504
Baholash ob‟ekti segmenti (tijorat ko„chmas mulki) bozorini taxlili.
Taxlilning maqsadi mintaqadagi ko‗chmas
mulk bozorining umumiy
ahvolini, uni tekshirilayotgan mulk bilan bog‗liq qismini tekshirish natijasida turli
sabablarning baholanayotgan mulk qiymatiga ta‘siri to‗g‗risida xulosa
shakllashdan iborat.
Hozirgi vaqtda umuman olganda noturar joy ko‗chmas mulki bozoriga
o‗xshab, idoraviy (ofisbop) ko‗chmas mulkga talab endi shakllanayapti.
Talab, yuqori darajada shaxsiy tadbirkorlik faoliyati ishi va sarmoyadorlar
tomonidan uzoq muddatga boshlangan ishni sarmoyalash uchun omonat qo‗yish
savdo birlashmalarini shakllantiradi, bularning ko‗pchiligi hozircha ko‗chmas
mulk bozorining ushbu qismiga nazar solib turishibdi.
Poytaxtning
markaziy
qismida
qurilish
maydonchalarining
yetishmasligining o‗sishi va hukumat va shahar hokimiyati, shuningdek ayrim
sarmoyadorlar birlashmalarining sanoat korxonalarini
qaytadan tashkil qilish va
markazdan tashqariga chiqarish tadbirlari, bugungi vaqtda Toshkentning noturar
joy ko‗chmas mulki bozorining rivojlanishining o‗ziga xos xususiyatlaridan bo‗lib
qoldi.
Qabul qilingan turkumlar tasnifiga binoan, baholanayotgan ko‗chmas
mulk tijorat (idoraviy (ofisbop)) ko‗chmas mulk turkumiga kiradi. Idoraviy xona
deyilganda odatda, tashkilotning ma‘muriyati faoliyat olib borayotgan, har qanday
xona tushuniladi.
Ko‗chmas mulk bozorlari rivojlangan mamlakatlarda, idora turar joy
binosini har taraflama jihatdan baholashni haqiqatda o‗zida
namoyon etadigan
idoraviy xonalarning xalqaro baholash mezoni (tasnifi) mavjud.
Umumiy baholash uchun ko‗proq idoraviy binoning quyidagi jihatlaridan
foydalaniladi:
mulk turgan joy;
transport jihatidan ravon ta‘minlanganligi;
tashqi va ichki pardozning sifati;
505
turli xil xizmatlarning (maishiy, ishlab-chiqarishni boshqarish usullari,
vositalari va shakllari) mavjudligi, binoning xizmat qilish va foydalanish
darajasi ;
muxandislik aloqa va bog‗lanish yo‗llari tarmoqlarining sifati, iqlimni
nazorat qilish tizimlarining mukammalligi ;
transport turadigan joy mavjudligi;
ijara haqlari miqdori past-balandlik darajasi;
ijaraga beruvchilar taklif etayotgan qo‗shimcha xizmatlar to‗plami;
tirik mavjudotning atrof muhit bilan munosabati taraflari;
mavjud ijarachilarning qiyofasi.
Idora xonalarini sotib olishda yoki ijaraga berishda rejalashtirilgan
o‗lchamlar muhim vazifani ijro etadi, ular o‗ziga
nafaqat xonalar rejasidagi
o‗lcham va shakllarni, shuningdek rejalashtirish turi, necha qavatliligi, umumiy
maydonga nisbatan foydaliligi hajmi, shahar xo‗jaligi xizmatlari to‗lovlariga
to‗g‗ridan-to‗g‗ri ta‘sir etadigan qo‗shimcha
maydonlardan foydalanish
ko‗rsatkichlarini o‗ziga mujassam etgan.
Tijorat ko‗chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati ishi – vazifalarini
ijro etish jarayonida, shuningdek bozorni taxlil qilishda paydo bo‗ladigan turli
masalalarni bajarishda, ko‗chmas mulklarni tizimini tuzish zarur, ya‘ni
bir xillik
jihatidan u yoki bu turkumlarga ajratish.
