Конспект лекций новосибирск 2011

Методы оценки земель 
На основе приведенных принципов в мировой практике земельных отношений, прежде всего рыночных, 
сложились методы оценки земли. Эти методы базируются в основном на трех подходах; во-первых, оценке 
сравнимых продаж, во-вторых, оценке на основе затрат, и в-третьих, на оценке с точки зрения капитализации 
доходов. При проведении оценки земель посредством названных подходов обычно применяются следующие 
методы [10]: 
-затратный; 
-прямого сравнительного анализа продаж; 
-капитализации доходов; 
-соотнесения; 
-экстракции; 
-остатка для земли. 
Затратный метод основан на том, что инвестор, проявляя благоразумие, не заплатит за объект большую 
сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и 
возведение аналогичного по назначению и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод 
может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при 
условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости. 
Метод сравнительного анализа продаж подразумевает то, что субъекты на рынке осуществляют сделки 
купли-продажи по аналогии, то есть, базируются на информации об аналогичных сделках. Метод основывается 
на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу 
недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и 
пригодности объект. 

---

22 
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор 
приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта 
может быть определена, как способность приносить доход в будущем. 
Метод соотнесения фактически является модификацией метода сопоставления аналогов. Он применяется 
для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи 
между двумя ее основными частями; собственно земельным участком и обустройством. 
Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает 
выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для 
территорий, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик. 
Метод остатка для земли основан на том, что для определения стоимости земли определяется стоимость всего 
объекта недвижимости и из нее затем вычитается стоимость воспроизводства расположенных на нем зданий и 
сооружений. 
Для проверки достоверности результатов, полученных при применении различных методов, целесообразно 
использовать не менее двух из них, например, методы затрат и капитализации дохода. В случае резкого различия 
полученных результатов разными методами, следует проверить предпосылки и исходные данные для расчетов. При 
использовании ГИС-технологий или иных автоматизированных систем встроенные в них методики расчета оценки 
земель на основе различных методов и базы данных для них могут позволить выполнять проверку оперативно.