Baholash ishi

5. Kreditga garov ta’minoti uchun baholangan obyekt hisobotini tuzish jarayoni.
Yerga egalik qilish huquqi qiymatini baholashda, agar baholash obyektini baholashda qo‘llanilayotgan normativ-huquqiy hujjatda yoki baholash obyektini baholash to‘g‘risidagi shartnomada o‘zgacha tartib o‘rnatilgan bo‘lmasa, baholash obyektining bozor qiymati aniqlanishi lozim. Bozor qiymatidan boshqacha qiymat aniqlanishi lozim bo‘lgan holatlarda qo‘llanish sabablari hamda aniqlanayotgan qiymat va bozor qiymati o‘rtasidagi farqlar baholash to‘g‘risidagi hisobotda bayon etilishi va yoritib berilishi lozim.

Baholash obyektining bozor qiymati oldi-sotdi bitimini tuzish xarajatlari va bitim bilan bog‘liq bo‘lgan soliqlarni hisobga olmasdan aniqlanadi.

Mamlakatimizda yerga egalik qilish huquqining bozor qiymati baholanishi O‘zbekiston Respublikasining yagona milliy baholashning 8-son MBS “Ko‘chmas mulk qiymatini baholash” standarti asosida amalga oshiriladi. Bunda dastavval, baholash maqsadi belgilanadi, baholash maqsadi sifatida baholash natijalaridan yoki baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanishning buyurtmachi tomonidan mo‘ljallanayotgan usuli ko‘rsatiladi.

Belgilangan maqsaddan kelib chiqqan holda baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda tuziladi va baholash obyektini baholash to‘g‘risidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholashga oid belgilangan vazifa asosiylaridan biri bu baholash obyektining tavsifini aniqlanishidir.

“777” MCHJ baholash kompaniyasi tomonidan 16-aprel 2021-yilda amalga oshirilgan hisobot raqami №11 ma’lumotlaridan foydalanildi.

Baholash obyekti Toshkent shahri, Yunusobod tumani, 19-mavze, Yunusobod koʼchasi joylashgan.

Yer maydoni shakli buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan hujjatlarga muvofiq- to‘g‘ri to‘rtburchak ko‘rinishiga ega. Yer maydoni asosan ko‘p yillik dov-daraxtlar, ya’ni tumanning aholi yashash hududida joylashgan bo‘lishiga qaramasdan turar yoki noturar bino-inshootlar qurilish ishlari amalga oshirilmagan.

Yer maydoni va uning joylashishi ta’rifi quyidagicha:

• 
  Yer maydonining kadastr nomeri: №-
  
• 
  Yer maydoni joylashgan tuman: Yunusobod tumani;
  
• 
  Maydonning umumiy satxi: 5385,00 m2;
  
• 
  Buziladigan qurilma mavjudligi: yo‘q;
  
• 
  Yer osti va yer usti muxandislik kommunikatsiyalari mavjudligi: yo‘q;
  
• 
  Maydonda daraxtlar mavjudligi: 15 tup ko‘p yillik daraxtlar.
  

Infratuzilma bilan ta’minlanganlik. Yer maydonida quyidagilar mavjud: suv tarmog‘i; elektrenergiya; kanalizatsiya.

Shunday qilib, baholanuvchi maydonning umumiy satxi 5385,00 m2 ga teng. Talab va taklif. Baholash obyekti daromad keltiruvchi obyektlarga taalluqlidir va agar u sartaroshxona va kompyuter xizmatlari binosi sifatida hisoblansa, ko‘chmas mulk bozorida talabga ega.

Baholash obyekti bo‘lgan yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlash mazkur yer uchastkasini boʼsh turgan (yaxshilanmagan) deb qarash va undan eng samarali foydalanishni taxmin qilish yoʼli bilan amalga oshiriladi.

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini qiyosiy tahlil usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

• 
  baholanayotgan yer uchastkasiga oʼxshash yer uchastkalarining sotuvlariga doir axborotni tahlil qiladi;
  
• 
  baholanayotgan yer uchastkasini oʼxshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qoʼllaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;
  
• 
  har bir taqqoslash elementi boʼyicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;
  
• 
  yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini oʼxshash yer uchastkalarining tuzatish kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yoʼli bilan hisoblaydi.
  

