Конспект лекций новосибирск 2011

Понятие оценки земель 
Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы 
государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки зе-
мель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти [5]. 
В мировой практике экономической оценки земель выработано достаточно большое число различных 
методов, позволяющих обоснованно определять ценность той или иной территории в зависимости от ее 
улучшения, наличия на ней недвижимости, возможностей ее эффективного применения для организации 
деятельности пользователей и интересов землевладельцев. Существующая международная практика 
установления стоимости объектов недвижимости основывается на определении индивидуальных показателей 

---

20 
их оценки по рыночной стоимости объектов. Главное значение при таком подходе приобретают изучение 
рынка недвижимости, действующей системы налогообложения и установления арендной платы, учет факторов, 
влияющих на уровень цен на недвижимость, локальный экономический анализ фактического использования 
объектов недвижимости по уровню их доходности с определением наиболее эффективного варианта 
использования. 
Сложившаяся в нашей стране практика оценки недвижимости не выработала единых методологических 
подходов к решению этой проблемы. Более того, существующие методы оценки земли и других объектов 
недвижимости практически не связаны между собой, не имеют единой методологической базы и носят сугубо 
отраслевой характер. 
Особенность отечественной практики оценки стоимости земель заключается в том, что методология 
оценки формировалась в период существования централизованной экономики. Поэтому оценка является 
отраслевой и носит нормативный характер, так как в основу расчета оценочных показателей закладывались 
фиксированные экономические параметры (цены, затраты, прибыль, продуктивность и пр.). 
С развитием рыночных отношений показатели оценки были положены в основу установления текущих 
платежей за землю (земельный налог, арендная плата) и нормативной цены земли безотносительно уровня 
складывающихся рыночных цеп на землю. 
Другая особенность отечественной системы оценки земли состоит в том, что она основана на обработке 
массовых данных. 
С учетом этого, а также ряда других причин (наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о 
хозяйственной деятельности предприятий, неадекватность затрат на улучшение земель полученному 
экономическому эффекту и др.) неприемлемо механическое перенесение принятых в международной практике 
методов оценки земель без предварительного анализа условий и направлений их возможного использования. 
Под оценкой принято понимать совокупность действий, направленных на сопоставление, сравнение и 
анализ имеющейся информации о том или ином объекте. На основе этих данных формируется окончательный 
результат, свидетельствующий о ценности рассматриваемого объекта как такового, или в сравнении с другими 
аналогичными объектами. В результате сбора всех данных может быть получена своеобразная шкала 
показателей, которая и будет основой для последующей оценки объектов. Оценка предназначена служить
экономическим барьером против нерационального использования объекта в сложившейся экономической 
ситуации. Следовательно, она выступает как регулятор интенсивности его использования. 
Оценка-это совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор 
и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного 
объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости. Стоимость земли - 
обобщенная характеристика, включающая затратную и рентную составляющие [10]. 
Оценка земли - это система показателей производительности и народнохозяйственной ценности 
сельскохозяйственных угодий. Оценка стоимости земли, недвижимости, имущества, строений, основных 
средств - это официальная оценка, которая заключается в определении стоимости объектов, проводимой при 
налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей 
или в целях их учета. 
Оценка земель проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и 
установления платы за землю. При этом используется натуральные и стоимостные показатели.
Оценка земель производится по методикам, разрабатываемыми отраслевыми министерствами и 
ведомствами с участием научных учреждений и утверждаемым в установленном законом порядке. Сведения об 
оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.