Bundan norozi bo`lgan talabgorlar sudga murojaat qilishdi. Vaziyatga huquqiy baho bering

Kasuz:
Olimova Iroda o`ziga tegishli bo`lgan Toshkent shahar, Yangihayot tumani, Iftixor MFY, Gulzor ko`chasi 4-uyda joylashgan 4 xonali, umumiy maydoni 120 kv.m bo`lgan xonadonini sotishga qaror qildi. Unga tanishlari ushbu auktsionda sotishni masalahat berishdi. Chunki auktsionda uyning narxi ko`tarilishi mumkin edi. Olimovaga mazkur taklif maqul keldi. Shundan so`ng u “Uy bor” MCHJ rieltorlik firmasiga murojaat qilib, uyni auktsion orqali sotishini aytdi. Ushbu firma bu taklifga rozi bo`ldi. Olimova joylashgan joyi, kvadrat metri, uyning holatini ko`rsatuvchi rasmlari, uyning boshlang'ich narxi haqidagi ma'lumotlarni yubordi. Rieltorlik firmasi o`zining elektron sayti va telegram ijtomiy tarmog'i orqali auktsion haqida xabarni 2021 yil 30 may kuni e'lon qildi. Biroq firma birinchi marta auktsion savdosini tashkil etayotgani tufayli, uyning joylashgan joyi to`g'risidagi ma'lumotni va holatini tasvirlovchi rasmlarni saytga joylashni unutib qo`ydi.
Bundan tashqari firma auktsion o`tkazish tartibini to`liq bayon qilmadi. Ya'ni talabgorlar auktsionda qatnashish uchun qancha badal to`lashi va agarda ishtirokchi g'olib bo`lmasa, unga qancha muddatda dastlabki badalni qaytarish haqida aniq muddat belgilamadi. Auktsionda 30 kishi qatnashdi va unda Hakimov g'alaba qozondi. Auktsion natijalari e'lon qilingach, qolgan talabgorlar rieltorlik firmasiga o`zlari to`lagan dastlabki badalni qaytarish bo`yicha murojaat qilishdi. Firma ularga javoban auktsion uchun olingan dastlabki badallarning 10 foizini ushlab qolishi va qolgan summani 1 oy ichida talabgorlarga o`tkazib berishini bildirdi.
Bundan norozi bo`lgan talabgorlar sudga murojaat qilishdi. Vaziyatga huquqiy baho bering.
Kimoshdi savdolari orqalishartnoma tuzish bugungi kunda ancha rivojlangan. Birinchi o`rinda yuqoridagi kimoshdi shartnomasida shartnomaning qaysi turi ekanligini aniqlashimiz lozim. Yuqoridagi holatda ham ko`chmas mulkning oldi-sotdisi kimoshdi savdosi orqali amalga oshirilmoqda. Ushbu vaziyatga yechim toppish uchun Fuqarolik kodeksining 379-381 moddalar, “Rieltorlik to`g’risida”gi qonun hamda elektron tijorat to`g’risidagi qonunlar asosida javob berishga harakat qilaman.
Kazusimizga ikkita yechim beraman. Birinchisi: mazkur auksion o`tkazilmagan deb hisoblanadi va sud tartibida bekor qilinishi lozim. Ikkinchisi: ishtirokchilardan biri auksionni bekor qilish to`g’risida da’vo qilmagan holda va ushbu ishtirokchini g’olib bo`lgan deb hisoblaganimizda qolgan ishtirokchilarning badal (zakalat) pullari to`liq holda qaytariladi. Ikkala javobimni ham quyida to`liq yoritib beraman.
Ushbu holatda buyurtmachi hisoblangan Olimova harakatlari to`g’ri bajarilgan. “Rieltorlik faoliyati to`g’risida”gi qonunda buyurtmachining malumot berish majburiyatlari ko`rsatib o`tilgan. Ushbu majburiyatlarda rasmlarning yuborilishi haqida malumotlar ko`rsatilmagan. Shunday bo`lishiga qaramay buyurtmachi barcha ma’lumotlarni yuborgan. Ammo, zarur ma’lumotlarni rieltorlik tashkiloti taklab qilish huquqiga ega. Ushbu holatdan bilishimiz mumkinki, buyurtmachini harakatlarini huquqiy jihatdan to`g’ri deb topishimiz mumkin.
