O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Pul oqimini diskontlash usuli. 
Pul oqimini diskontlash (POD) 
usuli universal usul bo‗lib, u kelajakdagi pul oqimlarining haqiqiy 
qiymatini aniqlashga imkon beradi. Pul oqimlari o‗z-o‗zidan 
o‗zgarishi, bir maromda kelib tushmasligi va yuqori riskli bo‗lishi bilan 
farqlanib turadi. Bu esa ko‗chmas mulkning o‗ziga xosligi bilan 
bog‗liqdir. Ko‗chmas mulk asosan investor tomonidan kelajakda foyda 
olish maqsadida sotib olinadi. Investor ko‗chmas mulkka kelajakda unga 
ustuvorlik keltiradigan obyekt sifatida yondashadi. Investor ko‗chmas 

---

111 
mulk qiymatini kelajakda sotiladigan mulk narxida qanday ustuvorlik 
keltirishi nuqtayi nazardan uni baholaydi. 
Prognoz qilinadigan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat 
bo‗lgan daromadning joriy qiymati asosida POD usuli ko‗chmas mulk
qiymatini baholashga imkon beradi. POD usuli yordamida ko‗chmas 
mulk obyekti qiymatining hisobi quyidagi izchilikda amalga oshiriladi: 
1.
Prognoz davri aniqlanadi. Xalqaro jahon amaliyotda prognoz 
davrining o‗rtcha miqdori 10-15 yil. O‗zbekiston uchun mazkur davr 3-5
yilni tashkil qiladi.
2.
Pul oqimlari miqdorini va shu jumladan reversiyani kiritgan
holda prognoz qilish quyidagilarni talab qiladi: 
a) buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan retrospektiv davrda 
ko‗chmas mulk obyekti daromadi va xarajatlar haqidagi ma‘lumotlarni 
sinchiklab tahlil etishni; 
b) ko‗chmas mulk bozorining joriy holatini va uning asosiy
ta‘riflarining o‗zgarish dinamikasini tadqiq etishni; 
d) rekonstruksiyalangan hisobot asosida daromad va
xarajatlarni prognozlashtirishni. 
POD usuli qo‗llanganda obyektdan olinadigan daromadning bir 
necha turlari quyidagi izchillikda hisoblanadi: 

potensial yalpi daromad; 

haqiqiy yalpi daromad; 

sof operatsion daromad; 

soliq to‗lovigacha bo‗lgan pul oqimi; 

soliq to‗lovidan keyin bo‗lgan pul oqimi. 
Agar PYADdan bandsizlikdan va ijara to‗lovidan olingan
yo‗qotishlarni chegirib, boshqa daromadlarni qo‗shsa unda soliq
to‗lovigacha bo‗lgan pul oqimi hosil bo‗ladi. 
3.
Reversiya qiymatini hisoblash. 
Reversiya – bu daromadlar oqimi kelib tushushi to‗xtaganda 
obyektning qoldiq bahosidir.
Reversiya qiymatini quydagilar yordamida prognozlashtirish
mumkin: 

---

112 
1)
Bozorning joriy holatini tahlili, o‗xshash obyektlar qiymati va 
obyektning kelajakdagi ahvoli haqidagi taxminlar monitoringlaridan
kelib chiqib sotilish bahosini belgilash; 
2)
Ko‗chmas mulkka ega bo‗lish davrida uning qiymati
o‗zgarishiga nisbatan ehtimoliy holatlarni mavjud bo‗lishini tan
olinishi; 
3)
Mustaqil 
ravishda 
kapitallashtirish 
stavkasini 
hisoblab 
chiqarilishini ishlatib prognoz davri tugagan yildan kelgan keyingi 
yildagi daromadni kapitallashtirilishi. 
Baholash obyektining qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli 
yordamida diskontlash yo‗li bilan, shundan so‗ng baholanayotgan 
ko‗chmas mulkdan foydalanishning har bir yilidagi pul oqimlarini, shu 
jumladan mazkur ko‗chmas mulkka egalik davrining oxirida uni qayta 
sotishdan keladigan pul oqimini qo‗shish orqali aniqlanadi: 
V – baholash obyektining qiymati; 
Ii – prognoz davri i-chi yilining pul oqimi; 
D – diskontlash stavkasi; 
Vn – reversiya (baholash obyektining prognoz davri tugaganidan 
keyingi qiymati); 
i – prognoz davri yilining raqami; 
n – prognoz davrining oxirgi yili. 
Diskontlash stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan tavakkalsiz 
stavka va tavakkalchilik uchun mukofotlarni qo‗shish orqali aniqlanadi. 
Bunda tavakkalchilik uchun mukofotlarga quyidagilar kiradi:

mazkur qo‗yilmaga xos bo‗lgan nolikvidlik (aktivning pul 
mablag‗lariga aylanish) tavakkalchiligi uchun mukofot; 

mazkur turdagi qo‗yilmalar uchun talab etiladigan boshqaruv 
ishi hajmi bilan belgilangan investitsion menejment tavakkalchiligi 
uchun mukofot; 

---

113 

baholash obyektiga xos bo‗lgan qo‗shimcha (surunkali) 
tavakkalchilik uchun mukofot;

tavakkalsiz stavka sifatida davlat qimmatli qog‗ozlari bo‗yicha 
foiz stavkasi yoki banklarning foiz stavkalari olinadi;

tavakkalchilik uchun mukofotlarni belgilash ekspertiza yo‗li 
bilan amalga oshiriladi. Qiymatlarni va bunda qabul qilingan farazlarni 
asoslantirish baholovchi tomonidan baholash to‗g‗risidagi hisobotda 
keltirilishi lozim. 
Diskontlash stavkasini o‗xshash obyektlarning sotilishi haqidagi 
bozor ma‘lumotlaridan ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi: 

analoglarni tanlaydi; 

har bir analog uchun prognoz davridagi pul oqimlarini va 
prognoz davridan keyingi qiymatni hisoblaydi; 

ma‘lum sotuv narxini va hisoblangan ko‗rsatkichlarning pul 
oqimlarini diskontlash formulasiga solib, oldinma-ketin yaqinlashish 
yo‗li bilan har bir analog bo‗yicha diskontlash stavkasini aniqlaydi; 

baholash obyekti uchun diskontlash stavkasini barcha analoglar 
bo‗yicha o‗rtacha o‗lchangan qiymat sifatida aniqlaydi. 
Diskontlash stavkasini muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli 
bilan hisoblash, qoida tariqasida, ko‗chmas mulkning investitsiya 
qiymatini aniqlash vaqtida amalga oshiriladi, bunda diskontlash stavkasi 
sifatida: 

investor tomonidan talab qilinayotgan daromaddorlik darajasi; 

muqobil loyihalarning va investor ixtiyorida mavjud bo‗lgan 
moliyaviy vositalarning kutilayotgan daromaddorlik darajasi olinadi. 
Qo‗llanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi 
va 
qiymati 
(nominal 
yoki 
real)ga 
muvofiq 
bo‗lishi lozim. 
Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real 
qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash kapitallashtirish stavkasini 
qayta hisoblash bilan ayni bir tartibda amalga oshiriladi.