Microsoft Word Evseychev2-l doc

6. ОЦЕНКА БИЗНЕСА 
6.1. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ 
Стоимость активов рассчитывается по формуле:
R
Y
V
=
, 
где V – стоимость активов; Y – ЧОД; R – коэффициент капитализации.
Если преобразовать ЧОД в стоимость, то коэффициент капитализации равен:
V
Y
R
=
. 
Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначаль-
ных инвестиций, поэтому нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение 
капитала и когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.
На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется де-
лением величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков 
 
Используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесёт использование 
объекта недвижимости и возможная его продажа. Определение обоснованной рыночной стоимости с использо-
ванием метода дисконтированных денежных потоков делится на четыре этапа:
1) составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;
2) расчёт стоимости оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость 
предполагаемой продажи (реверсии), если в действительности продажа не планируется;
3) вывод ставки дисконта для оцениваемой недвижимости на реальном рынке;
4) приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к 
текущей стоимости.
Стоимость 
недвижимого 
имущества 
= 
Текущая стоимость 
периодического
потока дохода 
+ 
Текущая стоимость 
реверсии 
Таблица 
 
Год 
Годовая арендная 
плата 
Текущая стоимость 
единицы при 11 % 
Текущая
стоимость, р. 
0 60
000 – 60000,0 
1 62
000 0,900901 55855,86 
2 64
000 0,811622 51943,81 
3 66
000 0,731191 48258,61 
4 68
000 0,658731 44793,71 
5 70
000 0,593451 41541,57 
6 72
000 0,534641 38494,15 
7 74
000 0,481658 35642,69 
8 76
000 0,433926 32978,38 
9 78
000 0,391925 30492,15 
Итого: текущая стоимость арендных платежей 440000,93 
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600 000 р. Текущая стоимость реверсии:
10 600
000 0,352184 211310,40 
Итого: текущая стоимость недвижимости 651311,33 
Например, инвестор приобретает недвижимое имущество и сдаёт его в аренду сроком на 10 лет с получе-
нием следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11 %.