O‘zbekiston Respublikasi Prezidenti Sh. M

3.Bino v inshootlarni baholash metodikasini takomillashtirish masalalari

Bino va inshootlarni baholash usullari
Bino va inshootlarni baholashga yondashuvni tanlashda 3 ta asosiy maqsadi turadi:

• 
  ob'ektning funktsional maqsadi (sanoat yoki nosanoat, tijorat yoki notijorat);
  
• 
  baholash faoliyatining maqsadi;
  
• 
  shunga o'xshash ob'ektlar bozorining rivojlanish darajasi.
  

Har qanday funktsional tuzilmaning binolari va inshootlari soliqqa tortish, sug'urta qilish, mulk huquqini o'tkazish yoki taqsimlash maqsadlarida qiymatni aniqlash uchun xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda baholanishi mumkin. Bundan tashqari, undan foydalanish o'xshash ob'ektlar bozori passiv (qiyosiy yondashuvni qo'llash mumkin emas) yoki ob'ektdan daromad oqimini aniqlash mumkin bo'lmagan (daromad yondashuvini qo'llash mumkin emas) hollarda oqlanadi. Xarajat yondashuvi usullari bilan aniqlangan xarajat boshqa yondashuvlar usullari bilan belgilanadigan narxning yuqori chegarasi sifatida ishlatiladi. Biroq, tannarxni xarajat usulidan foydalangan holda aniqlashda tannarxning to'g'ri turini tanlash muhimdir: takror ishlab chiqarish yoki almashtirish, amortizatsiya bilan yoki amortizatsiyasiz. Agar shunga o'xshash mulk bozori etarlicha faol bo'lsa, daromadli yondashuv ham, qiyosiy yondashuv ham qo'llaniladi. Ammo bu erda ham o'ziga xoslik bor. Investitsiyalar uchun sotib olingan ob'ektlarni baholashda daromad yondashuvi ustunlik qiladi, ya'ni. qo'yilgan kapitaldan daromad olish. Uning qo'llanilishi tijorat ob'ektlarini baholashda oqlanadi.
Qiyosiy yondashuv ijtimoiy va madaniy ob'ektlar, uy-joylar, ofislar, ya'ni baholashda etakchi hisoblanadi. o'z ehtiyojlari uchun sotib olingan ob'ektlar yoki ular uchun daromadlarni prognoz qilish mumkin emas. Ushbu yondashuvni qo'llash uchun zaruriy shart - bu o'xshash ob'ektlar uchun rivojlangan bozor. Shu bilan birga, sifatli baholashda kamida ikkita yondashuv, so'ngra natijalarni solishtirish usullari qo'llaniladi.
Diskontlangan daromad usuli:Daromad yondashuvini amalga oshirish usullari Daromad oqimi ijara yoki ob'ektni ishlatishdan olingan sof pul oqimlari bo'lishi mumkin.
Shunday qilib: S₀=E*F₅+S_n*F₄

Bu erda E - har bir davr oxiridagi o'rtacha ijara,

S_n - n yillik ijaradan keyin binoning kutilayotgan qiymati.

Eslatmalar:

• 
  joriy daromadni (ijarani) olish ehtimoli ob'ektni qayta sotishdan tushgan daromadni olish ehtimolidan kattaroq bo'lganligi sababli, daromad oqimi va qoldiq qiymati uchun chegirma stavkalari boshqacha bo'lishi mumkin (annuitet uchun ko'proq, bir yillik daromad uchun kamroq). bino);
  
• 
  uzoq muddatli ijara oxirida binoning qiymati sifatida, ba'zida ular to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida joriy qiymatga aylantiriladigan qutqaruv qiymatini oladilar:
  

Shunday qilib: S₀=E*F₄+S_лик/k
Bu erda k - kapitallashuv nisbati;

S₀ = E*F₅ +S_qoldiq* F₄

Agar binolar butun maydonni egallasa yoki uning qiymati ahamiyatsiz bo'lsa va bu butun ob'ektning qiymatini aniqlaydigan binoning uzoq muddatli ijarasidan olingan daromad bo'lsa, to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli qo'llanilishi mumkin.
Shunday qilib: S₀=E_зд/k_зд

