Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Экологический критерий. Территориальная обеспеченность градообразующих институтов внут­ри городских ресурсов значительно превышает другие элементы по масш­табу и, как правило, они композиционно выделены и составляют важный элемент города. Оценка экологической ситуации в месте расположения объекта недвижимости может существенным образом влиять на ее стои­мость.
При анализе места расположения недвижимости, определяют в какой функциональной зоне он находится. Взаиморазмещение этих основных функциональных элементов горо­да подчинено множеству факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с экологической точки зрения учитываются следующие критерии:

• 
  наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых, водных ресурсов;
  
• 
  природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);
  
• 
  расположение промышленных объектов относительно места расположения объекта недвижимости;
  
• 
  расположение селитебных территорий с подветренной стороны от­носительно промышленных объектов.
  

Помимо природоохранных ограничений, на экологическую оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с функциональ­ными процессами, происходящими в городе. Эти ограничения касаются санитарной характеристики промышленных объектов и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной зоной, которые определяются классом опасности производств и требуемым территориальным санитарным разрывом [27].
Таким образом, показатели экологического критерия складываются из определения уровня загрязнения атмосферного воздуха по основным ин­гредиентам (и специфическим выбросам), а также шумовых воздействий на среду. В качестве индикатора специфических выбросов могут служить пробы снегового покрова, отбираемые по равномерной сети с шагом 1 км. По этим материалам строится карта загрязнения территории города, а за­тем карты расчетных концентраций веществ, диффузирующих в воздухе. Наложение этих двух карт и выявляет зоны «повышенного», «среднего» и «низкого» уровней загрязнения. Полученная картина воздушного «релье­фа», как и данные по поверхности земли, позволяет оценить зону, в кото­рую попадает рассматриваемый объект недвижимости, а следовательно, дать заключение о ценности его месторасположения с позиции экологи­ческого критерия.
В условиях нарастания экологического кризиса учет и оценка влияния экологических рисков на местоположение объекта недвижимости стано­вится объективной закономерностью. Основными по масштабу загряз­нения являются промышленные предприятия, которые располагаются на территории городов. Промышленные предприятия относятся к числу субъ­ектов предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень экологической безопасности, рациональность использования природных ресурсов, а также благосостояние нынешних и будущих поколений. Под экологическими рисками понимаются угрозы, которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения апологических факторов в деятельности предприятия, а также угрозы, вы­зываемые неопределенностью последствий принимаемых решении [30].
Источники выбросов можно классифицировать на стационарные и мобильные. Стационарными источниками являются промышленные и энергетические объекты. К мобильным источникам загрязнений относят­ся транспортные средства, землеройная и дорожная техника, которые вы­брасывают значительный объем загрязнений в воду, воздух и почву.
Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий клас­сифицируются по двум группам:

• 
  материальные загрязнения - запыление атмосферы, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жидкие и твердые химические соединения и элементы;
  
• 
  энергетические загрязнения - теплота, шум, вибрация, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизирующее излучение.
  

Деятельность промышленных предприятий оказывает влияние на все компоненты природы (воздух, воду, почву, растительный и животный мир и т.д.). Атмосферные загрязнения ускоряют разрушение строительных ма­териалов, металлических, резиновых и других изделий, а также увеличи­вают скорость коррозионного разрушения оборудования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения окружающей среды наносят здоровью на­селения.
Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку и как следствие - на ценность местоположения объекта недви-жимости, необ­ходимо произвести анализ экологичности выпускаемой им продукции. К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции ока­зывать химическое воздействие на окружающую среду, относятся [37]:

• 
  токсичность выделяющихся веществ;
  
• 
  способность выделять вещества, влияющие на органолептические свойства элементов окружающей среды;
  
• 
  стабильность выделений вредных веществ.
  

К свойствам экологичности, характеризующим способность продук­ции оказывать физическое воздействие на окружающую среду, относят­ся:

• 
  склонность к механическим колебаниям;
  
• 
  способность создавать электромагнитное поле радио-частотного диапазона;
  
• 
  радиационная активность;
  
• 
  способность изменять характеристики почвы при давлении на нее.
  

К свойствам экологичности, характеризующим способность продук­ции оказывать микробиологическое воздействие на окружающую среду относится биологическая активность микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся из препаратов микробиологического синтеза.
Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где распо­лагается объект недвижимости, возможно производить с использованием следующих формул и зависимостей, предложенных в [30].