Keying o`rinda ijrochi, ya’niy rieltorlik tashkiloti bir qator xatolarga yo`l qo`ygan. Bularni qonunchilikka asoslagan holda sanab o`taman. Birinchi o`rinda yuqorida aytgan qonunimizga asosan MCHJ malumotlarni buyurtmachidan talab qilishi va ushbu buyurtmani mukammal holda e’lon qilishi lozim edi. Ikkinchi navbatda esa, MCHJ auksionda qatnashish uchun yig’im pulini qaytarmagan. Bundan ham oldin ushbu ijrochi yo`l qo`ygan hato ushbu obektning manzilini ko`rsatmagan. Shartnomaning muhim shartlari deganda biz shartnoma predmetining hususiy belgilari va baho tushiniladi. Ushbu obektning bahosi bor ammo, joylashgan joyi, hususiy alomatlari va yer uchastkasida nimalar joylashganligi yoritilmagan. Ushbu holatga tayangan holda ushbu auksion o`tkazilmagan deb hisoblanishi lozim. Masalan: Yer kodeksining 18-moddasida belgilangan asoslar bo`yicha xususiylashtirilgan yer uchastkasi sotilganda u joylashgan xudud yerning toifasi, umumiy maydoni va chizma re’jasi, inshootlar, noturarjoy imoratlar sotilganda uning manzil-gohi, tayinlanish maqsadi, maydoni, necha qavat ekanligi haqidagi ma'lumotlar ko`rsatilgan bo`lishi lozim. Ko`chmas mulk xususiy alomatlari bilan belgilanadigan mol-mulk bo`lganligi sababli, uning aynan xuddi ana shu sifat belgilari shartnomada aniq-ravshan belgilangan bo`lishi kerak. Bu holat taraflar o`rtasida har xil nizolar vujudga kelishining oldini oladi. Agar shartnomada ko`ch-mas mulk haqida yuqoridagi ma'lumotlar bo`lmasa, ko`chmas mulk haqidagi shartni taraflar o`zaro kelishib olmagan, shartnoma esa tuzilmagan hisoblanadi. O`zbekiston Respublikasi Prezidenti huzuridagi loyiha boshqaruvi milliy agentligining “xarid qilish tartib-taomillarini tashkil etish va o`tkazish tartibi to`g‘risidagi nizomni tasdiqlash” haqida buyrug’ida ushbu masalaga oydinlik kiritib ketilgan. Ushbu nizomning 1-bobi 36-bandida ushbu holat aniq yoritib berilgan. “Auksion o`tkazilishi to`g‘risidagi e’londa quyidagi ma’lumotlar bo`lishi kerak:
buyurtmachining nomi va manzili;
auksionning birinchi va oxirgi kuni (auksion o`tkaziladigan davr);
auksion predmetining boshlang‘ich narxi;
auksion predmetining xususiyatlari (auksion predmetining tasnifi);
auksion predmetini lotlar bo`yicha bo`lib chiqish va har bir lotning hajmi;
tovarlarni yetkazib berish muddatlari va shartlari;
tovarlar yetkazib beriladigan joy (manzil);
litsenziya yoki ruxsat etish xususiyatiga ega hujjatning mavjudligi haqida talab (zarur bo`lganda);
tovarning o`ziga xos xususiy parametrlarini ifodalovchi alohida shartlar”. Ushbu bobda ko`rishimiz mumkinki, auksion qonun talablari doirasida o`tkazilmagan. Ushbu sababdan mazkur auksion o`tkazilmagan deb hisoblanadi va fuqarolik kodeksining 381-moddaga asosan sud tartibida haqiqiy emas deb topilishi lozim. Agar sud tartibida auksion bekor qilinsa, unga kirish uchun olingan badal pullari ham qaytarib beriladi.
Ikkinchi masalamiz hisoblangan zakalat puli hisoblanadi. Ushbu holatda fuqarolik kodeksining 380-moddasida nazarda tutilgan kim oshdi savdosini tashkil etish va uni o`tkazish tartibi haqida gaplashamiz. Ushbu moddada auksion natijalariga asosan g’olib chiqqan qatnashchi bilan natijalar to`g’risida bayonnoma tuziladi. Ushbu bayonnomada g’olib chiqqan qatnashchining zakalat puli asosiy summaga qo`shib hisoblanadi. Ushbu auksion natijalariga ko`ra mag’lubiyatga uchragan qatnashchilar kiritgan badal pullari esa mazkur moddaga asosan qaytarib beriladi. Ushbu holatda MCHJ foiz ushlab qololmaydi. Ushbu harakatlarni amalga oshirish uchun buyurtmachidan xizmat haqqini undirishi lozim bo`ladi. Qonunchilikda ushbu harakatlar tufayli mag’lubiyatga uchragan ishtirokchilardan foiz undirishi haqida so`z yuritilmaydi.
Hulosa qiladigan bo`lsak ikkala vaziyatda ham sudga murojaat qilgan talabgorlarning talabi asosli hisoblanadi va sud ushbu ushlab qolinishi lozim deb bilgan 10 % miqdoridagi summani talabgorlarga qaytarilishini ta’minlaydi.

