Baholash ishi

1-jadval

Baholash yondashuvlarining afzalliklari va kamchiliklari²

Afzalliklari	Kamchiliklari
Xarajat yondashuvi
1. Samaraliroq foydalanish uchun tayyor yangi yoki yaqinda qurilgan obyektlarni baholashda yanada ishonchli. 2. Tugallanmagan qurilishni baholash, kam faol bozorlarda obyektlarni baholash, sug’urtalash va soliqqa tortish maqsadlari uchun baholash, yangi qurilish yoki rekonstruksiyalarning texnik iqtisodiy tahlili hamda boshqa yondashuvlarni qo’llashda yetarli axborot ma’lumotlari bo’lmasa qo’llash mumkin.	1. Aniqroq natijaga erishishga intilish mehnat xarajatlarining jadal o’sishi bilan birga kuzatiladi. 2. Xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga ekvivalent emas. 3. Ko’chmas mulk baholanayotganda eski binolarni ishga tushirish qiymatini hisoblash muammo. 4. Ko’char mulkni baholashda har doim ham sarflangan xarajatlarni to’liqligicha aniqlay olmaslik mumkin.
Qiyosiy yondashuv
1. Tuzilayotgan bitimlar bo’yicha yetarli miqdorda ma’lumotlarni ta’minlovchi axborot infrastrukturasi mavjudligi sharoitda ishonchliligi yuqori. 2. Statistik asoslangan bo’lishi mumkin. 3. Sotish narxida moliyaviy shartlar yoki inflyatsiya o’zgarishlari aks ettiriladi. Qiyoslanayotgan obyektlar farqiga tuzatishlar kiritish imkonini beradi. 4. Tahlil uchun yetarli miqdorda ma’lumotlar mavjudligi ushbu usulni qo’llash orqali oson va ishonchli natija olinadi.	1. Sotishlar tafovuti. Mutlaq o’xshash obyektlar savdosi bo’lmaydi, bir xillik faqat qator parametrlar bo’yichagina kuzatiladi; 2. Bozor barqarorligiga bog’liq. Agar bozor tezkor o’zgarishlarga uchrasa, u holda, baholash bo’yicha aniq natija olish qiyinroq kechadi, chunki baholash sanasiga kelib bozor shartlari jiddiy o’zgarib ketishi mumkin.
Daromad yondashuvi
1. Bu yondashuv asosida olingan natijalar daromad keltiruvchi obyektlarni baholashda ko’proq ahamiyatga ega. 2. Mulkni daromad yondashuvida baholashda mulk asosiy narx shakllantiruvchi omil sifatida e’tiborga olinadi. 3. Kapitallashuv usuli hisoblashlarning nisbatan soddaligi, bozor holatini aks ettiradi. 4. Pul oqimlarini diskontlash usuli eng yaxshi nazariy usul hisoblanadi, bozor dinamikasi, daromad va xarajatlarning notekis tuzilmasini hisobga oladi.	1. Daromadlarning uzoq muddatli oqimini prognozlash zarurati, noaniq prognoz ehtimoli, prognoz davri uzoq muddatliligini mutanosib ravishda oshiradi. 2. Prognoz qilinayotgan daromadga risk omillari ta’siri mavjud. 3. Analog obyektlar daromadliligi haqida ma’lumotlar yig’ish muammo hisoblanadi.

Men amaliyot davomida ko’chmas mulkni baholashni ko’rib chiqdim. Amaliyot joyidagi rahbarim boshchiligida turar joy binosini bozor qiymatini aniqlash maqsadida baholadik.

Baholashning maqsadi: Sotish uchun.

Baholanayotgan qiymat turi: Bozor qiymati;

Turar joy binosini baholashda 2 ta yondashuvdan foydalanildi, bular: xarajat va qiyosiy yondashuvlar.

Dastlab turar joy binosining kadastr hujjati hamda kompaniyaning vakillari tomonidan tuzilgan dalolatnoma ko’zdan kechirildi.

Turar joy binosini xarajat yondashuvi asosida qiymatini aniqlashda kadastr hujjatida mavjud literlar asosida har bir bino alohida baholanadi. Baholanayotgan obʼektlarning tiklanish qiymatini aniqlashda «Oʼzbekiston Respublikasi Geodezkadastr Bosh Boshqarmasi» ning 2004 yil 10 sentyabrdagi № 62 sonli buyrugʼi va «Uzkommunxizmat» agentligining 2004 yil 19 martdagi № 41 sonli buyrugʼiga asosan 2004 yil 1 noyabrdan muomalaga kirgizilgan «Turar joy bino va inshootlar tiklanish qiymatining yiriklashtirilgan koʼrsatkichlari» toʼplamining kitoblaridan foydalanildi, asosiy vositalarni (uskunalar, extiyot qismlar, inventarlar va boshqalar) baholash qiymatlari bozor konʼyukturasidan kelib chiqqan holda va indeks metod(usulidan) foydalanilgan holda aniqlandi. Baholangandan so’ng jami yeg’ildi. O’zboshimcha qurilish mavjud bo’lsa, jami qiymatdan chiqarib tashlandi, ya’ni o’zboshimchalik bilan qurilgan binolar alohida baholanildi va asosiy qurilishdan alohida holda jamiga yeg’ildi. Yer uchastkasi hududida mevali, manzarali daraxtlar mavjud bo’lsa, u ham kitobda keltirilgan koeffitsiyentlar asosida baholab chiqildi. Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqlar qiymati aniqlandi. Hisoblangan har bir ishlar jamlanib qo’shildi. Shu asosda xarajat yondashuvi orqali baholangan yer uchastkasi qiymati aniqlandi.

Jami koʼchmas mulklarning baholanish kiymati(soʼm)	190 611 321
Yer uchaskasidan foydalanish xukuki kiymati(soʼm)	61 935 200
Daraxtlar	383 246
Kuchmas mulkning "Xarajatga oid" yondoshuvdagi jami baholanish kiymati (soʼm):	252 929 767

Bizning hisobotimizdagi baholash obʼektining xarajat yondashuvida baholash sanasiga aniqlangan qiymati 252 929 767 so’mni tashkil etdi.

Baholash obʼekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan baholashda taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, koʼchmas mulk tipi bilan belgilanadi. Baholash maqsadi, baholash natijalaridan foydalanish moʼljalidan kelib chiqib, shuningdek Internet tarmogʼining www.olx.uz; www.e-auksion.uz; www.uy-joy.uz; www.uybor.uz saytlari orqali koʼchmas mulk tipiga mos boʼlgan mulkiy majmua topib oʼrganildi. Koʼchmas mulk tipiga xos boʼlgan shartlarda amalga oshirilish taklifi bildirilgan, baholash obʼektiga asosiy iqtisodiy, fizik, texnik va boshqa tavsiflarga koʼra oʼxshash, narxi oʼxshash shartlarda tuzilgan 3 ta analog tanlandi. Qaysi taqqoslash elementi boʼyicha analog va baholash obʼekti oʼrtasida farq mavjud bo’lsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga tuzatishlar kiritiladi. Agarda kadastr hujjatida asosiy qurilishga kiritilmagan binolar mavjud bo’lsa, ularning qurilish osti maydoni jami qurilish osti maydonidan ayirib tashlanadi va tuzatishlar kiritiladi. Bizning hisobotimizda qo’shimcha qurilgan binolar mavjud, ularning qurilish osti maydoni umumiy qurilish osti maydonidan chegirib tashlandi. Natijda, hisobotimizdagi baholanayotgan ob’yektning «Qiyosiy» yondashuvda baholash sanasiga aniqlangan qiymati 443 846 401 soʼmni tashkil qildi.

Koʼchmas mulklar qiymatini hisoblashda qoʼllanilgan yondoshuv(usul)larni va natijalarni muvofiqlashtirib chiqildi.

Baholash obʼekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula boʼyicha aniqlanadi:
Кяк = Кхар * С1 + Кдар * С2 + Кқиёс * С3
bu yerda: