Ko’chmas mulk ekspertizasini o’tkazishning mazmuni va maqsadlari

1. 
   Ko’chmas mulk ekspertizasini o’tkazishning mazmuni va maqsadlari.
   

Baholash qiymatini aniqlashda baholovchi asosiy omillar ta'sirining to'liqligini, shu jumladan baholangan ob'ekt tomonidan ishlab chiqarilgan daromadni, ushbu daromadni olish bilan bog'liq xavflarni, shu kabi obyektlarga o'rtacha daromadlilik darajasi, hamda o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olishi kerak. Baholangan obyektlar qiymatining sifat darajasi shu va boshqa narxlarni shakllantirish omillariga bog'liq. Shu bilan birga aytish mumkinki, bugungi kunda ko'chmas mulkni sotib olish va sotish moliya bozorida pul oqimlarining ajralmas qismidir. Bundan tashqari, ushbu turdagi ob'ektlar garov sifatida xizmat qilishi, da'vo mavzusi bo'lishi yoki aksiyalarga bo'linishi mumkin. Yuqoridagi holatlarning har birida boshqa holatlarda bo'lgani kabi ko'chmas mulkning ekspertizasi kerak bo'ladi. Shuning uchun har doim ehtiyotkorlik bilan tekshirish va ekspertizani o'tkazish kerak.

Ekspertiza - (lotin tilidan expertus-tajribali) sifatni tekshirish (yoki sifat parametrlaridan biri, masalan, haqiqiyligi) yoki biror narsaga muvofiqlik, ya’ni har qanday maxsus savolni o'rganishda maxsus bilimlar va tekshiruvlar asosida xulosalarni shakllantirish hisoblanadi.

Ekspertiza umumiy holda, sinchkovlik bilan o'rganish, tekshirish va shu asosda ob'ektning xususiyatlari, afzalliklari, kamchiliklari, shuningdek nuqsonlarni bartaraf etish, xususiyatlarini yaxshilash va hokazolar haqidagi professional fikrni tayyorlash hisoblanadi. Ekspertiza mavjud yoki kelajak egasining manfaati uchun uning foydaliligini oshirishga imkon beradi.

Ekspertiza quyidagilarni aniqlash uchun zarur:

• 
  yer va ko'chmas mulk narxlari;
  
• 
  baxtsiz hodisadan keyin etkazilgan zararni baholash;
  
• 
  avtohalokatda avtoulovga etkazilgan zarar miqdori;
  
• 
  biznes, intellektual mulk, uskunalar narxlari;
  
• 
  tabiiy ofatlar, yong'inlar, to'kilgan narsalar;
  
• 
  boshqa mulk masalalari.
  

Avtohalokatlar, toshqinlar, yong'in holatlarida mustaqil ekspertlarning xizmatlariga talab katta. Ayniqsa, sug'urta kompaniyasi sug'urta hodisasi yuz berganda uni to'lashdan bosh tortsa yoki to'lov miqdorini kamaytirsa. Mustaqil ekspertizadan o'tish zarurati ko'pincha baxtsiz hodisalarda yuzaga keladi. Ekspert avtohalokatga nima sabab bo'lganini va avtomobil qanday zarar ko'rganligini aniqlaydi. Ekspert xulosasi sug'urta kompaniyasi tomonidan maxsus to’lovning to'lanishiga yordam beradi.

Ko’chmas mulk ekspertizasi - bu maxsus tayinlangan mutaxassis tomonidan olib boriladigan ilmiy asoslangan metodlar va tasdiqlangan ma'lumotlar asosida ko’chmas mulk to’g’risidagi ma’lumotlarni ob'ektiv o'rganishdir. U tegishli malaka, ma'lumot va tajribaga ega bo'lgan mutaxassis tomonidan olib boriladi. Ekspert - bu imtihonni o'tkazishda ishtirok etadigan ma'lum bir sohadagi ko'nikmalarga ega bo'lgan keng doiradagi maxsus ma'lumotga ega bo'lgan malakali mutaxassis. Bahs mavzusi bo'yicha tadqiqotlar, hisob-kitoblar va xulosalarni ishlab chiqish bilan shug'ullanadi. Ekspert ishining o'ziga xos xususiyati uning ekspertiza natijalariga mutlaqo befarqligidir.

