|
3.2. Ko„chmas mulk qiymatini baholashda hisobga olinadigan
risklar
Ko‗chmas mulk bozorining o‗ziga xos xususiyatlaridan biri unda
nisbatan yuqori darajadagi riskning mavjudligi hisoblanadi.
71
Risk (xavf-xatar) – bu daromadlar olishning yoki olmaslikning
noaniqligidir. Kutilayotgan risk darajasi investitsion kapitaldagi
daromadlar stavkasida hisobga olinadi: kutilayotgan risk darajasi qancha
yuqori bo‗lsa, investitsion kapitalga talab etilayotgan daromad stavkasi
shuncha yuqori bo‗lishi kerak. Umumiy ko‗rinishda investitsion
kapitalga daromadlilik darajasini (ROI) quyidagi formula bo‗yicha
hisoblash mumkin:
ROI = (investitsion daromad – Investitsiya qiymati) / Investitsiya
qiymati.
Talab etilayotgan daromadlilik stavkasini aniqlashning mazkur
yondashuvi ko‗chmas mulkka qilinadigan investitsiya uchun ham,
hamda an‘anaviy moliyaviy aktivlarga qilinadigan investitsiya uchun
ham umumiy hisoblanadi. Risk uchun to‗lovni hisoblash asosi bo‗lib
makrodarajadagi boshqarilmaydigan riskni yoki tarmoq riskini aks
ettiradigan tizimli riskni aniqlash hisoblanadi.
Ko‗chmas mulkka investitsiya qilishda boshqarilmaydigan risk
manbalari quyidagilar hisoblanadi:
ko‗chmas mulkning past darajadagi likvidliligi;
ko‗chmas mulk bilan bo‗ladigan bitimlarni muvofiqlashtiruvchi
qonunchilikdagi noaniqliklar;
soliqqa tortishdagi noaniqliklar;
ko‗chmas mulk va kapital bozoridagi raqobat;
ko‗chmas mulkning hayotiy sikli;
demografik an‘analar;
ishbilarmonlik muhitining davomiyligi;
bandlik va aholining to‗lovga qobiliyatini o‗zgarishi an‘analari
va h.k.
Riskni boshqarishga quyidagi mikrorisklar kiradi:
ijara shartnomasining shart-sharoiti;
operatsion va moliyaviy leverej darajasi;
investitsion kapital tarkibi va uning qiymati;
72
muayyan turdagi ko‗chmas mulk bozori ulushi;
ko‗chmas mulkning joylashgan yeri;
ijarachilar tarkibi.
Likvidlik darajasi kam bo‗lgan aktivlarga investitsiya qilish
qarorini qabul qilish ko‗zda tutilgan risk darajasini tahlil etishga
asoslanishi lozim. Risk darajasining miqdoriy tahlili 3 bosqichda amalga
oshiriladi:
1.
Daromadlilik stavkasini taqsimlash chastotasini aniqlash: moda,
mediana yoki daromadlilikni o‗rtacha stavkasi;
2.
Boshqarilmaydigan riskni o‗lchovi sifatida standart og‗ishni
aniqlash;
3.
Daromad birligiga tushadigan riskni nisbiy o‗lchovi sifatida
kovariatsiyani aniqlash.
3 yillik retrospektiv davr uchun investitsiyaning daromadlilik
stavkasi taqsimlanishi chastotasi quyidagi tartibda aniqlanadi. Agar
aktivlar daromadliligi:
10 % - 6 marta, 9,5 % - 10 marta, 8,2 % - 12 marta, 6 % - 4 marta,
12 % - 4 martani tashkil etgan bo‗lsa, bunday holda o‗rtacha arifmetik
hisobda quyidagicha aniqlash mumkin:
(10 + 9,5 + 8,2 + 6 + 12) × 5 = 9,14
O‗rtacha tortilganlikdan foydalanib yanada aniq natijani olish
mumkin:
Mediana (o‗rtacha) – bu o‗suvchanlik bo‗yicha joylashgan sonlar
o‗rtasida joy olgan miqdordir. Masalan, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2,
8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5,
9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.
