|
2-§. Qiyosiy yondashuv
32.
Baholash obyekti qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvdan
foydalanish uchun baholovchi kamida uchta analogni tanlab olishi lozim.
408
Taqqoslash analoglarini tanlash uchun asosiy mezon baholash obyektiga
o‗xshash bo‗lgan eng samarali foydalanishdir.
33.
Baholash obyekti qiymatini sotuvlarni taqqoslash usuli bilan
baholashda taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, ko‗chmas mulk tipi
bilan belgilanadi. Taqqoslash birligi sifatida quyidagilar qo‗llaniladi:
- bino yoki yer uchastkasining maydon birligi (kvadrat metr, sotix,
gektar) narxi;
- binoning hajm birligi (kub metr) narxi;
- tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan baholash obyektlari uchun
o‗rin, nomer narxi va boshqa o‗lchov birliklari.
34.
Baholovchi qaysi taqqoslash elementi bo‗yicha analog va
baholash obyekti o‗rtasidagi farqni aniqlagan bo‗lsa, shu taqqoslash elementi
analogining narxiga tuzatishlar kiritadi.
Topshiriladigan mulkiy huquqlarga tuzatishlarni hisoblash uchun
analog daromadining manbalari, tuzilishi va uni ijaraga berish shartlari
haqida axborot mavjud bo‗lishi lozim.
Moliyalashtirish shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan
bitimlar tuzishda baholash obyektiga nisbatan kreditlash sxemalari va haq
to‗lash shakllarida farqlar mavjud bo‗lgan holda amalga oshiriladi.
Sotuv shartlariga qarab kiritiladigan tuzatishlar xaridor va sotuvchi
o‗zaro munosabatlarining tahlili asosida aniqlanadi.
Hariddan keyingi xarajatlarga, masalan, bino yoki uning bir qismini
demontaj qilish xarajatlari, yer uchastkasining ifloslanishini bartaraf etish
xarajatlari kabi xarajatlar kiradi.
Bozor shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitim tuzilgan
sanadan baholash obyektini baholash sanasiga qadar o‗tgan vaqtga qarab
sotuvlarning narxlariga tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi.
409
Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga
oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan obyektlar joylashgan yer bilan
bog‗liq farqlarni aniqlashi va ko‗chmas mulk obyektining narxiga bu farqlar
qo‗shgan hissani hisoblashi lozim.
Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritish qiymatga mazkur farq
qo‗shgan hissa bilan belgilanadi. Tuzatish kiritishni amalga oshirish chog‗ida
o‗rganiladigan fizik tavsiflarga quyidagilar kiradi: binoning katta-kichikligi,
qurilish sifati, qurilish materiallari, arxitekturaviy uslubi, binoning yoshi va
holati, funksional jihatdan foydaliligi, yer uchastkasi hajmi va unda qurilgan
imoratlar maydoni, jalb qiluvchanligi, obodonlashtirilganligi va qulayliklari,
uchastka ekologiyasi.
Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritishda obyektning uning
daromadiga ta‘sir etadigan tavsiflari, chunonchi: foydalanish xarajatlari,
boshqarish sifati, ijarachilarning ishonchliligi, ijara narxidagi chegirmalar,
ijara shartnomasi shartlari, ijara shartnomasi tugaydigan muddat, ijarani
uzaytirish variantlari o‗rganiladi.
Foydalanish turiga qarab tuzatish kiritish analog sifatida baholash
obyekti bilan muvofiq kelmaydigan eng samarali foydalanishli obyekt
tanlangan holda qo‗llaniladi.
Agar
analog
qiymatiga
ko‗chmas
mulk
hisoblanmaydigan
komponentlar (masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan
bo‗lsa, ularning qiymati analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim.
35.
Analoglar soni bilan tuzatishlar kiritish amalga oshirilayotgan
taqqoslash elementlarining nisbatiga doir mavjud axborotga qarab,
baholovchi tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy va sifatga oid usullarini
qo‗llaydi.
Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko‗paytirilgan baholash
obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo‗llanilayotgan taqqoslash
410
elementlari sonidan ko‗proq yoki unga teng bo‗lsa, baholash uchun
tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy usullaridan foydalaniladi. Mazkur
usullarga quyidagilar kiradi:
- taqqoslash elementiga qarab kiritiladigan tuzatishni mazkur elementga
ko‗ra farq qiladigan ikki obyektni taqqoslash yo‗li bilan aniqlash
imkoniyatini beradigan ma‘lumotlar juftligini tahlil qilish usuli;
- vaqt yoki joy belgisiga ko‗ra qiymat o‗zgarishining statistik
qonuniyatlarini aniqlash maqsadida ma‘lumotlarni sotuv narxi yoki
joylashgan yer kabi o‗zgaruvchilar bo‗yicha guruhlashni nazarda tutadigan
ma‘lumotlar guruhlarini tahlil qilish usuli;
- chiziqli tenglamalar sistemalarini matritsa sifatida yechishga
asoslangan chiziqli algebra usuli;
- ko‗chmas mulk obyektlarini korrelyatsion-regression yoki klasterli
tahlil yordamida baholash usulini analoglar soni taqqoslash elementlari
sonidan besh baravar ko‗proq bo‗lgan holda qo‗llash maqsadga muvofiqdir;
- grafik tahlil usuli, bunda baholovchi narxlarning o‗zgarish grafiklari
tahlili asosida qiymatning o‗zgarish xususiyati haqida xulosalar chiqaradi;
- xarajatlarni tahlil qilish usuli. U analogning texnik yoki huquqiy
tavsiflarini baholash obyektiga keltirish uchun mazkur analogga nisbatan
qilinishi lozim bo‗lgan xarajatlar haqidagi ma‘lumotlardan foydalanishga
asoslanadi. Bunda tuzatishlar o‗rtacha bozor ko‗rsatkichlariga muvofiq
kelishi lozim;
- ko‗chmas mulk bo‗yicha ixtisoslashgan nashrlarda keltirilgan
tavsiyalarga asoslangan ikkilamchi ma‘lumotlarni tahlil qilish usuli;
- baholash obyekti bilan taqqoslaganda analogning kamchiliklari yoki
afzalliklari bilan belgilangan ijara stavkalaridagi tafovutni kapitallashtirish
yo‗li bilan tuzatishlarni hisoblashga asoslangan ijara farqlarini
kapitallashtirish usuli.
411
Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko‗paytirilgan baholash
obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo‗llanilayotgan taqqoslash
elementlari sonidan kamroq bo‗lsa, baholash uchun tuzatishlarni
hisoblashning sifatga oid usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga
quyidagilar kiradi:
- analoglar narxlarining o‗sib yoki kamayib boruvchi qatorida baholash
obyektining o‗rnini aniqlash maqsadida baholash obyekti va analoglarning
qiyosiyligi tahliliga asoslangan nisbiy qiyosiy tahlil usuli;
- baholovchining yoki jalb qilingan mutaxassislarning baholash obyekti
va analoglar xususidagi subyektiv fikriga asoslangan ekspertiza yo‗li bilan
baholash usuli.
36.
Baholash obyektini baholash uchun qo‗llaniladigan tuzatishlarni
hisoblash usullarining turlari va sonini tanlash baholovchining vakolatiga
kiradi va baholash to‗g‗risidagi hisobotda baholovchi tomonidan
asoslantirilishi lozim.
Do'stlaringiz bilan baham: | 
