Кўчмас мулк ва мулк ҳУҚУҚи амалий қўлланма

КЎЧМАС МУЛК ВА МУЛК ҲУҚУҚИ
86
Биргаликдаги мулк бўлган мол-мулк барча 
иштирокчиларнинг розилиги билан тасарруф 
этилади, мол-мулкни тасарруф этиш хусусидаги 
битим иштирокчилардан қайси бири томонидан 
тузилаётган бўлишидан қатъи назар, бундай 
розилик талаб қилинади.
!
Мулк ҳуқуқи билан боғлиқ шартномавий муносабатларга киришишнинг 
энг муҳим шартларидан бири бундай ҳуқуқий муносабатларнинг фақатгина 
тасарруф этилаётган мулкнинг эгаси – мулкдори ёки у тегишли тартибда ваколат 
берган шахс билан амалга оширилиши бўлиб, қонуннинг мазкур қатъий 
талабига риоя қилмаслик битимнинг ҳақиқий эмаслиги билан боғлиқ ҳуқуқий 
оқибатларга олиб келади. Шу сабабли, тасарруф этилаётган мулкнинг ҳуқуқий 
мулкдорини, шунингдек, мазкур мулкка нисбатан умумий мулк ҳуқуқига эга 
бўлган шахслар доирасини тўлиқ аниқлаш ва шартномавий муносабатларни 
умумий мулк ҳуқуқига эга барча мулкдорларнинг хоҳиш-иродасига кўра 
ҳамда ҳуқуқий жиҳатдан тегишли тартибда расмийлаштирган ҳолда 
(шаҳодатлантирилган розилик аризасини олиш ёки шартномада бевосита 
тараф сифатида иштирок этиш орқали) амалга ошириш қонун талабларига мос 
бўлиш билан бирга, келгусида битим иштирокчилари ўртасида келиб чиқиши 
мумкин бўлган низоларни бартараф қилади.
Кўчмас мулкларга нисбатан битимларни тузишнинг қонунда белгиланган 
талаблари (шартлари) аввало, ушбу битимлар иштирокчиларининг ҳуқуқларини 
ҳимоя қилиш, низоли ҳолатларнинг олдини олиш мақсадини кўзлаган бўлиб, 
мазкур талаблар қуйидагиларда ифоданади. 
Битимни ёзма равишда тузиш.
Кўчмас мулкни сотиш шартномасининг ёзма равишда тузилиши қонунда 
тўғридан-тўғри кўрсатилган бўлиб, фуқаролик қонунчилиги уй-жойга оид 
шартномаларнинг фақат ёзма шаклда тузилган турини эътироф этади. Бошқа 
ҳар қандай шаклда тузилган битимлар олди-сотди шартномаси сифатида тан 
олинмайди ва фуқаролик қонунчилигида ҳуқуқий аҳамиятга эга бўлмайди.
Битимни нотариал расмийлаштириш.
Фуқаролик қонунчилигига кўра қуйидаги ҳолларда битимлар нотариал 
тасдиқланиши шарт:
1) қонунда кўрсатилган ҳолларда;
2) тарафлардан бирининг талаби бўйича.
Фуқаролик кодекси 488-моддасининг 2-қисмига кўра уй, квартирани, 
уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномаси нотариал тартибда 
тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим.

---

87
Қонунга кўра битимнинг нотариал шаклига ёки уни давлат рўйхатидан 
ўтказиш талабига риоя қилмаслик битимнинг ҳақиқий эмаслигини 
келтириб чиқаради. Бундай битим ўз-ўзидан ҳақиқий бўлмайди. Яъни уй-
жой олди-сотдиси билан боғлиқ шартномаларнинг нотариал тартибда 
расмийлаштирилиши шарт эканлиги қонуннинг қатъий талаби бўлиб, унга 
риоя қилмаслик битимнинг ҳақиқий эмаслигига олиб келади. 
2016 йилда ўзим яшаб келаётган хонадонни Йўлдош исмли фуқародан 
етмиш беш миллион сўмга сотиб олганман, лекин ўша вақтда паспортим 
йўқолганлиги учун, қолаверса, уйни сотган шахсга ишонганим учун олди-
сотди шартномасини нотариал расмийлаштирмаган эдик. 
Менинг ушбу уйни сотиб олганлигимни қўни-қўшнилар ва бошқа 
гувоҳлар тасдиқлайдилар. Эҳтиёт юзасидан ўзаро келишувимизни 
телефонга аудиоёзув шаклида ёзиб олган эдим. 
Айни пайтда Йўлдош уйни менга расмийлаштириб беришдан бош 
тортмоқда суд битимни ҳақиқий деб топиши мумкинми?
Савол
Ушбу хонадон юзасидан уни олди-сотди шартномасига асосан расмий-
лаш тириш бўйича низо келиб чиққан тақдирда, Сиз фуқаролик қонунчи лиги 
талабларига кўра ушбу битимнинг тузилганлигини тасдиқлай олмайсиз.
Қонунда уй-жойга оид шартномаларнинг ёзма равишда тузилиши 
шартлиги белгиланган бўлиб, ушбу қоидага риоя қилмаслик тарафлар 
келишувининг фуқаролик ҳуқуқи жиҳатидан аҳамиятга эга бўлмаслигига 
сабаб бўлади.
Фуқаролик қонунчилигига кўра, ёзма равишда тузилиши лозим бўлган 
битим бўйича бундай шартга риоя қилинмаганда, ушбу битимнинг 
ҳақиқатда тузилганлигини гувоҳларнинг кўрсатмалари билан, шунингдек, 
аудиоёзув билан тасдиқлаш мумкин эмас. 
Жавоб
Мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказиш.
Фуқаролик кодекси 185-моддасининг 2-қисмига кўра, агар мол-мулкни 
бошқа шахсга бериш ҳақидаги шартнома давлат рўйхатидан ўтказилиши 
ёки нотариал тасдиқланиши керак бўлса, мол-мулкни олувчида мулк 
ҳуқуқи шартнома рўйхатдан ўтказилган ёки тасдиқланган пайтдан бошлаб, 
шартномани ҳам нотариал тасдиқлаш, ҳам давлат рўйхатидан ўтказиш зарур 
бўлганида эса – рўйхатдан ўтказилган пайтдан бошлаб вужудга келади.
Шартномани давлат рўйхатидан ўтказиш қонун талаби бўлиб, уй-жойни 
эгаллов чида мулк ҳуқуқи нотариал олди-сотди шартномаси расмийлаштирилга-
нидан кейин эмас, шартнома давлат рўйхатидан ўтказилганидан кейин вужудга 
келади.

---