Bizning misolda mediana 9,5 % ga teng. 2,3,4,5,5,8 sonlari
qatorida mediana
ni tashkil etadi.
Moda – tahlil etilayotgan sonlar qatorida ko‗proq uchraydigan
miqdor: bizning misolimizda moda 8,2 ni tashkil etadi.
O‗rtacha mediana yoki modadan foydalanib aniq vaziyatni
belgilaymiz.
73
Ko‗chmas mulkka qilingan investitsiyaning risk darajasini tahlil
qilishda uzoq muddatli davrda investor olishi mumkin bo‗lgan daromad
stavkasini aks ettiruvchi o‗rtacha tortilganlikdan foydalanish maqsadga
muvofiqdir.
Kutilayotgan daromad daromadlarning aniq taqsimlanishiga
asoslangan.
Bunda
– daromadning yuzaga kelishi ehtimoli.
Alohida
aktivlarning
risk
darajasi
standart
og‗ish kabi
ifodalanadigan aktivlar daromadini o‗zgarishi bilan o‗lchanadi, bu esa
barcha turdagi ko‗chmas mulk uchun ularning past likvidliligi va
ko‗chmas mulk bozori holati haqida o‗z vaqtida va ishonchli
ma‘lumotlar olishning qiyinligi tufayli yetarlicha murakkabdir.
Modomiki, daromadli ko‗chmas mulk uchun barqaror va bir
maromdagi daromadlar oqimi xarakterli ekan, olingan daromadlar
seriyasida
variatsiya (juz‘iy o‗zgarish) quyidagicha aniqlanadi:
Standart og‗ish – variatsiyadan kvadrat ildiz.
Kutilayotgan daromadlar variatsiyasi:
Kutilayotgan daromadlar uchun standart og‗ish – bu yana
variatsiyadan kvadrat ildiz.
Kovariatsiya (COV) – daromad birligiga to‗g‗ri keladigan risk kabi
aniqlanadigan riskning nisbiy o‗lchovi.
Olingan daromadlar uchun quyidagicha aniqlash mumkin:
Kutilayotgan daromadlar uchun kovariatsiyani quyidagicha
aniqlash mumkin:
74
Masalan, quyidagi qatorlar uchun: 10%, 6%, -4%, 8%, 12%
variatsiyani, standart og‗ishni va kovariatsiyani aniqlash uchun 6,40% ni
tashkil etgan daromadlilikni o‗rtacha arifmetik stavkasini aniqlash zarur.
Variatsiya:
Standart og‗ish:
Kovariatsiya:
Bu esa tizimli risk darajasini aniqlaydi.
Makroiqtisodiy xatar omili bozor iqtisodiyotiga ta‘sir ko‗rsatuvchi tashqi
voqealardan yuzaga keladigan tizimli xatarni hosil qiladi va ushbu xatarga
diversifikatsiya hisobidan barham berishning iloji yo‗q.
Xatar (risk) – bu aniqlik darajasi bo‗lib, u bilan kelajakda kutilayotgan
natijalarning
erishilajakligi
tavsiflanadi.
Ko‗chmas mulk bozoriga
makroiqtisodiy xatar omillari sezilarli darajada ta‘sir etadi.
Makroiqtisodiy xatarning asosiy turlari quyidagilar hisoblanadi:
-
inflatsiya xatari;
-
iqtisodiy o‗sish sur‘atlarining o‗zgarishi bilan bog‗liq xatar;
-
foiz stavkasi miqdorining o‗zgarishi bilan bog‗liq xatar;
-
valyuta kursining o‗zgarishi bilan bog‗liq xatar;
-
siyosiy xatar.
Do'stlaringiz bilan baham: |
