O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Toshkentdagi 
kvartiralarning 
o„rtacha 
bahosi 
bo„yicha 
umumlashtiruvchi grafik 
 
 
 
Baholash ob‟ekti segmenti (tijorat ko„chmas mulki) bozorini tahlili. 
 
 
 
Tahlilning maqsadi mintaqadagi ko‗chmas mulk bozorining umumiy 
ahvolini, uni tekshirilayotgan mulk bilan bog‗liq qismini tekshirish natijasida turli 
sabablarning baholanayotgan mulk qiymatiga ta‘siri to‗g‗risida xulosa 
shakllashdan iborat.
Hozirgi vaqtda umuman olganda noturar joy ko‗chmas mulki bozoriga 
o‗xshab, idoraviy (ofisbop) ko‗chmas mulkga talab endi shakllanayapti. 
Talab, yuqori darajada shaxsiy tadbirkorlik faoliyati ishi va sarmoyadorlar 
tomonidan uzoq muddatga boshlangan ishni sarmoyalash uchun omonat qo‗yish 
savdo birlashmalarini shakllantiradi, bularning ko‗pchiligi hozircha ko‗chmas 
mulk bozorining ushbu qismiga nazar solib turishibdi.
Poytaxtning 
markaziy 
qismida 
qurilish 
maydonchalarining 
yetishmasligining o‗sishi va hukumat va shahar hokimiyati, shuningdek ayrim 
sarmoyadorlar birlashmalarining sanoat korxonalarini qaytadan tashkil qilish va 

---

456 
markazdan tashqariga chiqarish tadbirlari, bugungi vaqtda Toshkentning noturar 
joy ko‗chmas mulki bozorining rivojlanishining o‗ziga xos xususiyatlaridan bo‗lib 
qoldi. 
Qabul qilingan turkumlar tasnifiga binoan, baholanayotgan ko‗chmas 
mulk tijorat (idoraviy (ofisbop)) ko‗chmas mulk turkumiga kiradi. Idoraviy xona 
deyilganda odatda, tashkilotning ma‘muriyati faoliyat olib borayotgan, har qanday 
xona tushuniladi.
Ko‗chmas mulk bozorlari rivojlangan mamlakatlarda, idora binosini har 
taraflama jihatdan baholashni haqiqatda o‗zida namoyon etadigan idoraviy 
xonalarning xalqaro baholash mezoni (tasnifi) mavjud.
Umumiy baholash uchun ko‗proq idoraviy binoning quyidagi jihatlaridan 
foydalaniladi:

mulk turgan joy; 

transport jihatidan ravon ta‘minlanganligi; 

tashqi va ichki pardozning sifati; 

turli xil xizmatlarning (maishiy, ishlab-chiqarishni boshqarish usullari, 
vositalari va shakllari) mavjudligi, binoning xizmat qilish va foydalanish darajasi ; 

muxandislik aloqa va bog‗lanish yo‗llari tarmoqlarining sifati, iqlimni 
nazorat qilish tizimlarining mukammalligi ; 

transport turadigan joy mavjudligi; 

ijara haqlari miqdori past-balandlik darajasi; 

ijaraga beruvchilar taklif etayotgan qo‗shimcha xizmatlar to‗plami; 

tirik mavjudotning atrof muhit bilan munosabati taraflari; 

mavjud ijarachilarning qiyofasi. 
Idora xonalarini sotib olishda yoki ijaraga berishda rejalashtirilgan 
o‗lchamlar muhim vazifani ijro etadi, ular o‗ziga nafaqat xonalar rejasidagi 
o‗lcham va shakllarni, shuningdek rejalashtirish turi, necha qavatliligi, umumiy 
maydonga nisbatan foydaliligi hajmi, shahar xo‗jaligi xizmatlari to‗lovlariga 
to‗g‗ridan-to‗g‗ri ta‘sir etadigan qo‗shimcha maydonlardan foydalanish 
ko‗rsatkichlarini o‗ziga mujassam etgan. 
Tijorat ko‗chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati ishi – vazifalarini 
ijro etish jarayonida, shuningdek bozorni tahlil qilishda paydo bo‗ladigan turli 
masalalarni bajarishda, ko‗chmas mulklarni tizimini tuzish zarur, ya‘ni bir xillik 
jihatidan u yoki bu turkumlarga ajratish. 
Buning uchun bozordagi mulkning barcha to‗plamlari (masalan, ma‘lum 
shaharda ma‘lum davr mobaynida ijaraga berilayotgan, ishlab-chiqarish xonalari 
to‗plami) baholovchining fikricha, sifati, hajmi, turgan joyi, ba‘zan boshqa turdagi 
alomatlari bo‗yicha (masalan, yangi qurilgan binolar uchun – sotilish vaqtida 
tayyorligi darajasidan) turkumlarga bo‗linishi kerak (xillarga, turlarga), ya‘ni 
mulklarni turkumlarga bo‗lishni amaga oshirish kerak.
Turkumlarga bo‗lishdan maqsad – ta‘rif-tavsifi bo‗yicha (jismoniy 
xususiyatlariga ko‗ra, yoki hajmi jihatidan, yoki turgan joyi bo‗yicha) ham, bahosi 
bo‗yicha (iloji boricha narxida va ijara haqida farqi kam) ham - bir xil mulklarni 
ajratish. Baholovchi tomonidan olti hil (A, V, S, D, E va F) idora xonalari va 
majmualari ajratilgan. 

