1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Субижарада агар келишилган ижара тўлови субижарачи тўлаётган тўловдан кам бўлса биринчи ижарачининг мулк ҳуқуқи қийматга эга бўлади. Субижара ижарачини унинг ижара шартномаси бўйича мажбуриятларидан озод қилмайди. Турли хил мулк ижара ҳуқуқларини аниқлаш учун қўлланадиган дисконт ставкалари фарқланади, негаки улар ушбу ҳуқуқлар билан боғлиқ таваккалчиликларни акс эттириши керак. Одатда, ижарага берувчининг мулк ҳуқуқи ижарачиникидан камроқ таваккалчиликни назарда тутади, чунки ижарага берувчи кўчмас мулкни қайтариб олиш ҳуқуқига эга бўлади, ўз ўрнида ижарачида бундай ҳуқуқ мавжуд эмас. Ўз навбатида, ижарачи субижарачидан кам роқ таваккалчилик қилади. Ижара шартномаси субижарани таъқиқловчи шартга эга бўлиши ҳам мумкин. Ижара шартномаси шартлари доирасида ижарачининг мулк ҳуқуқи қийматини аниқлаш турли мақсадлар учун амалга оширилиши мумкин (масалан, мулк солиғини белгилаш, ижарага берувчи ва ижарачи ўртасида кўрилган зарарлар суммасини тақсимлаш).

Инвестициявий ипотека трастлари Real estate investment trust (REIT). Инвестициявий ипотека трасти – бу кўчмас мулкка ёки мавжуд кўчмас мулк билан таъминланган заёмларга инвестицияларни амалга оширувчи ва ушбу инвестициялар бўйича акциялар чиқарувчи инвестициявий трастлардир.
Инвестициявий ипотека трастлари бевосита эгалик ҳуқуқи ва гаровга оид ҳужжатларлар орқали йирик биржаларда ацияларни сотадилар, ҳам кўчмас мулкка сармоя киритадилар. Инвестициявий ипотека трастларининг асосий афзаллиги шундаки, уларга махсус солиқ компенсациялари берилади. Бундан ташқари, инвестициявий ипотека трастлари инвесторларга юқори даромадлилик билан бирга кўчмас мулкка инвестиция киритишнинг ликвидли усулини таклиф қиладилар. Инвестициявий ипотека трастлари турли хиллари мавжуд, аммо уларни иккита асосий гуруҳга ажратиш мумкин:
Улушли инвестициявий ипотека трастлари шахсий кўчмас мулкларини инвестициялайди (ўз кўчмас мулк активларининг улуши ёки қийматига жавобгар бўлади) лар. Уларнинг даромадлари, асосан, ўз мулкларининг ижара тўловларидан келиб тушади.
Гаровга оид инвестициявий ипотека трастлари – бу кўчмас мулк билан таъмиланган кредитлашга ихтисослштирилган инвестицион трастлардир; кўпинча нисбатан юқори ставкали кредитлар бериш учун банклар ва институционал инвесторлардан пул қарзга олинади. Бу инвестициявий ипотека трастлари пулни кўчмас мулк мулкдорларига гаров эвазига қарзга берадилар ёки мавжуд гаров хатлари ёҳуд гаров хати билан таъминланган қимматли қоғозларни сотиб олишга киритадилар. Уларнинг даромадлари, биринчи навбатда, кўчмас мулк гарови остидаги ссудалар бўйича фоизлардан келиб тушади.
Мақсадлар ва таваккалчиликлар. Инвестициявий ипотека трастлардан кўчмас мулк сектори доирасида кенг диапазондаги вазифаларни ечиш учун фойдаланиш мумкин. Улар Сизга кўчмас мулкнинг турар жой ёки тижорат каби турли секторларида диққатни жамлаш ва турли географик ҳудудларни нишонга олиш имконини беради. Инвестициявий ипотека трастлари кичик ва ўртача акциялар динамикасига риоя қилади. Бироқ, бозорда нима содир бўлишидан қатъий назар, инвестициявий ипотека трастларининг динамикаси уларнинг кўчмас мулк активлари қиймати билан белгиланиб қўйилган бўлади.
“Гаровга оид ҳужжат” – кўчмас мулкни кредит (ссуда) бўйича мажбуриятларни кафолатлаш учун берилганини тасдиқловчи кўчмас мулк гарови ҳақидаги юридик ҳужжат.
Гаровга оид ҳужжат бўйича жавобгар шахслар ипотека билан кафолатланган мажбурият бўйича қарздор ва гаров берувчи ҳисобланади.
Гаровга оид ҳужжат гаров берувчи томонидан тузилади, агарда у учинчи шахс бўлса, қарздор томонидан ҳам тузилади. Гаровга оид ҳужжат бошланғич гаров берувчига ипотека органи томонидан давлат рўйхатидан ўтгандан сўнг берилади. Гаровга оид ҳужжат ипотека ҳақидаги шартноманинг ҳосиласи ҳисобланади: агар бу шартнома қонуний деб қабул қилинмаса, гаровга оид ҳужжат ҳам кучга эга бўлмайди.
Ипотека ҳақидаги шартномани учинчи шахсга ўтказилаётганда гаровга оид ҳужжат ҳам шу шахсга ўтказилади. Бу гаровга оид ҳужжат қарздорда эмас, кўчмас мулкда “ётишини” англатади, яъни, кўчмас мулкни сотиб олаётган харидор у билан бирга гаровга оид ҳужжат бўйича мажбуриятларни ҳам олади, акс ҳолда келишув аҳамиятга эга бўлмайди.