Mantiqiy savollar:

1. Shartnoma tuzish real holat taraflar uchun o`z erklarini turli shakllar va usullarda ifodalash va buni qayd etish yoki rasmiylashtirishni talab etadi. Tahlil qiling. Shartnoma tuzish barcha uchun erkin ifodalanadi. Shartnoma tuzishda taraflarning erkinligi asosiy kasb etadi. Shartnoma tuzish istagida bo`lgan taraf o`z erklarini erkin ravishta ifoda etishi va yoritib berishi lozim. Barcha fuqarolar va yuridik shaxslar uchun shartnoma erki amal qiladi.
Adabiyotlarda shartnoma tuzish erkinligining bir qator ko`rinishi yozib o`tilgan. Quyida shularni sanab o`tamiz.
Birinchisi; kontragentni tanlash erkinligi;
Ikkinchisi; shartnoma turini va narsasini tanlash erkinligi;
Uchinchisi; shartnoma shartlarini tanlash erkinligi.
Shartnoma tuzishda kontragent tushunchasi mavjud. Kontragent bu-shartnoma tarafi hisoblanadi. Kontragentni shartnoma tuzuvchining o`zi ixtiyoriy tarzda tanlaydi.har qanday shartnoma tuzish jarayonida taraf ikkinchi taraf va shartnoma predmetini erkin tanlash huquqiga ega. Taraflar Fuqarolik kodeksining 354-moddasiga asosan qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan shartnoma turlarini ham tuzishga haqli. Ushbu shartnoma talablari qonun doirasidan chetga chiqmasligi lozim. Ushbu o`rinda qonunchiligimizdagi kamchiliklarni ham sanab o`tishni joiz deb bildim. Elektr energiyasi yoki issiq suv ta’minoti uchun shartnoma tuzishda fuqarolar to`liq erkinlikka duch kelmaydi. Fuqarolarning erki ma’lum darajada qisqaradi. Ya’niy bunday shartnomalar qo`shilish shartnomasiga o`xshaydi. Talablar,narx, majburiyatlar aniq belgilab qo`yilgan. Ikkinchi taraf hisoblangan fuqarolar qo`shimcha shart yoki majburiyatlar kirita olmaydi.
Taraflar turli shartnomalar elementlari bilan murakkablashgan aralash shartnomalar ham tuzish erkiga ega. Bunday shartnomaga ishonchnoma orqali mulkni keyinchalik sotib olish sharti bilan berishi mumkin. Ammo, ushbu holatda ham qonunchiligimizda kamchilik bor. Ko`plab holatlarda firibgarlarga duch kelgan fuqarolar ishonchnomaga ishonib barcha mablag’ni mulk egasiga beradi, ammo, mulk egasi mulkni boshqaga sotib yuborgan bo`ladi. Ushbu holatda ishonchnoma bergan shaxsning harakatlariga ma’lum cheklovlar qo`yish lozim. Xulosa qiladigan bo`lsak shaxslar qonun talablaridan istisno tarzida shartnoma tuzish erkiga mutlaqo egadir.

2. Oferta shartnoma tuzish uchun taklif sifatida turli huquqiy oqibatlarga ega va bu oqibatlar shartnomalarning mazmuniga ko`ra turlaridan kelib chiqib farqlanadi. Muhokama qiling.

