Конспект лекций новосибирск 2011

2.3.2 Физическое состояние земель
Физическое состояние земель характеризуется пространственным положением и размерами земельных 
участков, составом земельных угодий, их качественными характеристиками, а также уровнем загрязнения 
экосистемы, в которой располагается земельный участок. 
Сведения о состоянии и использовании земельных участков, их площадях, местоположении, 
экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра 
на основании результатов кадастровых работ (межевания и инвентаризации земельных участков), сведений,
предоставленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, 
картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных 
обследований и изысканий [5]. 
В отношении каждой категории земель применяется определенный перечень сведений о земельных 
участках. 
Проведение инвентаризации земель как одного из видов кадастровых работ – основная задача начальных 
этапов земельной реформы, так как без точных и достоверных данных о состоянии земельного фонда, его 
распределении и использовании невозможно осуществить оценку земель и приступить к созданию нового 
земельного строя. 
Под инвентаризацией подразумевается комплекс работ по установлению наличия, состава и оценке 
состояния материальных объектов, проведенных на определенную дату. Применительно к земельному фонду 
инвентаризация земель
может быть сведена к 
установлению местоположения и принадлежности 
земельных участков, определению их площадей, состава и функционального назначения
. Результат 
инвентаризации земель – достоверные данные об использовании земель и состоянии земельной собственности, 
которые отражаются такими показателями как: местоположение и состояние границ земельных участков, их 
площадь и состав, принадлежность земельных участков по видам права собственности, функциональное 
назначение земельного участка [8]. 
Местоположение земельного участка
– это совокупность координат точек его границ, определенных в 
прямоугольной, кадастровой или других координатных системах. 
Состав земельного участка 
– это перечень, количество и площадь городских угодий и недвижимых 
объектов, имеющих место в его границах. 
Принадлежность земельного участка
– это совокупность сведений о праве собственности кого-либо на 
земельный участок, подтвержденных достоверными документами или соответствующими решениями 
государственной власти или органов местного управления. 
Функциональное назначение земельного участка
– это словесное выражение цели его предоставления для 
осуществления конкретного вида хозяйственной деятельности или использования. 

---

13 
Конкретизация показателей необходима потому, что в зависимости от того, какие сведения и сколько их 
включается в показатель, инвентаризация может быть полной или частичной. 
Полная инвентаризация включает в себя проверку или уточнение всех показателей, характеризующих 
земельную собственность. Частичная инвентаризация предусматривает проверку и уточнение только 
некоторых показателей, например местоположения и принадлежности. Очевидно и то, что в зависимости от 
состава сведений о показателях земельной собственности, включаемых в полную или частичную 
инвентаризацию, объемы и сроки ее выполнения могут существенно измениться. 
Ход инвентаризации земель во многом определяют исходные материалы. Это могут быть планы 
структуризации, графические, текстовые и правовые документы на земельные участки, материалы предыдущих 
инвентаризаций, топографические карты и планы городов в масштабах 1:500 - 1:10000, каталоги координат 
пунктов геодезической и кадастровой геодезической сетей. 
Как правило, качество перечисленных исходных материалов в городах неодинаково, поэтому состав и 
объем инвентаризационных работ в них различны. 
Существенной особенностью инвентаризационных работ является проведение различных натурных 
геодезических и землеустроительных измерений и обследований. 
Инвентаризация земель, проводимая в рамках нынешней земельной реформы, осуществляется впервые, 
поэтому основное ее назначение - полная и достоверная оценка состояния земельного фонда страны. Решение 
этой задачи во многом зависит от того, в каком состоянии находятся учет и контроль использования земель на 
момент инвентаризации, так как достоверные данные значительно упрощают ее проведение. 
Поскольку учет земель и статистическая отчетность об их использовании в городах до начала земельной 
реформы проводились чисто формально, то соответствующие достоверные данные практически отсутствуют, а 
поэтому инвентаризация городских земель сопряжена с определенными трудностями. Эти трудности главным 
образом проявляются на подготовительном этапе, и к таким трудностям следует отнести: 
-сложность сбора исходных материалов из-за рассредоточенности их по многочисленным организациям 
различной ведомственной подчиненности; 
-отсутствие опыта проведения работ по инвентаризации в городах; 
-несовершенство системы финансирования работ;
-несовершенство 
нормативно-технической базы и отсутствие требований к выполнению 
инвентаризационных работ. 
Кроме того, до настоящего времени не нашли окончательного решения вопросы о распределении 
обязанностей различных ведомственных органов и служб на федеральном и на муниципальном уровнях 
относительно производства инвентаризационных работ, что порождает массу проблем, связанных с 
финансированием этих работ, организацией взаимодействий между различными ведомственными 
организациями, контролем и приемкой работ и т. п. Поэтому одна из главных задач подготовительного этапа 
инвентаризации земель заключается в выборе головной организации, способной организовать ее проведение. 
Среди других задач подготовительного этапа, решение которых должно обеспечивать качественное 
выполнение инвентаризации земель, необходимо выделить: 
-организацию оценки реальных объемов работ в соответствии с выделенными денежными средствами; 
-состояние учета земель; 
-технические возможности генерального подрядчика и организаций, привлекаемых к выполнению 
инвентаризационных работ. 
Как правило, для решения перечисленных задач привлекаются следующие организации и службы 
города: бюро технической инвентаризации, отделы по архитектуре и градостроительству, городские 
геодезические центры, налоговые инспекции, предприятия Роскартографии, акционерные общества по 
инженерно-строительным изысканиям и другие. 
В состав работ на подготовительном этапе инвентаризации земель города включают: 
1) сбор и анализ исходных материалов и документов, деклараций собственников и пользователей 
земельных участков; 
2) оценку состояния дежурных планов застройки, инженерных сетей и других объектов; 
3) составление планов структуризации территории города; 
4) составление и утверждение технического проекта или технического задания на проведение 
инвентаризации земель. 
Среди перечисленных работ подготовительного этапа особое внимание уделяется оценке планово-
картографических, геодезических, геологических, статистических и других материалов. 
На подготовительном этапе особое внимание уделяется созданию планов структуризации. Создание 
планов структуризации – это трудоемкое и сложное дело, исполнение которого значительно увеличивает сроки 
выполнения работ и сдерживает ход инвентаризации. Потому на подготовительном этапе инвентаризации 
допускается составление рабочей схемы структуризации. 
Работы подготовительного этапа завершаются подготовкой Технического задания на проведение 
инвентаризационных работ или Технического проекта – при значительных их объемах и больших площадях 
инвентаризируемых территорий. В содержании Технического задания обязательно отражаются объемы, сроки и 
требования к выполнению работ полевого этапа, состав работ камерального этапа и перечень материалов и 