Ekspertiza nodavlat va davlat ekspert tashkilotlari tomonidan amalga oshiriladi. Shaxslar, korxonalar va sudlar ekspertizani buyuradilar. Mustaqil ekspertiza ilmiy uslublar va ob'ektiv ma'lumotlarga asoslangan xolis ishdir. Ammo mutaxassislar uchun ham (ma'lumot, malaka, ish staji) va tashkilotlarning o'zlari uchun bir qator malaka talablari mavjud. Ekspertiza o'tkazish uchun fuqaro (yuridik shaxs) va ekspert muassasasi o'rtasida tuzilgan va buyurtmachi tomonidan to'lanadigan shartnoma asos bo'ladi. Ko'chmas mulkni, uskunalarni, zararni va boshqa tadqiqotlarni ekspert baholash huquqni muhofaza qiluvchi organlar va uchinchi shaxslardan mustaqil ravishda amalga oshiriladi.

Ekspertizaning maqsadi, yuqorida ta'kidlab o'tilganidek, "sotuvchi-xaridor" munosabatlaridagi axborot assimetriyalarini kamaytirish yoki butunlay yo'q qilish, shuningdek ko'chmas mulkni baholash jarayonida axborot ta'minotining ishonchliligini tekshirish.

Umuman olganda, ekspertiza deganda uni sinchkovlik bilan o'rganish (tekshirish) va shu asosda uning xususiyatlari, afzalliklari, kamchiliklari, shuningdek, xususiyatlarning yaxshilanishi va kamchiliklarni bartaraf etishning mumkin bo'lgan usullari va vositalari haqida ma'lumot berish, bu axborotning foydaliligi va samaradorligini oshirish tushuniladi.

Ko’chmas mulk binolarini ekspertiza qilish - tajribalar bo'yicha mutaxassislar tomonidan eng zamonaviy tekshirish va baholash usullaridan foydalangan holda amalga oshiriladigan xizmat. Uylarni tekshirish turli sabablarga ko'ra amalga oshirilishi mumkin: ko'chmas mulk sotib olish, sotish yoki sotib olish uchun mulkni baholash, sud zarurati va boshqa ko'plab sabablar. Bunday tekshiruv ko'p qavatli uylarda ham, xususiy uylarda ham mumkin. Xaridorning asosiy maqsadiga qarab, tadqiqot turi aniqlanadi.

Ko’chmas mulk ekspertizasi turlariga quyidagilar misol bo’la oladi:

• 
  uyning qurilish ekspertizasi;
  
• 
  xususiy uyni tekshirish;
  
• 
  turar-joy binosi loyihasini ekspertizadan o'tkazish;
  
• 
  uyni ta'mirlash ekspertizasi;
  
• 
  uyning yashash uchun yaroqliligini tekshirish;
  
• 
  shahar atrofi va qishloq uylarini tekshirish;
  
• 
  avariya holatidagi uylarni tekshirish;
  
• 
  uyni sud uchun tekshirish.
  

Tekshiruvning asosiy sababi - binoning uy-joy uchun yaroqliligini tekshirish. Biroq, boshqa sabablar ham bo'lishi mumkin:

• 
  tabiiy ofatlar, yong'inlar va boshqa vayronagarchiliklarni tekshirish;
  
• 
  uy-joylarni qabul qilishda yoki qurilish vaqtida xarajatlar smetasining to'g'riligini aniqlash;
  
• 
  ko'chmas mulk egalari o'rtasida nizo yuzaga kelgan taqdirda sud uchun xususiy uyning qurilish ekspertizasi;
  
• 
  kapital qurilish qayta tiklanganidan keyin;
  
• 
  uy sotib olayotganda yoki sotishda.
  

Turar joy binosini ekspertizadan o’tkazish.

