RosanovaPrakt indd

Ситуационный анализ с разбором
461
В первые годы основным источником прибыли будут торговые площади, окупающиеся раньше остальных, затем пик доходности (на 1 кв. м) перейдет к бизнес-центру, по истечении шести-восьми лет (срок окупаемости гостиничной части) основные финансовые потоки будет создавать отель.
Доходность многофункционального объекта увеличивается благодаря синергетическому эффекту, возникающему за счет смешения площадей разного назначения. Гости отеля становятся покупателями торгового центра, командировочные или менеджмент компаний — арендаторов бизнес-центра поселяются в отеле, компании, размещающиеся в офисной части комплекса, проводят корпоративные мероприятия на территории гостиницы. Внутри комплекса могут действовать взаимные программы лояльности: дисконт на покупки в торговом центре, скидки на проживание и питание в отеле, на использование конференц-залов, фитнес-центра и других ресурсов гостиницы (для сотрудников офиса и торговой части). Благодаря развитой инфраструктуре комплекса арендные ставки в офисной и торговой частях могут быть выше рыночных.
Наша компания разрабатывает проекты строительства многофункциональных комплексов, совмещающих гостиничную часть и бизнес-центр. Часть проектов включает торговую составляющую. Площадки под строительство находятся в основном в Москве, строительство офисных и торговых центров осуществляется с участием соинвесторов.
Управление и право
Две основные формы собственности — ООО и ОАО. При этом ООО создается при размещении комплекса в двух или более объемах. Обычно в этой схеме участвуют два-три партнера, каждый владеет определенными площадями, соответствующими размерам долей. Этот вариант нежелателен при большом количестве инвесторов.
ОАО создается, если многофункциональный комплекс размещается в одном здании, в этом случае инвесторы владеют пакетами акций, не привязанными к конкретным площадям. Это схема удобна при большом числе собственников.
Вопросы управления тесно связаны с вопросами архитектуры и владения объектом. Если многофункциональный комплекс состоит из двух или трех отдельных зданий (с единой стилобатной частью), то он может управляться разными управляющими компаниями. Если комплекс размещается в одной башне, то логичнее, чтобы управлением занималась одна компания (единые инженерные сети, координация людских потоков, оптимизация внутренних ресурсов).
Управление из одного центра увеличивает синергетический эффект мультифункциональности — потребности и возможности каждой составляющей будут использованы по максимуму (зная потребности арендаторов бизнес-центра, УК сможет предложить соответствующие услуги в гостиничной части и наоборот).
Если все составляющие комплекса управляются раздельно, то наибольшее количество вопросов может вызывать поддержание общей