---

14 
документов, представляемых в результате выполнения инвентаризации земель, требования к контролю и приемке 
работ. 
В состав работ полевого этапа инвентаризации земель включаются все работы, связанные с 
производством геодезических измерений и натурных обследований, выполняемые с целью определения 
местоположения и площади земельных участков, их состава по угодьям и объектам недвижимости. 
Как известно, местоположение земельных участков в городах определяется по координатам точек его 
границ, которые измеряются и вычисляются относительно пунктов геодезической или кадастровой сети города. 
Как правило, такие координаты обязательно содержат ошибки определения пунктов геодезической или 
кадастровой сети, относительно которых эти координаты получены. Поэтому максимальная точность 
получения координат точек границ земельных участков относительно пунктов геодезической сети будет 
соответствовать ошибкам определения координат точек съемочного обоснования при топографической съемке 
в масштабе 1:500, которая не может быть ниже 10 см. 
Как показывает практика, координаты точек границ земельного участка, содержащие ошибки величиной до 
10 см, можно использовать для определения его местоположения, так как они полностью удовлетворяют 
требованиям инвентаризации земель. Однако такие ошибки в координатах точек границ земельного участка не 
всегда обеспечивают требуемую точность вычисления его площади. 
Местоположение земельного участка является одним из наиболее важных показателей земельной 
собственности, которое определяется по координатам межевых знаков земельных участков, вычисленных 
относительно пунктов геодезических сетей. Поэтому в состав работ по определению местоположения 
земельных участков на полевом этапе инвентаризации земель включают: 
-обследование состояния межевых знаков; 
-оценку состояния границ земельного участка; 
-координирование межевых знаков относительно пунктов геодезической сети. 
В приведенном составе работ особое внимание отводится межевым знакам. При новых земельных 
отношениях сохранность межевых знаков становится гарантом стабильности границ земельной собственности. Для 
поддержания этой стабильности в течение длительного времени местоположение межевых знаков должно 
периодически подтверждаться путем проведения натурных обследований. 
Стабильность границ земельных участков определяется состоянием межевых знаков. Для оценки 
стабильности границ земельного участка используются три характеристики, каждой из которых соответствует 
определенное состояние межевых знаков: нормальное (межевые знаки сохранились полностью), нарушенное 
(часть межевых знаков земельного участка уничтожена) и критическое (все межевые знаки уничтожены 
полностью). 
Необходимость оценки состояния границ земельных участков по трем характеристикам вызвана 
различиями в составе работ по определению местоположения межевых знаков. Так, при нормальном состоянии 
границ земельного участка в состав работ включаются только контрольные измерения расстояний между двумя 
межевыми знаками, которых достаточно для того, чтобы убедиться в стабильности положения границ. При 
нарушенном состоянии границ земельного участка уничтоженные межевые знаки восстанавливаются 
относительно сохранившихся смежных знаков границ данного земельного участка или пунктов геодезической 
сети одним из геодезических способов. При критическом состоянии границ земельного участка 
местоположение уничтоженных межевых знаков не восстанавливается, а производится повторный вынос 
границ в натуру, и устанавливаются новые межевые знаки. 
Восстановление межевых знаков при нарушенном состоянии границ земельного участка и установление 
новых межевых знаков при их критическом состоянии выполняется в такой последовательности: 
1) изучаются материалы о границах земельного участка, и обследуется состояние близлежащих пунктов 
геодезической сети; 
2) производятся разбивочные работы по выносу в натуру новых межевых знаков в соответствии с 
разбивочным чертежом. 
Местоположение межевых знаков определяется путем координирования.