Tourism investment & finance 21 Unit 2: Evaluate Investment Environment

 
default
. 
 
A loan default can be remedied through several different methods, few of them favorable to the 
borrower, depending on terms of the loan. One is to renegotiate the terms to extend the 
repayment period (length or “maturity” of the loan) or defer (postpone) loan payments for a 
specified period.
In simplified terms, there are two types of loans to finance tourism and other projects.
Project or non-recourse financing:
This loan is only secured (collateralized) by the assets 
created through the project. That is, if a loan is secured to build a hotel and the borrower 
defaults, the lender becomes the owner of the hotel (hotel as collateral). The lender may or may 
not recover the full value of the loan through sale of the asset. The loan, then, has no recourse 
to other borrower assets in order to recoup funds loaned. 
Collateralized financing:
In this case the borrower pledges other assets, besides the assets to 
be created by the project. This collateral backs the loan if the borrower goes into default. 
Collateral can also be provided by third parties, for example, loan guarantees (a promise to 
repay a loan, in cash, if the borrower defaults). Governments (“sovereign” guarantees) can 
provide loan guarantees, typically in return for significant social and economic benefits the 
project is expected to deliver.
Sovereign guarantees are much more difficult to secure these days. The USAID Development 
Credit Authority (DCA) supported worthwhile development projects and promoted local 
commercial bank lending.
While project or non-recourse financing is quite common in more developed countries, in many 
developing countries, it is often not available from local financial institutions. Borrowers seeking 
loans are required to pledge other assets, often in excess of the loan value, to secure lending 
commitments. Locally available debt financing is a serious challenge to the investment 
promotion process in these countries, which is one reason for programs like the DCA. For many 
projects, debt financing from outside the country will be required as discussed in Unit 5. 

---

TOURISM INVESTMENT & FINANCE
61 
In most instances portfolio investors (those that invest in a variety of projects, rather than putting 
most of their assets into a single project) do not pledge other assets beyond those being 
invested, and thus project promoters need non-recourse financing. 
In summary, if a significant percentage of project development can be covered with loans, 
investors will earn a significantly higher return on their investment than if the project is financed 
with 100% equity. 
The loan application process is typically a long one (6–12 months in many cases, depending 
upon the lender and type and size of the loan). It is best to get the process started (initiating 
discussions with financial institutions and filling out loan applications) as early as possible.
R
ECRUIT 
I
NVESTORS
The investor recruitment process can take a variety of forms and include a number of steps, 
depending upon the location, scale, scope, project financial requirements, investment 
environment, etc. Consider the following methods to research investors. 
•