K_зд = k_рыноч + k_возв k_рыноч = 9-10%

k_возв - kapitalning daromadlilik koeffitsienti, u investorga binoning amortizatsiyasi uchun kompensatsiyani ta'minlashi kerak, ya'ni unga ekvivalent kommunal xizmatlarga ega binoni qurish yoki sotib olish uchun joriy daromadlar
Kapitalizatsiyaning daromadlilik koeffitsientini ikki yo'l bilan hisoblash mumkin:

a) k_возв =1/T T - binoning xizmat qilish muddati, yillarda;

b) “Pul birligining 6 funksiyasi” jadvaliga muvofiq F₃ funksiyasi kapitalni almashtirish koeffitsienti yoki kapitalni almashtirish koeffitsientidir. Misol uchun, agar uning faoliyatidan keladigan daromad yiliga 10 ming dollar bo'lsa, umri 10 yil bo'lgan umumiy do'konning qiymatini baholash uchun.
S₀=(10 ming$)/(0.09+0.1)=52631.58
U yer uchastkasi bilan birga ijaraga beriladigan, qiymati ma’lum bo‘lgan binoning qiymatini aniqlashda foydalaniladi.
Bosqichlar: E_зем.=S_зем*r_k

Bu erda S_зем- erning narxi;

r_k- bozor kapitallashuvi nisbati.

E_зд = E_общ – E_зем

Bu erda E_общ - ob'ektdan jami daromad.

S_зд =E_зд /r_зд, bu erda r_зд = r_рын + r_возв

S_зд. - binoning narxi;
E_зд- bino bilan bog'liq daromad;
r_зд - binolar uchun kapitallashuv koeffitsienti.

Qiyosiy yondashuv odatda sotishni solishtirish orqali amalga oshiriladi.

Taqqoslash birliklari:umumiy maydonning fut² (m²) narxi, shu jumladan er maydoni - juda kam ishlatiladi; ijaraga beriladigan maydonning fut2 (m2) narxi. Shu bilan birga, zallar, liftlar hisobga olinmaydi va shuning uchun bu taqqoslash birligi keng tarqalgan. 1 fut² (m²) uchun binolar va inshootlarning narxi, ya'ni er uchastkasining narxi butun ob'ekt narxidan chegirib tashlanadi, natija binoning maydoniga bo'linadi. Ushbu taqqoslash birligining afzalligi shundaki, er alohida hisobga olinadi, bu ob'ektning umumiy qiymatiga ta'sir qiluvchi qulayjoylashuvitufayli alohida qiymatga ega bo'lishi mumkin. ixtisoslashtirilgan ob'ektlar (tankerlar, liftlar) uchun fut uchun narx3 (m3); xona uchun narx. Ushbu taqqoslash birligi kamdan-kam qo'llaniladi, chunki xona tushunchasini aniqlash qiyin;
bir birlik narxi - kvartira birlik sifatida ko'rib chiqiladigan ko'p xonadonli turar-joy binolariga taalluqlidir;
daromad keltiruvchi birlik narxi - stadionlar, kinoteatrlar, yoqilg'i quyish shoxobchalari, garajlar uchun amal qiladi.
Daromad va qiyosiy yondashuv elementlarining kombinatsiyasi multiplikatorlarga ega:
Yalpi ijara multiplikatori GRM - sotish narxining potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga nisbati

GRM- raqami nisbatan doimiy, chunki narx yalpi daromadga bog'liq.

