Республикаси олий ва ўрта махсус таълим вазирлиги

Ипотека қимматли қоғозлари³⁰ (Mortgage-Backed Securities – MBS) – битта ёки бир нечта ипотека кредитлари бўйича мажбуриятлар ёрдамида қайта молиялаштириладиган қарз қимматли қоғозлари. Фоиз тўловлари ва асосий қарз миқдори бўйича тўловлар таъминловчи кредитлар бўйича олинган маблағлар ҳисобига амалга оширилади.
Кўчмас мулкни гаровга қўйиш эвазига кредит беришда кредит шартномаси расмийлаштирилади. У қарздор ва кредитор ўртасидаги муносабатларни, кредит бериш ва қайтариш тартибини, шунингдек, гаровга қўювчи ва гаровга пул берувчи ўртасидаги муносабатларни белгилаб берувчи гаров шартномасини, гаровга қўйилган мулкдан фойдаланиш ва кредит шартномаси бўйича мажбуриятлар бажарилмаган ҳолатларда уни тугатиш (сотиш) тартибини белгилаб беради.
Гаров хати (ҳужжати) – бу номи ёзилган қимматли қоғоз бўлиб, унинг қонуний эгасига ипотека билан таъминланган пул мажбуриятлари бўйича бу мажбуриятлар мавжудлигининг бошқа исботларини тақдим этмаган ҳолда пул мажбурияти ижросини ва ипотека билан таъминланган мулк гаров ҳуқуқини беради.
Масалан, ипотека кредити берадиган банк ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича (ипотека шартномаси бўйича) кредитор ва гаровга қўйилган кўчмас мулк бўйича гаровга пул берган шахс сифатида намоён бўлади. Ушбу банкнинг гаровга пул берган шахс сифатидаги ҳуқуқлари, шунингдек, гаров ҳужжати билан қўшимча таъминланиши мумкин.
Агар кредиторнинг ва гаровга пул берган шахснинг барча ҳуқуқлари мос келувчи шартномаларда белгилаб қўйилган бўлса, унда гаров ҳужжатининг нима кераги бор? Гаров ҳужжати – бу бозорда муомалада бўлиши мумкин бўлган қимматли қоғоз саналади, демак у кредитор-банкка гаров ҳужжатини бу шахсга берган (сотган) ҳолда бу ҳуқуқдан бошқа шахс фойдасига воз кечиш имкониятини беради.
Ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича қарздор ва гаровга қўювчи шахс гаров ҳужжати бўйича мажбур бўлган шахс ҳисобланади. Кўпинча бу битта шахс бўлади, лекин бундай бўлиши шарт ҳам эмас. Гаров ҳужжати тегишли реквизитлардан иборат бўлиши, жумладан, кредит
³⁰ Галанов В.А., Басова А.И. Рынок ценных бумаг. – М., 2006 (Библиотека банковского дела).
шартномаси ва гаров шартномасида бўлиши шарт бўлган барча жиддий шартларга эга бўлиши лозим, шу сабабли гаров ҳужжати бутун бошли
«китоб»ни ифодалайди. Кўчмас мулк билан боғлиқ барча ҳуқуқлар давлат рўйхатидан ўтказилган бўлиши лозим эканлиги сабабли у бўйича биринчи эгасига гаров ҳужжати бериш ҳам гаровга пул берувчи шахснинг ҳуқуқларини рўйхатдан ўтказишни амалга оширган орган томонидан берилади. Келгусида гаров ҳужжати эгаси уни бошқа шахсга бериши мумкин, лекин бундай битим оддий оғзаки шаклда тузилади. Гаров ҳужжати бўйича ҳуқуқларнинг бошқа шахсларга берилиши шу тариқа гаров ҳужжати тасдиқлайдиган барча ҳуқуқларнинг, жумладан, кредитор ҳуқуқлари, гаровга пул берувчи шахс ҳуқуқлари бу шахсга ўтишини англатади.