Bunda ekspertiza o'tkazishning eng keng tarqalgan sababi bu oldi-sotdi shartnomasini tuzishdir. Turar joy binosi ekspertizasida ekspertlar ob'ektning texnik holatini bilib olishlari kerak. Shu bilan birga, yuk ko'taruvchi tuzilmalar, devorlar, pollardagi nuqsonlarni, tabiiy ofatda shikastlangan yoki shikastlanmaganligini aniqlashlari lozim. Katta yoki kichik ta'mirlash rejalashtirilgan bo'lsa, turar joy binosining qurilish ekspertizasi ham amalga oshiriladi. Mutaxassislar aloqa holati va ularning tartibga solish talablariga muvofiqligini aniq bilib olishadi. Agar ko'chmas mulkni xususiylashtirish lozim bo’lsa, turar joy va ko'p xonadonli binoning mustaqil ekspertizasi zarur.

Turar-joy binosi ekspertizasi quyidagi maqsadlarda amalga oshiriladi:

• 
  turar-joy binosining bozor qiymatini aniqlash;
  
• 
  muhandislik tizimlarining strukturaviy nuqsonlari aniqlash;
  
• 
  barcha zarur qurilish kodlari va talablariga muvofiqligini tekshirish;
  
• 
  ko'rfaz, yong'in yoki ishlab chiqarishdagi avariyadan so'ng etkazilgan zararni baholash;
  
• 
  sinov paytida hujjatlarni tayyorlash.
  

Sotib olishdan oldin uyda ekspertiza o'tkazish.

Ko'chmas mulkni sotib olish har doim sezilarli moliyaviy xarajatlar bilan bog'liq. Xiyonatkor sotuvchilar tomonidan aldanib qolmaslik uchun siz uy sotib olayotganda oldindan buyurtma berishingiz kerak. Standart vizual tekshirish ob'ekt haqida faqat umumiy tushuncha beradi, ammo tuzilmaning qanchalik kuchli ekanligi, yashirin nuqsonlar yoki muammoli joylari bor yoki yo'qligini aniqlashga yordam bermaydi. Ko’chmas mulk binosining holatini o'rganish va ekspertizada o’tkazish binolarni ta'mirlash, kommunikatsiyalarni almashtirish va yuk ko'taruvchi elementlarni mustahkamlash uchun keraksiz xarajatlardan qochishga yordam beradi.

Kvartira va xususiy uyning mustaqil ekspertizasi.

Ko'p qavatli turar joy binolarining ekspertizasi xususiy turar joy binosining mustaqil ekspertizasidan birmuncha farq qiladi. Bu turli xil yuklarni ko'tarish uchun mo'ljallangan, turli xil aloqalarga ega va hokazo tuzilmalarning tarkibiy xususiyatlari tufayli. Ammo tadqiqot maqsadlari o'xshash va ular asosan quyidagilar uchun amalga oshiriladi:

• 
  tabiiy ofat natijasida tuzilishga yetkazilgan zararni baholash;
  
• 
  qurilish, montaj va ta'mirlash ishlarining sifatini aniqlash;
  
• 
  ob'ekt holatining me'yoriy hujjatlar bilan muvofiqligini aniqlash;
  
• 
  binolarning umumiy holatini baholash;
  

• 
  qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalardagi yukning o'zgarishi bilan strukturani qayta qurish.
  

Ko'p holatlarda, mustaqil ekspertizaning qiymati vaqti-vaqti bilan to'lanadi, chunki uni amalga oshirish natijasida olingan kompensatsiya sezilarli bo'lishi mumkin. Ko’chmas mulkning ekspertizasini o'tkazishning har qanday variantida xizmatning narxi to'g'ridan-to'g'ri ish hajmiga va maydonni tekshirishning dolzarbligiga bog'liq bo'ladi. Ekspertiza xizmatidan foydalanish jarayonida ko'chmas mulkning turidan qat'iy nazar, o'z xizmatlarini taklif qiladigan mutaxassisning ekspert faoliyatini amalga oshirishga vakolati borligiga ishonch hosil qilish kerak. Bu ayniqsa, taqdim etilgan hujjatlar bank, sug'urta kompaniyasi yoki sud kabi holatlar uchun talab qilinadigan holatlarda juda muhimdir, aks holda ekspert xulosasi bekor qilinishi va pul behuda sarflanishi mumkin. Ekspert faoliyatini amalga oshirish uchun mutaxassis ixtisoslashgan ma'lumotga ega bo'lishi kerak, ba'zi hollarda litsenziya (texnik ekspertiza uchun) yoki faoliyatni majburiy sug'urtalash (baholash uchun) kabi muhim hujjatlarni ko’zdan qochirmaslik maqsadga muvofiq hisoblanadi.