Buning uchun bozordagi mulkning barcha to‗plamlari (masalan, ma‘lum
shaharda ma‘lum davr mobaynida ijaraga berilayotgan, ishlab-chiqarish xonalari
to‗plami) baholovchining fikricha, sifati, hajmi, turgan joyi, ba‘zan boshqa turdagi
alomatlari bo‗yicha (masalan, yangi qurilgan binolar uchun – sotilish vaqtida
tayyorligi darajasidan) turkumlarga bo‗linishi kerak (xillarga, turlarga), ya‘ni
mulklarni turkumlarga bo‗lishni amaga oshirish kerak.
Turkumlarga bo‗lishdan maqsad – ta‘rif-tavsifi bo‗yicha (jismoniy
xususiyatlariga ko‗ra, yoki hajmi jihatidan, yoki turgan joyi bo‗yicha) ham, bahosi
bo‗yicha (iloji boricha narxida va ijara haqida farqi kam) ham - bir xil mulklarni
ajratish. Baholovchi tomonidan olti hil (A, V, S, D, E va F) idora xonalari va
majmualari ajratilgan.
Turkumlarga ajratish mezonlari
Mulkning vazifasi (odatdagi nomlanishi);
Binoning qurilganiga necha yil bo‗lganligi;
Turgan joyi;
Tuzilish qarori;
Rejalashtirilgan qaror;
Binoning loyihasi, qaysi uslubda qurilganligi va pardozi;
Muhandislik-texnik va boshqa hizmatlar bilan ta‘minlanganligi;
Binoni, ishlab-chiqarish majmuasini boshqarish sifati.
Shartli ravishda aytish mumkinki, idora xonalarini
bunday turkumlarga
ajratish bizning ko‗chmas mulk bozorimizda ham mavjud. Shunga binoan idora
turar joy binosini bir necha turlarga ajratish mumkin.
506
A turi
– birinchi darajali joylashgan, rejalashtirish qarori eng ma‘qul,
yuqori sifatli pardozi va muxandislik aloqa va bog‗lanish yo‗llari, bevosita inson
ishtirokisiz faqat inson nazorati ostida ishlaydigan, inson hayoti qulayligini
ta‘minlaydigan asbob-uskunalar majmuasi mavjud bo‗lgan yangi idora
majmualaridagi xonalar.
Odatdagidek, bu tadbirkorlik-markazlari binolari, ya‘ni
ularda ijarachilarni orgtexnika, aloqa vositalari va telealoqa, bilan ta‘minlashning
keng markazlashgan tizimi mavjud, tantanali yig‗ilishlar, majlislar xonalari,
maishiy xizmat va dam olish vositalari, benuqson holda saqlanadi,
shaxsiy
xavfsizlik, boshqaruv va xizmatchilar xizmatlariga ega, 20 m
2
idora xonalariga
bitta joydan kam bo‗lmagan qo‗riqlanadigan transport turadigan joylar mavjud.
Ichki pardoz ijarachining shaxsiy buyurtmasi bo‗yicha tanlanadi.
Toshkent shaxri sharoitida bunday tadbirkorlik-markazlari endi paydo bo‗la
boshladi va «Poytaxt», «Interkontinental» turidagi tadbirkorlik-markazlari,
shuningdek yangi qurilayotgan shartli ravishda A turiga ajratilgan majmualar buni
namoyon etadi. Bu turga shuningdek mehmonxonalar ham kiradi..
So‗nggi yillarda A turidagi idoralar mezonlari ko‗tarilyapti. Inson hayotini
butunlay yaxshilashni va bevosita inson ishtirokisiz faqat inson nazorati ostida
ishlaydigan, inson hayotini qulayligini ta‘minlaydigan asbob-uskunalar majmuasi
mavjud bo‗lgan, aqlli deb ataluvchi binolar paydo bo‗ldi. Chet ellik ijarachilar
birinchi to‗dasining, avvalgilariga nisbatan ancha
yuqorida turgan tobora
zamonaviy binolarga ko‗chib o‗tishi boshlandi. Tadbirkorlik-markazlarida idora
xonalarining asosiy ijarachilari bu chet ellik sarmoyadorlar savdo yoki sanoat
birlashmalari, shuningdek chet ellik hamkorlar bilan tadbirkorlik faoliyatini olib
boruvchi katta firmalar yoki qo‗shma korxonalardir.
Mufassal ravishda taxlil qilish zarur bo‗lganda A turidagi idora xonalarini
A l , A 2 va A 3 qismlarga ajratish mumkin.
Do'stlaringiz bilan baham: 
