O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Bino tavsiflari 
Analog 1 
Analog 2 
Analog 3 
Joylashgan joyi 
Toshkent shahar, 
Yakkasaroy tumani, 
Nukus kuchasi 
Toshkent shahar, 
Yakkasaroy tumani, 
Mirobod kuchasi 
Toshkent shahar, 
Yakkasaroy tumani, 
Rakatboshi kuchasi 
Narx sumda 
20 300 175,0 
10 556 091,0 
8 120 070,0 
Umumiy maydoni kv.m 
205,0 
120,0 
100,0 
1 kv.m uchun narx 
99 025,2 
87 967,4 
81 200,7 
Ta‘mir holati 
Avtorskiy proyekt 
Kosmetik ta‘mir 
Yangi ta‘mir 
Noturar binosi 
Do‗kon 
Ofis 
Do‗kon 
 
Analoglarni baholash ob‟ekti bilan taqqoslash 
Baholanayotgan ob‘ekt taqqoslanayotgan analoglar Yakkasaroy tumani bo‗yicha 
hamda ishlatilish omili baholash ob‘ekti bilan bir xil emasligi sababli, mazkur omil 
bo‗yicha tuzatishlar kiritilgan: 
Faktor 
mestoraspolojeniya 
Ob‘ekt
analog 1 
analog 2 
analog 3 
Manzil: 
Toshkent sh., 
Yakkasaroy t., 
Sh.Rustaveli 
ko‗chasi 
Toshkent sh., 
Yakkasaroy t., 
Nukus kuchasi 
Toshkent sh., 
Yakkasaroy t., 
Mirobod kuchasi 
Toshkent sh., 
Yakkasaroy t., 
Rakatboshi 
kuchasi 
Joyning nufuzliligi 
4,50 
4,50 
4,50 
4,00 
Markazdan uzoqliligi 
4,50 
4,50 
4,50 
4,00 
Transport foydalanish 
4,00 
4,00 
4,00 
4,00 
Ijtimoiy infratuzilma 
4,00 
4,00 
4,00 
4,00 
Dam olish maskanlar 
mavjudligi 
3,50 
3,50 
3,50 
3,50 
Ekologik muhit 
3,50 
3,50 
3,50 
3,50 
Ballar miqdori 
24,0 
24,0 
24,0 
23,0 
O‗rtacha miqdor 
4,3 
4,3 
4,3 
4,0 
Joylashgan joyiga 
muvofiqlashtirish 

1,00 
1,00 
1,07 
 
0,00 
0,00 
6,92 
Noturar binolarning ijara xaqqi stavkalarini aniqlashda binoning o‗ziga xos 
xususiyatlarini (joylashgan joyi, ta‘mir xolati, qo‗shimcha qulayliklar mavjudligi) 

---

467 
hisobga olgan xolda Internet tarmog‗ida keltirilgan ma‘lumotlarga tuzatishlar 
kiritildi. Ob‘ektni narxiga tuzatish kiritish jarayonida muvofiqlashtirish darajalari 
baholovchining malakasiga va bilimlariga asosan belgilandi.
Jarroxlik markaz xududidagi binosini ng 1 kv.m. uchun bir oylik ijara 
xaqqini aniqlashda ushbu xududda joylashgan va bugungi kunda ijaraga 
berilayotgan takliflar asosida olib borilgan hisob kitob ishlari quyidagi jadvalda 
keltirilgan: 
Qiyosiy elementlar 
Baholash 
ob‟ekti 

analog 1 
analog 2 
analog 3 
Analoglar ijara narxi 
So‗m 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Ob‘ekt
1 m
2
 obshey ploshadi proizvodstvennix zdaniy soglasno Kadastrovoy 
dokumentatsii 
Kiritlyatgan o„zgartirishlar 
ot ob‟ekta sravneniya k ob‟ektu otsenki 
Binoga berilgan huquq 
mulk huquqi 
- 
- 
- 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Moliya shartlari 
bozor qiymati 
bozor qiymati 
bozor qiymati 
bozor qiymati 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Ijara shartlari 
tipik 
tipik 
tipik 
tipik 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Ijaradan keyingi harajatlar 
mavjud emas 
mavjud emas 
mavjud emas 
mavjud emas 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Bozor shartlari 
baholash sanasi 
(joriy) 
joriy 
joriy 
joriy 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Sotish jarayonidagi 
narxlarning kamayishi 
Bozor qiymati 
Taklif narxi 
Taklif narxi 
Taklif narxi 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
20 300 175,00 
10 556 091,00 
8 120 070,00 
Umumiy maydoni 
584,44 
205,0 
120,0 
100,0 
1 kv.m. uchun narxi $ 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
81 200,70 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
81 200,70 
Boshqa maqsadlarda 
foydalanish imkoniyati 
Do‗kon
Do‗kon 
Ofis 
Do‗kon 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
81 200,70 
Joylashgan joy 
Toshkent shahar, 
Yakkasaroy 
tumani, 
Sh.Rustaveli 
Toshkent 
shahar, 
Yakkasaroy 
tumani, Nukus 
Toshkent 
shahar, 
Yakkasaroy 
tumani, 
Toshkent 
shahar, 
Yakkasaroy 
tumani, 

