Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

4.7 Структура селитебной территории города


Величина микрорайона. При определении площади микрорайона не­обходимо принять во внимание многообразные усло­вия, в которых будет осуществляться за­стройка. Размеры микрорайонов в реконструи­руемых частях города чаще всего определяются сложившейся сеткой улиц; при проектирова­нии на свободных территориях они зависят от топографических особенностей местности. Ов­раги, водоемы, существующие зеленые массивы и уча­стки, неудобные для строительства, могут слу­жить естественными границами микрорайона.
Независимо от конкретной обстанов­ки в самом принципе организации микрорай­она заложены условия, ограничивающие его размеры, это - радиусы обслуживания, систе­ма обслуживания и размеры учреждений обслу­живающей сети. Если радиусы обслуживания не позволяют увеличить размеры микрорайона сверх определенного предела, то чрезмерному уменьшению микрорайона препятствуют тре­бования, предъявляемые к экономике обслужи­вающих учреждений, излишнее измельчение которых делает их неэкономичными как в строительстве, так и в эксплуатации.
Очертания и размеры межмагистральной территории могут быть разнообразными в зависимости от направления транспортных ма­гистралей и топографии местности. Максимальный размер межмагистральной тер­ритории определяется пешеходной доступностью от наиболее удаленных частей жилой застройки микрорайонов до остановок городского транспорта (400-500 м), а величи­на района зависит от радиуса обслуживания учреждений периодического пользования, рав­ного 750-1500 м.
Расстояние между основными магистралями обычно принимается 600-1000 м. В настоящее вре­мя в практике допускаются и большие расстоя­ния при условии соблюдения норм пешеход­ной доступности [36].
Увеличение расстояния между магистраля­ми возможно за счет размещения районного парка в средней зоне межмагистральной тер­ритории и вынесения школ с их участками за пределы жилой зоны микрорайона.
Максимальная величина микрорайона определяется радиусами обслуживания, размещени­ем обслуживающих учреждений и остановок городского транспорта, причем каждой системе обслуживания (и расселения) должна соответ­ствовать определенная территория.
При одном торговом центре (или торговом и культурном), расположенном на городской магистрали, вблизи остановок городского транс­порта размер микрорайона не может превышать 25-35 га, так как радиус обслуживания жилой территории не должен превышать 350-400 м (фактический радиус пешеходной доступности в этом случае будет близок к предельному – 450-500 м). Следу­ет отметить, что этот максимальный (при од­ном торговом центре) размер микрорайона мо­жет быть достигнут только в том случае, если школьный участок и микрорайонный сад будут вынесены за пределы жилой территории. Что­бы создать большие удобства для живущих, можно либо уменьшить радиусы обслуживания торгового центра и остановок городского транс­порта до 280-340 м (при этом фактический путь пешехода будет равен 360-440 м, а тер­ритория микрорайона 15-20 га), либо органи­зовать для отдаленных групп жилых домов пер­вичное обслуживание, допуская, что до остано­вок городского транспорта сохранится пре­дельное расстояние [36,38].
Микрорайоны с одним торговым и культур­ным центром, где сосредоточены все предприя­тия повседневного обслуживания, а периодиче­ское обслуживание расположено в центре рай­она, имеют, как правило, небольшие размеры и получили широкое распространение в нашей стране и за рубежом, так как в них обеспечи­вается удобная и четкая система обслуживания.
Увеличение территории микрорайона свы­ше 25-35 га возможно в том случае, если магистрали с городским транспортом ограничи­вают микрорайон с двух сторон. В этом случае представляется более целесооб­разным размещение двух или нескольких тор­говых и бытовых учреждений вблизи маги­стралей, а учреждений культурного обслужи­вания - в центре микрорайона. Для того что­бы полностью использовать внутреннюю часть территории микрорайона, там же следует рас­полагать школы со своими участками.
Примером микрорайона со сходной органи­зацией обслуживания может служить микро­район Сосновая поляна (г. Москва), площадь террито­рии которого около 100 га. Территория микрорайона расчленена на три части с населением по 6000 человек в каждой, каждая часть обслуживается своими школьными, дет­скими и торгово-бытовыми учреждениями, а общественные и спортивные учреждения явля­ются общими для всего микрорайона и разме­щены в его центральной части.
В целях увеличения территории микрорай­она и максимальной концентрации обслужива­ющих учреждений применяется прием, при котором и общественный и торговый центры расположены в центральной части микрорай­она. Недостатки этого приема: введение в микрорайон грузового транспорта, обслуживающего торговый центр, что ухудшает условия проживания в домах, располо­женных вблизи дороги, даже при использова­нии защитных зеленых насаждений, необхо­димость пересечения жителями микрорайона магистрали с грузовым транспортом, удаление общественного центра от остановок городского транспорта.
При определении размера микрорайона следует исходить не только из установленных нормами радиусов пешеходной доступности для детских, общественных и торговых учреждений (они должны быть безусловно соблюдены), но и из соображений целесообразной организа­ции и вместимости обслуживающих учреждений микрорайона, например школ.
Наиболее распространенным типом школы является школа на 960-1280 учащихся, которая мо­жет обслужить 6000-7000 человек населения. Поэто­му часто встречаются примеры микрорайонов или жилых групп, входящих в состав микро­района, рассчитанных на 5500 -7000 жителей.