Ekspertiza o’tkazish jarayoni quyidagi ketma-ketlik asosida amalga oshiriladi:

1-bosqich. Hujjatlarni o’rganish.

Ko’chmas mulk ekspertizasini o’tkazish jarayonida taqdim etilgan ma’lumotlar va hujjatlar puxta o’rganib chiqiladi. Tekshirishga tayyorgarlik ko'riladi. Ishni boshlashdan va ekspert tashkilot bilan shartnoma tuzishdan oldin, ekspertizaning maqsad va vazifalarini aniq belgilash kerak. Tadqiqot tashabbuskori buni o'z-o'zidan amalga oshirishi mumkin, ammo mutaxassisdan yordam so'rash maqsadga muvofiqdir, chunki zarur tajribaga ega bo'lmagan holda juda murakkab vazifalarni bajarish juda qiyin. Shundan so'ng, ekspert yoki ekspert tashkiloti ekspertizani o'zi o'tkazishga tayyorgarlik ko'rishni boshlaydi. Avvalo, ish jarayonida zarur bo'lgan normativ hujjatlar va davlat standartlari belgilanadi. Keyin ekspert buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan barcha mavjud hujjatlarni, uning ekspertiza uchun yetarliligini tekshiradi. Xuddi shu bosqichda kelajakdagi tadqiqotlar strategiyasi va taktikasi, o'lchov tartibi shakllantiriladi.

2-bosqich. Vizual tekshirish.

To'liq miqyosli o'rganish yoki vizual tekshirish - bu hujjatlarni o'rganishdan keyingi qadam. Bunda ekspert obyekt manziliga borib, ko’chmas mulkni har tomonlama o’rganadi. Tekshiruv davomida barcha o'lchovlar har bir alohida holatda aniqlanadigan ketma-ketlikda amalga oshirilishi kerak. Masalan, tashqaridagi binoni o'rganish faqat kunduzi va moslamalar uchun maqbul ob-havo sharoitida o'tkazilishi mumkin. Ichki ish deyarli hech narsa bilan cheklanmagan - ular uchun sun'iy yoritish yetarli, agar isitish bo'lsa, yilning har qanday vaqtida va har qanday ob-havoda tekshirish mumkin.

3- bosqich. Ob'ektni suratga olish.

Vizual tekshiruv paytida mutaxassis o'rganish uchun zarur bo'lgan yangi ob'ektlarni aniqlaydi va ularni fotosuratlar yordamida tuzatadi.

4-bosqich. Sxemalar va hisob-kitoblarni ishlab chiqish.

Ushbu bosqich finalga tayyorgarlik. Mutaxassis o'rganish davomida olingan ma'lumotlarning natijalari asosida sxemalar va hisob-kitoblarni tayyorlash asosida hujjatlarni tahlil qiladi va vizual tekshirish natijalarini bayon qiladi. Natijalarni olish uchun zarur bo'lgan barcha sxemalar va hisob-kitoblarni tayyorlaganidan so'ng, mutaxassis xulosa tuzadi.

5-bosqich. Hisobot tayyorlash.

Tadqiqot natijalari bo'lgan rasmiy hujjat ekspert tomonidan tayyorlanadi va imzo va muhr bilan tasdiqlanadi. Hisobot tekshirilishi mumkin bo'lgan natijalarga asoslanadi.

Hisobot ko’chmas mulk ekspertizasi bo'yicha quyidagi ma'lumotlarni ko'rsatadi:

• 
  bajarish vaqti;
  
• 
  joy;
  
• 
  asoslar;
  
• 
  ekspert yoki ekspert muassasasining ma'lumotlari;
  
• 
  qo'llaniladigan usullar;
  
• 
  tadqiqot mazmuni;
  
• 
  tadqiqot natijalari;
  
• 
  natijalarni baholash;
  
• 
  mantiqiy asos;
  
• 
  xulosalar;
  
• 
  dastur materiallari.
  
• 
  tekshiruv tushunchasi.