Birinchi o`rinda oferta nima ekanligini yoritib berishni joiz bildim. Adabiyotlarda ofertaga quyidagicha ta’rif beriladi “Bir yoki bir necha muayyan shaxsga yuborilgan, yetarli darajada aniq bo`lgan va taklifni kiritgan shaxsning o`zini taklif yo`llangan va uni qabul qiladigan shaxs bilan shartnoma tuzgan deb hisoblash niyatini ifoda etadigan taklif oferta (lot. “offertus” – “taklif etilgan”) hisoblanadi. Har qanday shartnomani tuzish uchun zarur bo`lgan dastlabki harakat – bu ofertani yo`llash bo`lib hisoblanadi”.
Shartnoma tuzish haqidagi taklif quyidagi uchta talabga javob berishi shart: taklif yo`llangan taraf (oferta adresati) – bir yoki bir necha muayyan shaxs; taklif yetarli darajada aniq bo`lishi va uni kiritgan shaxsning, ya'ni oferentning o`zini taklif yo`llangan va uni qabul qiladigan shaxs, ya'ni aktseptant bilan shartnoma tuzgan, deb hisoblash niyatini ifoda etishi; taklif shartnomaning barcha muhim shartlarini o`zida mujassamlashtirgan bo`lishi lozim. Milliy qonunchiligimizda aniq shaxsga yo`naltirilgan oddiy oferta va ommaviy oferta o`rtasida hech qanday farq mavjud emas. Boshqacha qilib aytganda, oddiy va ommaviy ofertalar bir xil oqibatlarga ega. Fuqarolik kodeksining 367-369 moddalarida oferta haqida so`z yuritilib, ofertaning mohiyati, qonun bo`yicha unga qo`yilgan talablar, uning huquqiy oqibatlari, hamda o`xshash tushunchalardan farqi yoritilgan. Oferta bu taklif bo`lib, o`ziga xos xususiyatlarga ega, shuningdek oferta yo`llagan hamma ofertani qabul qilib olgan shaxs, ya'ni aktseptant uchun qonunda belgilangan huquqiy oqibatlarni tug'diradi. Ofertaning huquqiy oqibatlari ommaviy va oddiy ofertada bir xil kasb etadi.
Shartnomalarning fuqarolik kodeksida bir qancha turlari mavjud. Mazkur turlarning aksar qismida yuzaga keladigan huquqiy oqibat oferant tomonidan yuborilgan ofertaga aksept kelgan taqdirda qonunda ko`zda tutilgan holda shartnoma tuzish majburiyatini oladi. Ammo, ish muomilasidan anglashilgan holler bundan mustasno bo`lishi mumkin. Shartnomalarning turlarining ichida ko`p tarqalgani, oldi-sotdi shartnomasida ofertaning huquqiy oqibati shartnoma predmetini topshirish hisoblanadi. Keying shartnoma tuzishning haq evaziga xizmat ko`rsatish shartnomasida ofertaning huquqiy oqibati xizmat ko`rsatish yoki xizmatni qabul qilish hisoblanadi. Bugungi kunda keng tarqalgan shartnomalardan biri bo`lgan qurilish pudratida ofertaning huquqiy oqibati shartnoma asosida pudrat ishining bajarilishidir. Bundan tashqari, agar oferta yo`llagan shaxs tomonidan hali oferta chaqirib olinmagan bo`lsa, uning chaqirib olinishi to`g'risida gapirish uchun asosning o`zi ham yo`qdir.
Fuqarolik kodeksining 367-moddasining 4-qismiga ko`ra, agar ofertani chaqirib olish to`g'risidagi bildirish ofertaning o`zidan oldin yoki u bilan bir vaqtda kelgan bo`lsa, oferta olinmagan hisoblanadi. Ofertadan bosh tortish hamda uni bajarishni rad etish yoki majburiy shartnoma tuzish uchun qator normalar mavjud. Mazkur holatlarda O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksining 377-moddasida shartnoma tuzish usullaridan biriga bag'ishlanadi. Ushbu moddaning nomlanishi(majburiy tartibda shartnoma tuzish)dan ko`rinib turganidek shartnoma tuzishning umumiy qoidalaridan chetga chiqilgan. Ushbu holatda oferta huquqiy oqibatni yuzaga keltiradi va oferant majburiy shartnoma tuzishiga to`g’ri keladi.
Foydalanilgan adabiyotlar va normative hujjatlar:

1. 
   O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi.
   
2. 
   O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksiga sharh 2008-yil.
   
3. 
   “Fuqarolik huquqi” darslik-mualliflar jamoasi.2018-yil.
   
4. 
   “rieltorlik faoliyatini to’g’risida”gi qonun 2010-yil.
   
5. 
   Prezident huzuridagi loyiha boshqaruvi milliy agentligining xarid qilish tartib-taomillarini tashkil etish va o‘tkazish tartibi to‘g‘risidagi nizomi 2018-yil.26.05