"baholash ishi va investitsiyalar" kafedrasi meliqulov qahramon bozarovich "uy-joylar qiymatini baholash amaliyoti

4-jadval
Bozor qiymatidan farqlanuvchi qiymat turlari
29
Bozor qiymatidan
farqlanuvchi
qiymat turlari
Ta’riflar
Investitsiya qiymati
mulkning aniq investor yoki investorlar guruhi uchun belgilangan yoki qo’yilgan
investitsiyalash maqsadlaridagi qiymati.
Ishlayotgan korxona
qiymati
biznesning yaxlit qiymati. Ushbu tushuncha uzluksiz ishlayotgan tashkilotni
baholashni nazarda tutadi, ushbu bahodan kelib chiqib “amaldagi korxonaning
umumiy qiymati”ni uning tarkibiy qismlariga umumiy qiymatga qo’shgan hissasiga
qarab taqsimlash yoki ajratish mumkin, biroq ushbu komponentlarning birortasi ham
o’z holicha bozor qiymati uchun baza bo’lmaydi.
Sug’urta qiymati
mulkning sug’urta kontrakti yoki polisi normalarida nazarda tutiladigan qiymati.
Soliq solish maqsadidagi
qiymat, yoki soliq
(soliqqa tortiladigan)
qiymati
O’zbekiston Respublikasining tegishli normativ-huquqiy hujjatlarida ko’rsatilgan,
mulkni soliqqa tortishga tegishli ta’riflar asosida hisoblab chiqiladigan qiymat.
Almashtirishning qoldiq
qiymati
yer uchastkasidan hozirgi foydalanishda inshootlarni almashtirish (qayta qurish)ga
umumiy xarajatlarni qo’shib, hisoblangan jismoniy eskirishni va boshqa barcha
tegishli qadrsizlanish shakllarini (funktsional, tashqi) chegirgan holda uning joriy
bozor qiymatini hisoblashga asoslangan baholash usulini tashkil etadi.
Yo’q qilish qiymati
mulk obyektining (yer uchastkasi bundan mustasno) shunday qiymatiki, unda obyekti
undan qo’shimcha ta’mirlashsiz va takomillashtirmasdan foydalanishni davom
ettirish uchun emas, balki uni tashkil qilgan materiallarning sotuv uchun yig’indisi
sifatida qaraladi.
Tugatilish qiymati, yoki
majburiy sotilish qiymati
bozor qiymati ta’rifida ko’rsatilgan marketing uchun belgilangan vaqt chegarasiga
etarli bo’lmagan juda qisqa muddat ichida mulkni sotishdan oqilona asoslarda kutish
mumkin bo’lgan summa.
Birlashtirish qiymati
ikki yoki undan ortiq manfaatlarning qo’shilishidan yuzaga kelgan qo’shimcha
qiymat bo’lib, bunda birlashtirilgan manfaat qiymati dastlabki manfaatlar
yig’indisidan yuqori bo’ladi.
Maxsus qiymat
bozor qiymatidan ortiq, manfaatlarning kombinatsiyasidan kelib chiqadigan, ammo
bozorda boshqa xaridorlar umuman foydalana olmaydigan ustunlikni ifodalash uchun
maxsus xaridor to’lashga tayyor bo’lgan summa.
Uy-joylarning qiymatini kredit ta’minoti sifatida garov maqsadida baholash
uchun 5-son MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun
baholash”dan bevosita foydlaniladi. Umuman olganda, 5-son MBMSning asosiy
maqsadi - ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholashlarning
4-son MBMSga muvofiq o’tkaziladigan moliyaviy hisobot uchun baholashlardan
farqini aniqlash.
Odatda, 5-son MBMS baholovchi tomonidan, jismoniy shaxslar va kredit
tashkilotlarini ishonchga asoslangan kreditlash, kredit tashkilotlari hamda aniq
29
3-son MBMS “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari” milliy standarti