Гаров ҳужжати хусусиятлари:
–қарз муносабатларини ифодалайди. Бироқ гаров ҳужжати эгаси қарз қайтариб берилмаган ҳолларда ўз талабларини гаровга қўйилган мулк қийматидан таъминлаши мумкин, лекин гаровга қўйилган мулкнинг ўзидан эмас;
–номи ёзилган қимматли қоғоз. Гаров ҳужжати тасдиқлайдиган ҳуқуқлар унда кўрсатилган шахсга тегишли бўлади;
–ноэмиссион қимматли қоғоз;
–ҳужжатли қимматли қоғоз;
–муддатли қимматли қоғоз. У пулини қайтариш муайян муддатига, агар мажбурият суммаси қисмлаб тўланадиган бўлса – муайян тўловлар муддатларига (даврийлигига) эга бўлади;
–муомалада бўлган қимматли қоғоз (яъни гаров ҳужжатлари иккиламчи бозори ҳам бўлиши мумкин);
–фоизли қимматли қоғоз. Гаров ҳужжати бўйича номиналдан юқори фоиз тўловлари кўзда тутилган бўлиб, улар қайд қилинган ёки ўзгарувчан бўлиши мумкин.
Нима сабабдан гаров ҳужжатлари бозорда муомалада бўлмайди? Бунга бир нечта омил тўсқинлик қилади:
–гаров ҳужжати кўплаб саҳифалардан иборат ва бошқа шартномалар (кредит шартномаси, ҳаётни суғурта қилдириш шартномаси, мулкни суғурта қилдириш шартномаси ва б.) билан боғлиқ шартнома, ҳужжат сифатида расмийлаштирилади;
–гаров ҳужжатлари суммалари, қоидага кўра, йирик инвесторларни жалб қилиш учун у қадар юқори эмас, майда инвесторлар эса бошқа, тушунарлироқ ва риски камроқ активларни афзал кўради;
–фоиз риски. Кредит бўйича фоиз гаров ҳужжати бўйича даромад ҳисобланади, у қайд қилинган бўлади ва бозордаги ставкалар ўзгариб туришида гаров ҳужжати фоиз рискига дуч келади.
–мулк қийматини йўқотиш риски. Барча гаров ҳужжатлари турлича бўлиб, уларнинг қиймати ўзгариб туриши ва ортиқча кўрсатилиши мумкин бўлган турли кўчмас мулк объектларига расмийлаштирилади. Кўчмас мулк нархи тушиб кетган ҳолларда айрим қарздорлар кредит бўйича фоиз тўловларидан бош тортиши ва арзонлашиб кетган гаровга қўйилган мулкни отрга қайтариши
мумкин. Шу сабабли гаров ҳужжати харидори бундай қимматли қоғозлар харид қилиш рискини истамасдан қабул қилади;
–кредит риски. Гаров ҳужжатининг негизида қарздорга берилган кредит ётади. Бу қарздорнинг ишлари ҳолати гаров ҳужжати харидори учун, баъзида эса – кредитор-банк учун ҳам ноаниқ масала ҳисобланади. Шу сабабли қарздорнинг кредит ҳолати ёмонлашган (ишдан бўшатилган, даромад йўқ бўлган) ҳолларда кредит асосий миқдорини қайтариш ва у бўйича фоизларни тўлаш эҳтимоли жуда паст ҳодисага айланади.
Шундай қилиб, битта гаров ҳужжати харид қилиш – жуда таваккалли ва харажатлар юқори тадбир ҳисобланади. Бироқ унинг муомалада бўлиши даромадлиликни сақлаб қолган ҳолда умумий рискни пасайтириш учун маълум бир портфель яратиш ва унда турли активларни бирлаштириш йўли билан молиявий маҳсулотлар ташкил қилишга имкон беради. Бир қарашда бунинг имкони йўқ бўлиб кўринади, лекин жиддийроқ кўриб чиқадиган бўлсак:
–бир нечта гаров ҳужжати ўрнига шу суммага маълум миқдорда стандарт қимматли қоғозлар чиқариш мумкин, шунда пакет харид қилиш ва шартномалар мураккаблиги билан боғлиқ муаммоларни айланиб ўтиш мумкин бўлади;
–бир нечта гаров ҳужжатини бирлаштиришда мулк қийматини йўқотиш риски, кредит риски ва фоиз риски пасаяди, чунки, масалан, битта объект қийматини қайта баҳолашда бошқа объектга муносиб баҳо берилмаслиги мумкин, тўловлар бўйича 1000 та қарздордан биттаси бош тортиши умумий молиявий натижага жиддий таъсир этмайди.
Шу сабабли молиявий муҳандислар секьюритизация схемасини – муомалада бўлмаган активларни бозор қимматли қоғозларига айлантириш схемасини ўйлаб топганлар.
Гаров ҳужжатларининг қимматли қоғозлар сифатида муомалада бўлиш хусусияти улардан бошқа қимматли қоғозлар – ипотека қопланадиган облигациялар эмиссиясида таъминот сифатида фойдаланишга имкон беради.