---

457 
Turkumlarga ajratish mezonlari: 

mulkning vazifasi (odatdagi nomlanishi); 

binoning qurilganiga necha yil bo‗lganligi; 

turgan joyi; 

tuzilish qarori; 

rejalashtirilgan qaror; 

binoning loyihasi, qaysi uslubda qurilganligi va pardozi; 

muhandislik-texnik va boshqa hizmatlar bilan ta‘minlanganligi; 

binoni, ishlab-chiqarish majmuasini boshqarish sifati.
Shartli ravishda aytish mumkinki, idora xonalarini bunday turkumlarga 
ajratish bizning ko‗chmas mulk bozorimizda ham mavjud. Shunga binoan idora 
binolarini bir necha turlarga ajratish mumkin. 
A turi
– birinchi darajali joylashgan, rejalashtirish qarori eng ma‘qul, 
yuqori sifatli pardozi va muxandislik aloqa va bog‗lanish yo‗llari, bevosita inson 
ishtirokisiz faqat inson nazorati ostida ishlaydigan, inson hayoti qulayligini 
ta‘minlaydigan asbob-uskunalar majmuasi mavjud bo‗lgan yangi idora 
majmualaridagi xonalar. Odatdagidek, bu tadbirkorlik-markazlari binolari, ya‘ni 
ularda ijarachilarni orgtexnika, aloqa vositalari va telealoqa, bilan ta‘minlashning 
keng markazlashgan tizimi mavjud, tantanali yig‗ilishlar, majlislar xonalari, 
maishiy xizmat va dam olish vositalari, benuqson holda saqlanadi, shaxsiy 
xavfsizlik, boshqaruv va xizmatchilar xizmatlariga ega, 20 m
2
idora xonalariga 
bitta joydan kam bo‗lmagan qo‗riqlanadigan transport turadigan joylar mavjud. 
Ichki pardoz ijarachining shaxsiy buyurtmasi bo‗yicha tanlanadi.
Toshkent shaxri sharoitida bunday tadbirkorlik-markazlari endi paydo bo‗la 
boshladi va «Poytaxt», «Interkontinental» turidagi tadbirkorlik-markazlari, 
shuningdek yangi qurilayotgan shartli ravishda A turiga ajratilgan majmualar buni 
namoyon etadi. Bu turga shuningdek mehmonxonalar ham kiradi.. 
So‗nggi yillarda A turidagi idoralar mezonlari ko‗tarilyapti. Inson hayotini 
butunlay yaxshilashni va bevosita inson ishtirokisiz faqat inson nazorati ostida 
ishlaydigan, inson hayotini qulayligini ta‘minlaydigan asbob-uskunalar majmuasi 
mavjud bo‗lgan, aqlli deb ataluvchi binolar paydo bo‗ldi. Chet ellik ijarachilar 
birinchi to‗dasining, avvalgilariga nisbatan ancha yuqorida turgan tobora 
zamonaviy binolarga ko‗chib o‗tishi boshlandi. Tadbirkorlik-markazlarida idora 
xonalarining asosiy ijarachilari bu chet ellik sarmoyadorlar savdo yoki sanoat 
birlashmalari, shuningdek chet ellik hamkorlar bilan tadbirkorlik faoliyatini olib 
boruvchi katta firmalar yoki qo‗shma korxonalardir. 
Mufassal ravishda tahlil qilish zarur bo‗lganda A turidagi idora xonalarini
A l , A 2 va A 3 qismlarga ajratish mumkin.