---

39
belgilangan aktivlar ta’minoti ostida moliyalashtirish bilan shug’ullanuvchi boshqa
tashkilotlar topshirig’i bo’yicha o’tkaziladigan mulkni baholash uchun qo’llaniladi.
Ushbu MBMSda bozor qiymatini o’lchashning barcha usullari, uslublari va
tartibotlari, agar ularni qo’llash mumkin bo’lsa, ulardan o’rinli va to’g’ri
foydalanilsa, bozorga oid mezonlarga asoslangan bozor qiymatini umumiy tarzda
ifodalashga olib keladi. Sotuvlarni qiyoslash usuli yoki bozor qiyoslashlariga
bog’liq boshqa usullar bozorni o’rganishdan kelib chiqishi kerak. Qurilish
xarajatlari va eskirish miqdori xarajatlar va jamg’arilgan eskirishni bozor
ma’lumotlari bo’yicha hisob-kitob qilish asosida aniqlanishi lozim. Daromadlarni
kapitallashtirish usuli yoki diskontlangan pul oqimi usuli bozor tomonidan
aniqlanadigan pul oqimlariga hamda bozor ma’lumotlariga asoslangan
daromadlilik stavkalariga asoslanishi kerak. Baholash usullarining qaysi biri
maqbul va o’rinli ekanligi mavjud axborot hamda bozordagi va aktivning o’zi
atrofidagi vaziyat bilan belgilansa-da, hamma usullar bozor ma’lumotlariga
asoslangan bo’lsa, yuqorida ko’rsatilgan tartibotlarning istalgan birortasidan
foydalanish bozor qiymatini aniqlashga olib kelishi kerak.
30
Ko’chmas mulk turi sifatida uy-joylarning qiymatini baholashda 10-son
MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” talablaridan foydalaniladi. Ushbu
standartning asosiy maqsadi ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylar qiymatini
baholashda foydalaniladigan asosiy tushunchalarni ta’riflash, axborotga
qo’yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash
yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo’yiladigan
talablar belgilashdan iboratdir. Ushbu standart bo’yicha uy-joylar qiymatini
baholashdagi yondashuvlar va ulardagi usullarni qo’llash tartibi 1 bobda ko’rsatib
o’tildi. Bu MBMS huquqiy mexanizm sifatida uy-joylar qiymatini baholash
xulosalarini aks ettiruvchi baholash hisobotini tuzilish qoidalari ham o’zida aks
ettiradi. Unga ko’ra, uy-joylar qiymatini baholash to’g’risidagi hisobotning titul
varag’ida baholash to’g’risidagi hisobotning ro’yxatga olish raqami, baholash
obyektining nomi va manzili, aniqlanayotgan qiymat turi, baholash va hisobot
30
5-son MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholash” milliy standarti

---

40
tuzilgan sana hamda buyurtmachi va baholovchining nomlari kabi rekvizitlar
ko’rsatilishi ko’rastilgan. Hisobotning mundarijasida baholash to’g’risidagi
hisobotning sahifalar raqamlari ko’rsatilgan barcha bo’limlari va kichik bo’limlari
sarlavhalari sanab o’tiladi. Shuningdek, baholash hisoboti uchun ilova xatda xat
raqami va sanasi, baholanayotgan mulkiy huquqlar ko’rsatilgan baholash
obyektining nomi, baholash obyektining manzil (joylashgan yeri), baholashni
amalga oshirish uchun asos, baholash maqsadini, baholash sanasi, baholanayotgan
qiymat turi, eng muhim farazlar va cheklovchi shartlar, baholash natijasi,
baholovchi tashkilot rahbarining imzosi kabilar bo’lishi kerak.
MBMSga muvofiq, “Baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va
xulosalar” bo’limi amalga oshirilgan baholashning asosiy qoidalari bilan baholash
to’g’risidagi hisobotdan foydalanuvchini qisqacha tanishtirish uchun mo’ljallangan.
“Baholash obyektining tavsifi” bo’limi baholash obyekti va uni qurshagan
muhitning sifat va miqdor jihatlarini tavsiflash uchun axborotlarni o’z ichiga oladi.
Uy-joylar qiymati aks ettirilgan baholash hisobotining “Baholash obyekti
bozorining tahlili” bo’limida baholash obyekti qiymatining hajmiga ta’sir etadigan
bozordagi vaziyat omillarining yo’nalishlar bo’yicha tahlili kiritiladi.
“Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili” bo’lim baholash
obyektidan joriy va eng samarali foydalanishda uning bozordagi o’rni, odatdagi
xaridor, ochiq bozorda mazkur turdagi ko’chmas mulk ekspozitsiyasining o’rtacha
bozor davri va obyektidan bo’lg’usi foydalanishning ehtimol tutilgan xususiyatiga
doir xulosalarni o’z ichiga olishi lozim.
“Baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qo’llanilishi tavsifi”
bo’limida baholash yondashuvlari va usullariga qisqacha sharh, qo’llanilgan
baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va asoslanishi yoki biron-bir
baholash yondashuvidan foydalanishdan voz kechishni asoslash, hisoblashlar va
baholash obyekti qiymatini aniqlash tartibi kabilar bo’lishi talab etiladi.
“Baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash” bo’limida esa
foydalanilgan
baholash
yondashuvlari
doirasida
olingan
natijalarni
muvofiqlashtirish tartibi va usullari, natijalarni tafovut nuqtai nazaridan tekshirish,

---

41
olingan tafovutlar sabablarining tahlili, natijalarni muvofiqlashtirish usulining
tanlanishini asoslash, qo’llanilgan baholash yondashuvlarining yaroqliligi, aniqligi
va asosliligiga nisbatan muhimlik mezonlari tavsifi, baholash obyektining yakuniy
qiymatini aniqlash 10-son MBMSda ko’rsatilgan.