Курс лекций Для направления

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Име­ются следующие данные по недавно проданным объектам (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Объект	Процент износа	Цена, долл.
1	20	75 400
2	90	30 680
3	25	70 600

V=75 400- [(100-15): (100- 20)] = 79 924 долл.
V =70 600 • [(100 - 15): (100 - 25)] = 79 778 долл.
Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестицион­ной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчи­тывается следующим образом:


V = (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 долл.


Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы осно­ваны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитывают­ся как процентные и определяются по следующей схеме, например:

• 
  Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна воз­расти, чтобы отразить эту разницу Пусть цена продажи аналога - 1,0, а сто­имость объекта оценки -X. Тогда:
  

Х= 1,0+0,09=1,09.

• 
  Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога Должна уменьшиться для отражения этого различия:
  

1,0 = Х+ 9%• Х=Х% (1 + 0,09).
X = 0,92.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или ^к потенциальному, или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:

1. 
   Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
   
2. 
   Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
   
3. 
   Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
   

V = Д_{р •} ВРМ = Д_р  
где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
С_анал - цена продажи аналога;
ПВД_анал - потенциальный валовой доход аналога.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных анало­гах (табл. 6.7).
Таблица 6.7

Аналог	Цена продажи Санал	:	ПВД	=	ВРМ
А	80 000		16 000		5
В	95 000		17 500		5,43
С	65 000		13 500		4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V = 15 000  5 = 75 000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные пла­тежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
Применение затратного подхода
Этот подход включает несколько этапов: