San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

Глава 14 3
Инвестиции в недвижимость 3
ПОСТАНОВКА ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ 702
Инвестиционные характеристики 702
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ 707

РИС. 14.1. Схема оценки расположения жилого дома
Эта схема может быть применена для анализа расположения объекта. Обратите внима­ние на то, что особенно ценятся удобство расположения объектов и высокое качество среды обитания. Для каждого из этих параметров имеются главные критерии, по кото­рым делается оценка.
Улучшения

Улучшения объекта недвижимости — зто то, что человек моЖет построить и устроить на участке: здания, тротуары, всевозможные элемен­ты благоустройства.
В области сделок с недвижимостью под улучшениями понимается все то, что люди могут добавить к участку земли. Говоря об описании участка, мы упоминали такие улучшения, как хорошие парковки и тротуары. В данном контексте мы имеем в виду анализ размеров и качества здания и различных сооружений на участке (таких, как плавательные бассейны, теннисные кор­ты, площадки для гольфа и т.д.).
Размеры здания и планировка этажей. Обычно размеры здания выражают­ся в квадратных футах. Например, по американским стандартам небольшой жилой дом — это дом площадью меньше 1000 кв. футов, средний — от 1400 до 2000 кв. футов, а дом свыше 2200 кв. футов чаще всего считается большим. Вам следует обзавестись точными данными о размерах того, что вы хотите приобрести, так как данные о размерах в квадратных футах нуж­ны для сравнения различных домов и квартир.
Другой показатель размера здания — это число комнат и поэтажный план. Например, при хорошей планировке в квартире площадью 750 кв. футов может быть больше жилого пространства, чем в квартире с большей площадью, скажем в 850 кв. футов. Поэтому сначала следует убедиться в том, что размеры отдельных комнат соответствуютвих предназначению. Можно проверить это, измерив габариты стандартной мебели и прикинув, как будут выглядеть комнаты с мебелью — слишком тесно, нормально или чересчур просторно. Вам надо будет убедиться, что планировка этажей вы­полнена разумно, ходить по дому удобно, в доме хватает чуланов, стенных шкафов и антресолей, в нем достаточно комнат различного назначения. В конторском здании также должно быть разумно спланировано расположе­ние различных кабинетов. В торговом центре мелкие торговцы не должны

оказываться в таких углах, где они не будут видны посетителям более круп­ных торговых предприятий.
Удобства, стиль, качество постройки. Отдельно следует установить, что именно из возможных удобств и личного имущества вы хотите иметь в до­ме, который собираетесь купить. В наши дни жилые дома на одну семью, кондоминиумы и многоквартирные дома в США обычно оснащаются мусо­ропроводом, холодильником, посудомоечной машиной и измельчителем пищевых отходов. Иногда при покупке уже построенного жилого дома в контракт включаются такие вещи, как оконные кондиционеры, люстры, ка­минные решетки и даже отдельные предметы меблировки.
Управление объектом недвижимости

Управление объек­том недвижи­мости — то поиск оптимальной комбина­ции выгод, которые мо- jfcem дать объект, и их предложение по наи­меньшей цене.
В последние годы владельцы недвижимости и инвесторы все больше пони­мают, что сами по себе объекты (многоквартирные дома, конторские зда­ния, торговые центры и т.д.) не могут приносить максимальную прибыль. Для этого надо приложить известные усилия. Вот почему владельцам не­движимости так нужны квалифицированные управляющие. Без хорошего управления никакой объект не даст своим владельцам и пользователям ма­ксимума благ. Говоря об этом, мы отнюдь не имеем в виду тех, кто просто собирает квартплату, зовет сантехника при надобности и вешает таблички “сдается” на дверях свободных помещений. В наши дни управление недви­жимостью требует от владельца (или от наемного менеджера) не только по­вседневных забот, но и максимальной ответственности. Он должен оцени­вать покупателей, заботиться об улучшении участка и здания, следить за конкурентами, вести маркетинговую кампанию. Управление — это также ответственность за содержание и ремонт зданий и систем их жизнеобеспече­ния (электропроводки, отопления, кондиционеров, водопровода и канали­зации). Менеджеры также должны вести учет доходов и расходов. Помимо этого, управляющие недвижимостью выбирают, как защитить дом от ущер­ба, который ему могут нанести пожар, наводнение, ограбление, буря и про­сто небрежность. В самом широком смысле под управлением объектом не­движимости понимается оптимизация уровня благ, которые она может дать, и предложение этих благ по наименьшей цене. Разумеется, если речь идет об объектах спекулятивных вложений, таких, как пустующие земель­ные участки, то здесь обязанности менеджера не столь разнообразны, а воз­можностей контролировать общий уровень доходности гораздо меньше.
1рансферт собственности
В гл. 8 мы ввели понятие “эффективный рынок”. Помните, что это такое? Эффективным называется рынок, на котором информация движется между покупателями и продавцами с такой скоростью, что инвестор практически не в состоянии систематически добиваться показателей доходности выше средних. Как только появляется что-нибудь необыкновенно хорошее (заме­чательный новый товар) или исключительно скверное (судебные иски по­требителей доходят до многих миллионов долларов), курс акций соответст­вующей компании изменяется согласно ее текущего потенциала прибыли или убыточности. Некоторые принимают эффективность рынков ценных
бумаг как аксиому, другие — нет. Одно можно сказать наверняка: никто не считает рынки недвижимости эффективными. Это означает, что на рынках недвижимости предварительный анализ рынка оправдывает себя. Вы полу­чите доходность выше средней, хорошо изучив общую экономическую си­туацию, спрос и предложение отдельных видов недвижимости (состояние отрасли) и конкретный объект, который вас интересует и который должен быть рассмотрен самым подробным образом. (Учтите, что инструменты технического анализа рынков недвижимости практически отсутствуют.) От­личие рынков недвижимости от рынков ценных бумаг состоит в том, что системы полноценного обмена информацией между покупателями и про­давцами, арендаторами и арендодателями просто не существует. Кроме то­го, прибыль от сделок с недвижимостью отчасти контролируется ее вла­дельцами. Как мы уже говорили, в этой сфере прибыль зависит от того, на­сколько хорошо недвижимость управляется ее владельцем или менеджером. С точки зрения трансферта собственности неэффективность рынка означа­ет, что результат деятельности зависит от того, каким образом собирается и распространяется информация. Выручка от продажи недвижимости может быть существенно увеличена, если ее продавец умеет продвигать товар к по­требителю и вести переговоры.

Трансферт (процесс передачи) собствен­ности — это комп­лекс усилий по продви­жению объекта недви­жимости потенци­альным покупателям и ведение переговоров с ними, что моЖет су­щественно увеличить выручку от продажи объекта.
Продвижение недвижимости как товара к потребителю
Речь идет о том, что потенциальные покупатели должны легко получать нужную им информацию. Вы не сможете продать недвижимость быстро и дорого, если не найдете нужных людей, затратив при этом как можно мень­ше денег и времени. Главные способы продвижения недвижимости как то­вара — это реклама, связи с общественностью, разного рода приемы при­влечения покупателей, а также так называемые личные продажи.
Чтобы дать рекламу и сформировать связи с общественностью, надо об­ращаться к средствам массовой информации. Давая рекламу, вы должны платить за ее публикацию, а устраивая встречи с общественностью, вы должны так подать новость, чтобы на нее обратили внимание. Например, несколько лет назад в Далласе корпорация “Донди дивелопмент” для того, чтобы пресса дала подробное (и бесплатное) сообщение о продаже квартир в кондоминиумах, придумала новую схему финансирования, назвав ее про­граммой доброго дядюшки”. Рекламные приемы нередко связаны с разыг­рыванием каких-либо призов или с подарками. Например, компания, стро­ящая конторские здания в Хьюстоне, резко подняла спрос, предложив по­тенциальным арендаторам в случае подписания контракта на пять лет в ка­честве премии автомобиль “Мерседес”. Этот прием значительно улучшил имидж этого проекта. Личные продажи нередко обходятся дороже всего, но и оказываются лучшим способом привлечения покупателей или арендато­ров, так как позволяют наладить прямые отношения между покупателем и продавцом.
В большинстве случаев владельцы недвижимости применяют сразу не­сколько способов продвижения товара к потребителю. Ради экономии мес­та мы не будем показывать, с чего следует начинать и что технически нуж­но делать для проведения такой кампании, но вам, по крайней мере, долж­но быть понятно, что для получения максимальной выручки от продажи не­движимости мало дать броскую рекламу в газете.