Umumiy rentabellik darajasi (OAR) baholashga daromad yondashuvining elementidir.
Bino va inshootlarning tiklanish qiymatini aniqlash. Bino va inshootlarni tiklanish qiymati «Noturar bino va inshootlarni tiklanish qiymatini aniqlashning yiriklashtirilgan ko‗rsatkichlari to‗plami»ga asosan aniqlandi. Bunda, quyidagi formuladan foydalanildi: Sv.s. = S * Ss.ye.* K1 * K2 * K3 * … Ky * I1 * I2 * I3 * … Iu, bu yerda: Sv.s. – ko‗chmas mulk ob‘ektining tiklanish qiymati; S – ko‗chmas mulk ob‘ektining o‗lchov birligi (hajm, yuza, pogon metri va h.k.); Ss.ye. – tiklash qiymatining yiriklashtirilgan ko‗rsatkichi; K1, K2, K3, … Ku – tuzatish koeffitsiyentlari (kapitallik guruhi, hududning zilzilabardoshligi, hududiy koeffitsiyent va h.k.)
Bino va inshootlarning eskirish qiymatini aniqlash. Binolarni baholash jarayonida ularni tiklanish qiymati ―Jismoniy shaxslarning mulki bo‗lgan binolar va inshootlarni baholash uchun O‗zbekiston Respublikasining shaharlari hamda shaharchalaridagi ko‗p kvartirali turar joy uylarini tiklash qiymatining yaxlitlangan ko‗rsatkichlari 1-to‗plami‖ga asosan aniqlanib, eskirish darajasi xolatidan kelib chiqqan xolda ―KMK 2.01.16-97‖ga asosan hisoblandi. Ko‗chmas mulkning umumiy eskirishi jismoniy, funksional va tashqi eskirish ko‗rsatkichlari yig‗indisi sifatida aniqlanadi. Eskirish foiz va qiymat hisobida o‗lchanadi.
Jismoniy eskirish ko‗chmas mulk aloxida konstruktiv elementlari eskirish ko‗rsatkichlarining yig‗indisi sifatida aniqlanadi va quyidagi formula bo‗yicha hisoblaniladi:
i Ifiz. = [ Σ Ii * Ki ] 1/ 100
bu yerda:
Ii – i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi, % hisobida;
Ki – ko‗chmas mulk umumiy massasida i-chi konstruktiv element ulushi;
i – konstruktiv elementlar soni.
Har bir konstruktiv elementning jismoniy eskirishi hajmini ularning xaqiqiy holatiga qarab qurilish normalariga muvofiq (ko‗zdan kechirish jarayonida) aniqlanadi.
Ko`chmas mulkning umumiy eskirishi jismoniy, funksional va tashqi eskirish ko‗rsatkichlari yig‗indisi sifatida aniqlanadi.
Umumiy eskirish quyidagi formula yordamida aniqlanadi:
Is = 1 - (1 - Ifiz. / Svost.) * (1 - Ifunk. / Svost.) * (1 - Ivnesh. / Svost.),
bu yerda:
Is – umumiy eskirish;
Ifiz. – jismoniy eskirish;
Ifunk. – funksional eskirish;
Ivnesh. – tashqi (iqtisodiy) eskirish;
Svost. – ko‗chmas mulk ob‘ektining tiklash qiymati.
Hisob-kitoblarni amalga oshirish jarayonida baholanayotgan mulkiy majmuaning ishga yaroqlilik holatidan kelib chiqib funksional va tashqi eskirish ko‗rsatkichlari qo‗llanilmadi.
Xarajat yondashuvi ob'ektni qayta ishlab chiqarish yoki uni almashtirish qiymati ko'rinishida baholangan binoning almashtirish qiymatini aniqlashga asoslanadi. Xarajat yondashuvi 3 ta usulga asoslanadi:Bir maydon yoki hajm uchun birlik xarajatlari usuli shundan iboratki, shunga o'xshash ob'ektlarni qurish xarajatlari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, qurilish xarajatlari (1 m2 yoki 1 m3 uchun) standartlari ishlab chiqiladi. Hisoblangan xarajat standartni maydon yoki hajmga ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi.Element bo'yicha hisoblash usuli binoni alohida elementlarga ajratishni o'z ichiga oladi, bu ma'lumotni baholash uchun pudratchilardan to'planadi. Xarajatlarni sarhisob qilish yo'li bilan aniqlanadi.
Xarajatlarni smeta qilish usuli har bir turdagi ishlar va xarajatlar ro'yxatini ko'rsatgan holda binoni qurish uchun batafsil smeta tuzishga asoslanadi. Bu usul eng ko'p vaqt talab qiladigan, ammo ayni paytda eng aniq hisoblanadi.O'zgartirish yoki takror ishlab chiqarish qiymati aniqlangandan so'ng, baholash 2 bosqichda amalga oshiriladi: Mulk amortizatsiyasining barcha turlari (jismoniy, funktsional, tashqi) hisoblab chiqiladi va ularning miqdori aniqlanadi;
Ob'ektning umumiy eskirishi takror ishlab chiqarish yoki almashtirish xarajatlaridan chegirib tashlanadi. Bu ob'ektning qiymati minus amortizatsiya chiqadi. Agar butun binoning qiymati hisoblangan bo'lsa, unda baholovchi u qurilgan erning ham o'z qiymatiga ega ekanligini yodda tutishi kerak. Shuning uchun umumiy xarajat binoning qiymati va erning bozor qiymati yig'indisi sifatida hisoblanadi.

