Microsoft Word Evseychev2-l doc

6.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 
Различают нормативную и рыночную стоимость. Оценщик определяет рыночную цену земли, т.е. состав 
оцениваемых прав на неё. 
Частная стоимость признаётся только для участков земли по условиям использования: 
− индивидуальное (жилищное строительство); 
− крестьянское (фермерское) хозяйство; 
− личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; 
− приватизированные участки под предприятиями. 
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: 
− титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; 
− физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические и 
экологические параметры); 
− данные о взаимосвязи участка с окружением; 
− экологические факторы, характеризующие участок (направление экономического развития региона и 
района). 
Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется двумя основными методами: 
1) метод техники остатка для земли; 
2) метод средневзвешенного коэффициента капитализации. 
Рассмотрим эти методы более подробно. 
Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость 
зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землёй, зданиями и сооружениями; коэффици-
енты капитализации для земли и зданий (сооружений). 
Расчёты этим методом выполняются в три этапа. 
1. Распределяется ЧОД между землёй и зданиями (сооружениями). Для определения дохода, относимого 
к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализа-
ции для зданий и сооружений: 
Y
зд
= V
зд
R
зд
, 
где Y
зд
– чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; V
зд
– текущая стоимость зданий 
и сооружений; R
зд
– коэффициент капитализации для зданий и сооружений. 
Коэффициент капитализации берётся из таблицы шести функций сложного процента (колонка – взнос на 
амортизацию денежной единицы) или рассчитывается по формуле: 
R
зд
= R
возм
+ R
зем
,
где R
возм
– коэффициент возврата капитала; R
зем
– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом 
случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учёта возмещения капитала, так как считается, что земля 
не изнашивается;
2. Определяется остаток ЧОД, относимый к земле. Для этого из общего ЧОД вычитается доход, относи-
мый к зданиям и сооружениям: 
Y
зем
= Y – Y
зд
, 
где Y
зем
– чистый операционный доход, относимый к земле; Y – общий чистый операционный доход; Y
зд
– чис-
тый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям. 
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путём капитализации остаточного ЧОД от земли: 
зем
зем
зем
R
Y
V
=
, 
где V
зем
– остаточная стоимость земли; Y
зем
– остаточный чистый операционный доход от земли; R
зем
– коэффици-
ент капитализации для земли. 
Например, рыночная стоимость сооружений равна 450,0 тыс. р. Продолжительность их экономической 
жизни 50 лет. Ставка дохода на инвестиции 12 %. За первый год эксплуатации данный имущественный ком-
плекс (земельный участок и построенные на нём сооружения) принёс чистый операционный доход 65,0 тыс. р. 
Решение: 
1. 450,0 тыс. р. 
× 0,120417 (графа 6 из таблицы сложного процента, 50 лет, 12 %) = 54
187 р. – чистый опе-
рационный доход. 
2. 65
000 – 54
187 = 10
813 р. – чистый операционный доход, приносимый землёй. 
3. 10
813 : 0,12 = 90
108 р. – стоимость земельного участка. 

---

Техника остатка для земли используется для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного 
использования земли. Если при применении техники остатка для земли получится отрицательная величина ос-
таточного дохода, приписываемого земле, то данная ситуация показывает, что здание или сооружение является 
избыточным улучшением для данного участка. 
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В этом методе используется «долевой» подход 
к оценке. Расчёты проводятся в четыре этапа. 
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стои-
мость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Для этого используются данные о нормативных 
ценах земли и ценах на строительные работы. 
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый 
для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости 
объекта, т.е. распределение на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений: 
R
ср
= R
зд
Д
зд
R
зем
Д
зем
, 
где R
ср
– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; R
зд
– коэффициент капитализации для зда-
ний и сооружений; Д
зд
, Д
зем
– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости; 
R
зем
– коэффициент капитализации для земли. 
3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода: 
cp
R
Y
V
=
, 
где V – стоимость всего недвижимого имущества; Y – общий чистый операционный доход; R
ср
– средневзве-
шенный (общий) коэффициент капитализации;
4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента: 
V
зем
= V Д
зем
.