Гаров берувчи ипотека ҳақидаги шартнома бўйича ҳуқуқларини худди шу шартнома бўйича аввалги гаров берувчи ўрнига келадиган бошқа шахсга беришга ҳақли¹.
Ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича ҳуқуқларга ён беришни ҳам англатувчи ипотека ҳақидаги шартнома бўйича ҳуқуқларга ён бериш нотариал тасдиқланган ва белгиланган тартибда рўйхатдан ўтган бўлиши зарур.
Гаровга пул берувчи гаров ҳужжати бўйича ҳуқуқни бошқа шахс фойдасига топшириш қайдномасини тузиш ҳамда бу шахсга гаров ҳужжатини топшириш йўли билан бериши мумкин. Топшириш қайдномасида ҳуқуқлар топширилаётган шахснинг тўлиқ исми, номи кўрсатилган бўлиши зарур. Бундай кўрсатмалар мавжуд бўлмаган топшириш қайдномалари аҳамиятга эга эмас.
Гаров ҳужжатининг қонуний эгаси у томонидан тасдиқланган барча ҳуқуқларга, шунингдек, ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича гаровга пул берувчининг ва кредиторнинг ҳуқуқларига ҳам эга бўлади.
Гаров ҳужжатида уни кейинчалик бошқа шахсларга ўтказиш ҳақидаги ёзув бўлмаса, у ҳеч қандай аҳамиятга эга бўлмайди.
Агар гаров хатига илова қилинадиган ҳужжатлар уларни идентификация қилиш учун етарли даражада гаров хатида аниқ кўрсатилмаган бўлса ва бундай ҳужжатлар унинг ажралмас қисми эканлиги назарда тутилмаган бўлса, улар гаров хати бўйича ҳуқуқлар гаров хатини сотиш, гаровга қўйиш натижасида ёки бошқача тарзда қайси шахсларга ўтган бўлса, ана шу шахслар учун мажбурий эмас.². Шундай қилиб, гаров ҳужжатига иловалар – бу, нотариал тасдиқланган ва давлат рўйхатидан ўтган бўлиши шарт бўлган гаров ҳужжатининг элементларидир.
Маълум бир шахсда гаров ҳужжатининг мавжуд бўлиши бу шахс (кредитор) фақатгина маълум пул мажбурияти бўйича ижро этиш ҳуқуқига эмас, балки, ипотека ҳақидаги шартномада кўрсатилган мулкка гаров ҳуқуқига ҳам эга эканлигини, яъни, гаров хати нотариусга депозит сифатида ўтказиб юборилмаган бўлса, унинг эгаси гаров хатини тегишли ҳуқуқ амалга оширилаётган масъул шахсга кўрсатишга мажбур.
Қачонки гаров ҳужжати қонунга мувофиқ бекор қилинса, ипотекани давлат рўйхатидан ўтказган ташкилот ҳужжатнинг устки томонига «бекор қилинган» муҳрини босиш йўли билан ёки уни жисмоний йўқ қилишдан ташқари, унинг муомалада бўлишига йўл қўйилмайдиган бошқа йўл билан кечиктирмай бекор қилади.³
Машина ва ускуналар кўчар мулк объектлари ҳисобланиб – улар ер билан узвий боғлиқ бўлмайди, жойидан бошқа ерга кўчирилиши, алоҳида туриши ва функционал жиҳатдан мустақил бўлиши, ўзаро алоқада бўлиб, технологик мажмуани ташкил қилиши мумкин. Ушбу хусусиятлар уларни кўчмас мулк объектларидан фарқлайди.
Баҳоланаётган мулкни кўчар ва кўчмас мулкка ажратиш баҳолаш фаолиятидаги баъзи бир ҳолатлар вужудга келиши сабабли зарур бўлади, мисол учун корхона мулкини баҳолаётганда ўзи кўчар мулк бўлиб, аммо уни ўрнатиш усули (кўчмас мулкка доимий бириктирилган ёки улардан ўрнатилган шаклида узоқ муддат фойдаланиш) га нисбатан кўчмас мулкка тенглаштирилиши кабилар. Булар, кўпинча, бино ёки иншотга қурилган ва у билан бевосита боғлиқ бўлган ускуналар (шамоллатиш, алоқа тизимлари, иситиш ва энергетика тармоқлари, лифтлар, биноларнинг муҳандислик ускуналари ва ҳ.к.) бўлади. Ушбу ҳолатда баҳоловчи баҳолаш объектининг тегишли таснифи ҳақида қарор қабул қилиши ва унга кўчмас мулкнинг бир бўлаги ёки кўчар мулк сифатида қаралишини аниқ белгилаб олиши лозим.
Кўпинча баҳоланаётган объект кўчар ва кўчмас мулк чегараларининг ўртасида қолиб кетиши мумкин, шунинг учун ҳам баҳоланаётган мулкни кўчар ва кўчмас мулкка ажратиш даркор, бу ҳолатда баҳоловчи баҳоланаётган объектни қайси турдаги активга тегишлилигини аниқлаши учун ҳар бир аниқ ҳолатда уни синчиковлик билан таҳлил қилиши лозим.
Транспортда ташиш мумкинлиги ва қисман тикловчи таъмирлашни амалга ошириш имконияти - баҳолаш объекти сифатида машина ва ускуналарнинг белгилари бўлиб ҳисобланади.