XULOSA
Bino va inshootlarning texnikaviy holatini baholash va ularni ko’zdan kechirish ishlarini olib boorish binoning qanday turdagi obyektligiga, uning qanday joyda joylashganligiga qarab shuningdek qaysi sohaga mo’ljallanganligiga qarab olib boriladi. Bino va ishootlarning texnikaviy holatini baholash va qurilish konstruksiyalarini tekshirish uchun maxsus tayyorgarlikdan o‘tgan, kerakli asbob va uskunalar bilan ta’minlangan tekshiruv ishlari olib borish uchun maxsus ruxsatnomaga (Litsenziya) ega bo‘lgan injener-texnik xodimlardan iborat malakali guruh tomonidan bajariladi. Tekshiruv guruhlari ish jarayonida bun ova inshootlarni rekonstruksiya qilish bo’yicha amaldagi barcha me’yoriy yo’riqnomalar hujjatlar qurulish obyektlarini loyihalash, qurishga doir davlat standartlari asoso qilinib olinadi. Bu standartlar asosida binolarning texnikaviy holati tekshiruvdan o’tkaziladi.
Bino va inshootlar qurilishida, uning barpo etilishida asosiy bosqichlardan biri sinchiklab tekshirish hisoblanadi. Uni bino va inshootlarni rekonstruksiya qilishda konstruktiv yechimlar tanlash uchun asos bo'lib xizmat qiluvchi qurilish konstruksiyalarining texnik holatini baholashda so’nggi yuqori darajada aniqlikka ega ma’lumotlarni yig'ish uchun o'tkaziladi. Bino va inshootiarni funksional vazifasini qisman yoki butunlay o‘zgartirish, yangi samarali muhandislik qurilmalari o‘rnatish, bino hududini obodonlashtinsh, uni zamonning yuksak me’yoriy talablariga moslashtirish bugungi kunning dolzarb talablaridan biridir. Bunday sharoitlarni sinchiklab tekshirish, ununing qanday holatda ekanligiga ham ahamiyat berish kerak.
Binolarni tekshirish usullari va texnikaviy izlanishdan maqsad bino konstruktiv elementlarini tekshirish yoki tashxis qilish — barcha yoki aksariyat nuqsonlarni topish va ularni keltirib chiqargan sabablarni aniqlashdan iborat Tekshirish asosida konstruksiyalarni yaxshilash, kuchaytirish yoki almashtirish haqida qaror qabul qilinadi va loyihalash uchun dastlabki hujjatlar tikiladi. Ular qaror bo’yicha va uning binodagi o‘rni va ko'zda tutiladigan hajmi bo'yicha bo'lishi lozimligi ko’rib chiqiladi. Bunda maxsus texnik mutaxasislar tekshirish yo’llari orqali bin ova inshootlarning texnikaviy holati, nurash darajasi, binoning xizmat muddatini belgilaydilar.
Bizga ma’lumki har qanday bino ham ma’lum vaqtlardan keyin holati o’zgarib, modernizatsiya qilish, ta’mirlash ishlari olib borilishiga to’g’ri keladi. Bunday paytda bin ova inshootlar vaqtida ta’mirlanishi va qaytadan modernizatsiya qilinishin kerak. Binolar holatiga qarb turib ma’lum bir foizxlarda modernizatsiya qilinadi. Masalan funksional vazifasi butunlay o’zgartirilayotgan yoki umuman yaroqsiz holatga kelgan bino va inshootlar 100 % modernizatsiya qilinadi. Shu kabi boshqa bino va inshootlar 75%, 50%, 25%li modernizatsiya qilish turlari bo’ladi. Bu foizlar binoning modernizatsiya qilinadigan joylarining ko’lamini baholaydi.
Binolar o’z vaqtida modernizaytsiya, kapital ta’mirlanishi juda katta ahmiyatga ega. Agar binolar o’z vaqtida ta’mirlanib turilmasa binoning tez fursatlarda ishdan chiqishiga olib keladi. Binolarning xizmat muddati va ularning haqiqiy eskirish muddati shu talablarga asosolanib belgilanadi. Agar bino va inshootlar o’z vaqtida ta’mirlanib e’tibor berilib turilsa u holda binolarning yaroqlilik muddati ya’ni bino va inshootlarning ishlatilish muddati ortadi. Agar bu talablar bajarilmay e’tiborsizlik qilinsa binolarning yaroqlilik muddati ya’ni bino va inshootlarning ishlatilish muddati kamayadi va tez muddatda eskiradi va yaroqsiz holga kelib qoladi.
Bino va inshootlar rekonstruksiyasiga murakkab va ko'p rejali muammolar kiradi. Rekonstruksiya hajmlarning yana ortib borish, yer va resurslarning taxchilligi, ishlab chiqarish doirasida ekspluatatsiya qilinadigan maydonlardan yetarli darajada samarali foydalanmaslik, turarjoy komfortiga bo’lgan talablarning oshib borishi bilan bog’liq. Hayot bizning oldimizga rekonstruksiyalash bo'yicha qo’yilgan yangi, murakkab va hajmli masalalari, loyihalash tizimini kelgusida yana ham mukammallatirishni, bino va 'nshootlarda o'tkaziladi « rekonstruksiya samaradorligini va yuqori sitatini ta’minlashni talab qiladi. Bu talablar albatta binolarning holatini yaxshilash uchun xizmat qiladi.Shuni ta’kidlash lozimki, bino va inshootlarning texnik holatini baholash, ularni remont qilish yoki kuchaytirish ehtiyojining mavjudligi, hamda ularning bundan keyingi ekspluatatsiyaga yaroqliligi haqida xulosa chiqarish, faqatgina muayyan obyektni texnik ko‘rikdan o'tkazish asosidagina amalga oshiriladi. Mavjud bino va inshoot konstruksiyalarining ekspluatatsiya davridagi holatini kuzatib borish muhim ahamiyat kasb etadi.