---

468 
ko‗chasi 
kuchasi 
Mirobod 
kuchasi 
Rakatboshi 
kuchasi 
muvofiqlashtirish 

0,00 
0,00 
6,92 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
86 818,36 
Aloqa va kommunal 
xizmatlar bilan 
ta‘minlanganlik 
ta‘minlangan 
ta‘minlangan 
ta‘minlangan 
ta‘minlangan 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
86 818,36 
Maydonda qo‗shimcha 
inshootlar mavjudligi 
mavjud emas 
Ma‘lumot 
mavjud emas 
Ma‘lumot 
mavjud emas 
Ma‘lumot 
mavjud emas 
muvofiqlashtirish 
% 
0 
0 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
99 025,24 
87 967,43 
86 818,36 
Texnik holati 
Yevro ta‘mir 
Avtorskiy 
proyekt 
Kosmetik ta‘mir 
Yangi ta‘mir 
muvofiqlashtirish 
% 
-5 
10 
0 
Muvofiqlashtirishdan 
keyingi narx 
So„m narx 
94 073,98 
96 764,17 
86 818,36 
Muvofiqlashtirish 
yig„indisi 
x 
0,05 
0,10 
0,07 
Oraliq ko‗rsatkichlar 
x 
0,7719 
0,5438 
0,6844 
O„lchov koffitsenti 
x 
0,3859 
0,2719 
0,3422 
Sena s uchetom udelnogo 
vesa 
So„m narx 
36 306,89 
26 308,19 
29 707,57 
1 m2, narxi 
92 322,65 
1 yillik ijara xaqqi, sum 
1 107 871,84 
Noturar binosini ijara xaqi stavkalarini aniqlashda yuqorida olib borilgan 
tahlil natijalariga hamda Toshkent shaxrida joylashgan noturar binolarini ijaraga 
berishda tavsiya etilayotgan qiymatlaridan kelib chiqqan xolda amalga oshirildi. 
Tahlil natijalariga asosan Bektemir tumani va unga yaqinroqda joylashgan 
tumanlarda noturar binolarini ijaraga berish stavkalari bir m
2
maydon uchun 
80 000-100 000 sum ni tashkil etadi. Baholanayotgan ob‘ekt (noturar joyi) 
joylashgan joyi asosiy qatnov yo‗lida joylashganligi, ishga oid faollik va hayot 
ta‘minoti markazlaridan uzoqligi hamda ijarachi uchun qulaylik shartlarini deyarli 
barchasi mavjudligi sababli, 1 m
2
maydon uchun bir oyiga o‗rtacha 92 322,65 deb 
olindi. 
Yuqoridagi tahlilga asosan noturar binolar uchun 1 kv.m.ning narxi shartli 
ravishda 92 322,65 so‗m deb aniqlandi va bir yillik ijara stavkasi quyidagi jadvalda 
aniqlandi:
 
Bino nomi 
1 kv.m. uchun bir 
oylik ijara stavkasi 
(so„m) 
1 kv.m. uchun bir 
yillik ijara stavkasi 
(so„m) 
Umumiy 
maydoni 
kv.m. 
1yillik ijara xaqi 
stavkasi (so„m) 
Do‗kon 
92 322,65 
1 107 871,84 
584,44 
647 484 617,64 
Yalpi daromad aniqlangandan so‗ng: 

---

469 
Maydon to‗la yuklanmasligi va tushumlarning boy berilishi bilan bog‗liq 
yo‗qotishlar hisoblaniladi; 
haqiqiy yalpi daromad potensial yalpi daromad va yo‗qotishlar o‗rtasidagi 
tafovut sifatida aniqlaniladi; 
operatsion harajatlar chegirib tashlanadi va ayirma sifatida sof operatsion 
daromad olinadi; 
ko‗chmas mulk qiymati sof operatsion daromadning kapitallashtirish 
koeffitsiyentiga nisbati sifatida aniqlanadi.
 
Kapitallashtirish stavkasini aniklash. 
Kapitallashtirish stavkasini kapital harajatlar qoplanishini hisobga olish 
usuli orkali aniklanadi va kuyidagi kismlarga bulinadi: 
pul mablag‗laridan foydalanganlik uchun tavakkalchiliklarni va muayyan 
investitsiyalar bilan bog‗liq boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga 
to‗lanishi lozim bo‗lgan kompensatsiya hisoblanadigan kapital uchun 
daromaddorlik stavkasi Ron; 
boshlang‗ich qo‗yilmalar summasining qaytishini belgilaydigan va 
aktivlarning eskiradigan qismiga qo‗llaniladigan kapitalning qaytish me‘yori Rof
dan iborat bo‗lgan kapitallashtirish stavkasini hisoblashni nazarda tutadi. 
R = R
on
 + R
of
 
Kapital uchun daromaddorlik stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan 
hisoblanadi: 
R
on
= 
tavakkalsiz stavka + ko„chmas mulkka qo„yilmalar tavakkalchiligi uchun 
mukofot + likvidlikning pastligi uchun mukofot + investitsion menejment uchun 
mukofot.
kapitalning qaytish summalarini kapital uchun daromaddorlik stavkasi 
bo‗yicha qayta investitsiyalashda foydalaniladigan Invud usulidan: 
R
of
= 
sff (n, R
on
),
bu yerda:
 
sff – R
on
stavkada qoplash fondi omili;
 
Tavakkalsiz stavka sifatida urta muddatli davlat majburiyatlari me‘yori 
kabul kilindi, ya‘ni 14 %. 
Ko„chmas mulkka qo„yilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot kuyidagicha 
aniklandi: