Курс лекций Для направления

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультиплика­тора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной гла­ве в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.


Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле

Где: R-общий коэффициент капитализации;

I _анал- чистый операционный доход аналога;
V_анал – продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

I- чистый операционный доход объекта;
R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить сто­имость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные инди­видуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. 
   Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.
   
2. 
   Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
   
3. 
   Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
   
4. 
   Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
   
5. 
   Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
   
6. 
   Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
   
7. 
   Определяется ставка дисконта.
   
8. 
   Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
   

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под­робное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

• 
  методом сравнительной единицы;
  
• 
  методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
  
• 
  индексным способом оценки.