Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Реестры земель и кадастр

Реестр земель – это совокупность учетных записей о правах на землю. Это результат процесса, известного как регистрация земель, при которой документ о правах собственности на землю регистрируется и во многих странах обеспечивается гарантиями. Право – это узаконенная возможность субъекта или группы субъектов что-либо осуществлять или иметь. Функция регистрации земель состоит в обеспечении надежной и достоверной основы для приобретения, пользования и распоряжения правами на землю. Она создает защиту для правового титула на землю и облегчает и поддерживает более активные земельный и ипотечный рынки.

29

Процесс регистрации земель должен обеспечивать порядок и стабильность в обществе путем создания гарантий не только для собственников земли и их партнеров, но и для отечественных и зарубежных инвесторов и кредиторов, для торговцев и дилеров, а также для правительств. Система должна быть беспристрастной, и те, кто управляет ею, должны быть свободными от любого конфликта интересов. Хотя системы регистрации земель часто направлены на защиту интересов отдельных собственников земли, они являются также инструментом государственной земельной политики и механизмом содействия экономическому развитию.

Кадастр является совокупностью записей о земле, которая состоит из двух частей: серии карт или планов, показывающих размер и местоположение всех земельных участков, с текстовыми записями, которые описывают свойства земли. Функция кадастра состоит в том, чтобы собрать и сделать доступной графическую и текстовую информацию в поддержку регистрации правового титула, оценки недвижимости и рационального использования земельных ресурсов. Он отличается от реестра земель тем, что реестр по своей сути имеет дело с правами собственности и субъективными правами, которые присоединены к земле, а кадастр обращен к более широкому набору атрибутов. Карты и съемки, производимые как часть кадастра, могут использоваться для поддержки системы регистрации земель; и, в самом деле, во многих странах термин “кадастровая съемка” применяется как название съемки земель, осуществляемой для целей учета скорее прав собственности, чем стоимости. Этот процесс можно назвать составлением описи земель.

основе кадастров лежит либо составляющий собственность земельный участок, представляющий собой ограниченную правом собственности территорию; либо налогооблагаемая территория, которая может отличаться от площади, находящейся в собственности; либо территории, ограниченные землепользованием, а не правом собственности на землю. Кадастры могут поддерживать учет имущественных прав, налогообложение земель или учет использования земель. Или же они могут быть многоцелевыми и обеспечивать широкий спектр информации, связанной с землей. В таких случаях лучше всего, если они строятся на земельном участке, составляющем собственность, поскольку это является правовой основой для всех сделок с землей. Многоцелевая земельно-кадастровая и регистрационная система создает новые возможности повысить стоимость связанных с землей данных за счет обработки и использовать их и на внутреннем рынке, и на международном. В случае если формальный правовой титул на землю еще не узаконен, в основе такого многоцелевого учета может быть земельный участок, как бы ограниченный правами пользования.

Органы регистрации земель и кадастра должны обеспечить открытый доступ к своим учетным данным и сделать широкодоступной информацию, связанную с землей. И кадастр, и реестр земель должны функционировать в строгих правовых рамках. Кадастр должен быть основан на полном охвате страны; реестр земель, напротив, может не учитывать все земли, так как может не быть обязательным регистрировать права собственности. Однако обязательную регистрацию следует поддерживать, если совершаются сделки с землей или при внедрении или расширении регистрации земель.

этом случае отдельным территориям может быть отдан приоритет, а другие районы могут на время исключаться с целью максимально использовать ресурсы. Приоритетные территории могут включать крупные города (в них земельные рынки

30

обычно более активны и они дают бóльшую долю налогов на земельную собственность

недвижимое имущество) и сельские районы, где проводится земельная реформа или консолидация земель.

некоторых странах (например, в Финляндии и Швеции) формирование недвижимости, ее изменение, консолидация земель, кадастровое картографирование, регистрация объектов недвижимости, прав собственности и других законных прав, оценка и налогообложение недвижимости, – все объединено в одну базовую кадастровую систему. Однако во многих частях Европы кадастр развивался для поддержки налогообложения земель и поэтому попал под руководство министра финансов, в то время как правовые действия по регистрации земель осуществлялись отдельно юристами и записи вносились в поземельные книги (например, немецкая поземельная книга – Grundbuch) или испанские реестры земель. Обычно за поземельные книги отвечает министр (или министерство) юстиции, а в некоторых случаях председатель Верховного Суда (как в Словении, где Министерство юстиции ответственно только за законодательную базу).

Параллельные системы, когда кадастр функционирует как образование, отделенное от поземельных книг, были вновь введены в некоторых странах в рамках программ земельной реформы. Физическое описание земли и недвижимости вносится в кадастр, а данные, касающиеся прав на недвижимость, особенно прав собственности, вносятся в реестры недвижимого имущества. В некоторых случаях права землепользования внесены в реформированный кадастр, а где-то они оказываются в поземельных книгах, но часто они учитываются только на муниципальном уровне.

Параллельные системы имеют тенденцию развиваться с разной скоростью и на разных технических платформах. Трудности в регулировании входящих и исходящих потоков информации в кадастре и в реестре прав на недвижимость, а также отсутствие формализованного обмена данными между системами могут приводить к повторениям

дополнительным затратам при дублировании усилий и более сложных процессах управления земельными ресурсами, чем могло бы быть в другом случае.

перспективе будет важно интегрировать эти самостоятельные системы либо путем их слияния, либо с помощью формализованных механизмов обмена данными между различными реестрами. В последнем случае это будет виртуальная централизованная совокупность реестров с тем, чтобы для пользователя была только работа как бы в одной системе.

Почти в каждой стране толкование термина “кадастр” несколько отличается. По общему признанию, кадастр – это разновидность земельной информационной системы

современной информацией о праве собственности на земельные участки и, возможно, здания, их стоимости и использовании, наряду с характеристиками окружающей среды и социально-экономических условий. Земельная информационная система не обязательно привязана к земельным участкам и может быть ориентирована на лесное хозяйство, почвы или геологию.

Данные в кадастре могут включать геометрические данные (координаты, карты), адреса объектов недвижимости, землепользование, информацию о недвижимом имуществе;

31

характер и продолжительность владения, сведения о конструкции зданий и квартир, сведения о населении и налоговую оценку земель. Данные могут относиться к отдельным участкам земли или могут охватывать много объектов недвижимого имущества , как при зонировании землепользования. Эти данные могут оказывать поддержку для совершения сделок с частными землями, поддерживать земельные рынки или помогать в управлении сельским хозяйством, охраной окружающей среды, рыболовством, лесным хозяйством, жилищным строительством, землеустройством и зонированием землепользования, коммунальным хозяйством и транспортом.