвижимости.
Многофункциональность продлевает срок жизни объекта. Включение нескольких составляющих в один объект позволит получать доход от комплекса на разных стадиях развития проекта.