Кўчмас мулк иқтисодиёти

16.2. Харажатли ёндашув усуллари 
 
Харажатли ёндашув
тўлиқ такрор ишлаб чиқаришни баҳолашни ёки баҳоланаётган 
кўчмас мулк объектининг жисмоний, маънавий ва иқтисодий емирилишини чегирган 
ҳолдаги тўлиқ қийматини кўзда тутади. Олинган қийматга ер участкасининг бўш(қурилиш 
қилинмаган) холдаги бозор қиймати қўшилади. 
Ҳаражатлар усулининг муҳим ва қийин жиҳати эскиришни аниқлаш ҳисобланади. 
Маълумки, эскириш – бу фойдалиликни ва кўчмас мулк объекти қийматини уни келтириб 
чиқарган сабабларга боғлиқ бўлмаган ҳолда йўқотишидир. ( 1.5 параграфга қаранг). 
Кўчмас мулк объектларини баҳолашга ҳаражатли ёндашувда қуйидаги баҳолаш 
усулларидан фойдаланилади: 
баланс қиймати усули
қийматни қайта тиклаш усули (ҚҚТУ); 
ўриндошлик усули (ЎУ). 
Баланс қиймати усулидан 
(БҚУ) кўчмас мулк объекти қийматини аниқлаш учун 
фойдаланилади, масалан, фақатгина баланс маълумотлари асосида корхонанинг мулкий 
мажмуасини. 
 
Баланс қиймати усулини қўллашнинг намунаси, хусусийлаштирилган объектлар 
қийматини баҳолаш бўйича вақтинчалик услубий кўрсатмаларда қайд этилган жараён 
ҳисобланади (1991 йил 19 ноябрда қабул қилинган “Давлат тасарруфидан чиқариш ва 
хусусийлаштириш тўғрисида”ги қонуннинг 9-моддаси, шунингдек, кейинги Фармонларда 
киритилган қўшимчалар: №1118-1 31.08.95 й., №349-1 26.12.97 й. ва бошқа меъёрий 
ҳужжатлар).
Жараён корхонанинг бошланғич баҳосини, акционерлик жамиятининг устав 
капитали ўлчамини аниқлашда хусусийлаштирилган давлат ва маҳаллий корхоналарни 
мулкини баҳолаш тартибини ўрнатар эди. Корхонанинг баҳоланадиган мулки таркибига 
асосий воситалар ва қўйилмалар, заҳиралар ва ҳаражатлар, пул маблағлари ва бошқа 
молиявий активлар киритилар эди. Бунда, биринчи навбатда бизни қизиқтирган кўчмас 
мулк объектлари учун: 

---

223 
асосий воситалар қийматини аниқлаш қолдиқ қиймат (бухгалтерия ҳисобида 
бошланғич баҳосидан амортизация нормаларидан келиб чиқиб баҳолаш вақтига эскириш 
қийматини чегириш) бўйича баҳоланар эди; 
тугалланмаган қурилиш объектлари ва ўрнатилмаган ускуналар инвентаризациядан 
сўнг баланс қиймати бўйича баҳоланар эди. 
 
Акционерлик жамиятининг устав капитали миқдорини аниқлаш учун юқорида 
келтирилган тартибда аниқланган корхона мулки қийматидан қўшимча равишда баланс 
пассиви моддаларидан келажак чиқим ва тўловлар, ҳамда ўз маблағларидан капитал 
молиялаштиришга мўлжалланган ва фойда чиқариб ташланарди.
Индексланган баланс қиймати усулининг (ИБҚУ) модификацияларидан бири БҚУ 
нинг аналогик аҳволидан фойдаланишга асосланади. Бироқ, баланснинг алоҳида 
моддалари берилган индексларга мувофиқ ҳисоблаб чиқилади. ИБҚУ нинг БҚУ дан 
афзаллик томонлари нархларнинг стабил бўлмаган шароитда, яъни, эски нархларда 
баҳолаш ҳеч қанақасига амалдаги нархлар ва шартларга тўғри келмаган ҳолатда 
индексациялаш жараёни ҳисобидан намоён бўлади (масалан, ўрмаловчи инфляция 
шароитидавалюта курсларининг ўзгариши).
Қийматни қайта тиклаш усули
(ҚҚТУ) ҳам, баланс қиймати усуллари (БҚУ ва 
ИБҚУ) сингари, баҳолаш объектини яратиш учун аввал қилинган сарфлар ҳажмига 
асосланадиган ҳаражатли усул ҳисобланади. Бироқ уни қўллаш орқали баланс қиймати 
усулида баҳолаш билан боғлиқ бўлган баъзи камчиликларни бартараф этиш мумкин. 
Демак, БҚУ да фондларнинг реал, ҳақиқий ва морал эскириши ҳисобга олинмайди 
(амортизация меъёрлар бўйича ҳисобланади). БҚУ нинг асосий камчилиги – моддий 
активларни уларни сотиб олиш жараёнида мавжуд бўлган эски нархларда баҳолаш. Гарчи, 
ИБҚУ да маълум бир индекслаш амалга оширилади (асосий воситаларнинг алоҳида 
турлари қийматини улар нархининг ўсишига мувофиқ равишда қайта баҳолаш), бунда 
индекслаш статистикадан келиб чиқиб ўрта қийматларда олиб борилади.
ҚҚТУ схемаси бўйича баҳолаш объектни қайта яратишга кетган барча ҳаражат 
турларининг бевосита қайта ҳисобини ўз ичига олади. Бунда, нархларнинг жорий 
даражаси ва жорий иқтисодий шарт-шароитлар ҳисобга олинади. Персонални тайёрлаш 
билан боғлиқ бўлган ҳаражатлар ҳам ҳисобга олинади. Амалиётда, қийматни қайта 
тиклаш усулини қўллашда қурилиш лойиҳасининг тўлиқ смета-молия ҳисоб-китоблари ва 
функционал ва параметрик жиҳатдан баҳоланаётган объект билан тўлиқ бир хил бўлган 
қайтадан яратилаётган объектнинг хўжалик фаолиятини таъминлаш ўтказилади. Шундай 
қилиб, ҚҚТУ схемаси бўйича ҳисоблаш берилган объектни баҳосини бевосита 
аниқланаётган пайтга тиклаб (қайта тиклаб) беради.
Баҳоланувчи объектнинг қолдиқ қийматининг фақатгина жисмоний эмас, балки 
маънавий емирилиши билан ҳам боғлиқ бўлган бўлиб ўтаётган ўзгаришларга ҳам эътибор 
қаратиш лозим.
Ўриндошлик усули 
(ЎУ) мазмуни бўйича юқорида кўрсатилган ҚҚТУ билан 
ўхшашдир. Улар орасидагифарқ шундан иборатки, ўриндошлик усулида тикланаётган 
объект смета-молия ҳисоблари ўтказилаётганда, фақатгина, ўзининг функционал вазифаси 
ва асосий функционал параметрлари бўйича ўхшаш, мос деб қабул қилинади. Шу билан 
бирга, объект ўзининг қурилган вақти, замонавий талаблар ва технологик имкониятларини
бўйича таққослаш билан фарқланади. Шундай қилиб, агар қийматни қайта тиклаш 
усулларида баҳоланаётган объектларнинг тўлиқ нусхалари учун қийматлар ҳисобини 
юритсак, ўриндошлик усулида унинг ўрнини босувчи функционал нусхалари билан иш 
олиб борилади. 
 
Шу йўл билан, баҳолаш услубиятига объектларни ўрнини босиш ғояси орқали 
баҳоланувчи объектнинг функционал нусхасини асосли танлаш муаммосини кўтарувчи 
яна бир ташкил этувчи омил киритилади. 
Ўзгаришлар зарур бўлиши мумкин, масалан: саломатлик учун хавфли деб топилган 
қурилиш материалларини (асбест, гранит ва бошқа нурлантирувчи материаллар) чиқариб 

---

224 
ташлаш, янги хавфлик меъёрлари бўйича янги материалларни, конструкцияларни ва 
тизимларни (ёнғинга хавфли бўлган пластик том ёпмаларни чиқариб ташлаш, ёнғинни 
ўчириш, ҳавони конденсациялаш бўйича замонавий тизимларни ўрнатиш) қўллаш.
Ўриндошлик ҚҚТУ да ҳам, ЎУ да ҳам ўринга эга, ҳамда кўчмас мулк объектининг 
жисмоний емирилиши ва маънавий эскириш динамикаси ҳисобга олинади. Бунда, 
ўзгартирилган ва қайта киритилган элементлар ва тизимлар билан ишлаш аниқ 
спецификани киритади, модомики, уларнинг эскириш динамикаси ўриндош элементлар ва 
тизимлардан фарқ қилади.
Ҳаражатли ёндашув қуйидаги ҳисоблар алгоритмини кўзда тутади (16.1 - расм). 
Ўриндошлик кийматини 
аниклаш 
Бахоланаётган кўчмас мулк 
объектининг барча турдаги 
емирилишлари хисоби 
Ер 
участкасининг 
бозор киймати 
Кўчмас мулк 
объектининг 
умумий 
киймати