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati taqsimlash usuli bilan yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlar narxining koʼchmas mulk tiplari boʼyicha guruhlangan koʼchmas mulkning umumiy narxidagi tipik nisbatiga doir statistik axborot asosida aniqlanadi.

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini taqsimlash usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

• 
  analoglar roʼyxatini tuzadi;
  
• 
  baholash obyekti va analoglarni taqqoslashda qoʼllaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;
  
• 
  har bir analog uchun taqqoslash elementlari boʼyicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;
  
• 
  analoglarning tuzatishlar kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yoʼli bilan baholash obyektining qiymatini aniqlaydi;
  
• 
  yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini koʼchmas mulk yagona obyektining qiymatida yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlarning eng tipik ulushi asosida aniqlaydi.
  

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

• 
  baholash obyekti bilan taqqoslaganda yer uchastkalarining tavsiflari ayniqsa yaqin boʼlgan analoglarni tanlaydi;
  
• 
  har bir analog boʼyicha yaxshilashlar qiymatini xarajatga oid yondashuv usullari bilan tadbirkor daromadini hisobga olgan holda aniqlaydi;
  
• 
  har bir analog boʼyicha yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuv narxidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʼli bilan aniqlaydi;
  
• 
  baholanayotgan yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuvlarni qiyosiy tahlil qilish usuli bilan olingan natijalardan foydalangan holda aniqlaydi.
  

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati yer rentasini kapitallashtirish usuli bilan baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun yer rentasi qiymatini kapitallashtirish stavkasiga boʼlish yoʼli bilan aniqlanadi.

Yer rentasi sifatida yer uchastkasini ijaraga berishdan olingan, bozor maʼlumotlariga koʼra hisoblangan daromad olinadi.

Kapitallashtirish stavkasi analoglar boʼyicha kapitallashtirish stavkalarini muvofiqlashtirish yoʼli bilan yoki tavakkalsiz stavkani mazkur yer uchastkasiga investitsiyalash bilan bogʼliq boʼlgan tavakkalchilik uchun mukofot qiymatiga koʼpaytirish yoʼli bilan aniqlanadi.

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini yer uchun qoldiq usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

• 
  baholash obyektining sof operatsion daromadini ijara haqining bozor stavkalari asosida hisoblaydi;
  
• 
  yaxshilashlar qiymatini yer uchastkasidan eng samarali foydalanishga muvofiq boʼlgan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymati sifatida hisoblaydi;
  
• 
  yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;
  
• 
  yaxshilashlarga toʼgʼri keladigan sof operatsion daromadni yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasiga koʼpaytirish yoʼli bilan hisoblaydi;
  
• 
  yer rentasi qiymatini baholash obyektining sof operatsion daromadidan yaxshilashlarga toʼgʼri keladigan sof operatsion daromadni ayirish yoʼli bilan hisoblaydi;
  
• 
  yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;
  
• 
  yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymatini yer rentasi qiymatini yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasiga boʼlish yoʼli bilan hisoblaydi.
  

Zarur axborot mavjud boʼlsa, yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati yer uchun qoldiq usuli bilan baholash obyekti qiymatidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʼli bilan aniqlanadi.

Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati moʼljallanayotgan foydalanish usuli bilan quyidagi formula boʼyicha hisoblanadi:

(4)

bu yerda:

V_e – yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati;

i – yil raqami;

j – yer uchastkasida yaxshilashlarni yaratish boʼyicha xarajatlarni amalga oshirish davrining soʼnggi yili;

E_i – xarajatlarni amalga oshirishning i-chi yilida yer uchastkasidan foydalanishning tanlangan variantiga muvofiq mazkur uchastkada yaxshilashlarni yaratish boʼyicha xarajatlar;

I_i – prognoz davrining i-chi yilida yaxshilashlardan foydalanishdan olingan daromad;

D – diskontlash stavkasi;

n – prognoz davrining oxirgi yili;

V_n– baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati.

Yer maydonini baholash uchun tanlab olingan analoglar quyidagicha: