1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

R_o = 14 + 100/4 = 14 + 25 = 39 % или R_o = 0,39


13.2-жадвал
Капиталнинг тўғридан-тўғри қайтиши
(14% ли 4 йилга берилган 10 000 $ лик кредит)

Йиллар	Фоиз	Кредит асосий суммаси бўйича тўловлар	Асосий сумманинг йил охирига қолган қолдиғи
1	2	3	4
1	0,14 х 10 000 = 1 400	2 500	7 500
2	0,14 х 7 500 = 1 050	2 500	5 000
3	0,14 х 5 000 = 700	2 500	2 500
4	0,14 х 2 500 = 350	2 500	0

$ 3900
3550

3200
2850

Фоиз

Асосий сумма тўловлари
1 2 3 4 Йиллар


13.2-расм. Даромад ва кредит асосий суммаси бўйича тўловлар диаграммаси (капиталнинг тўғридан-тўғри қайтиши)


II. Инвуд усули

Бу усул капитални инвестицияларга бўлган даромад ставкаси (фоиз ставкаси) бўйича қайтишини назарда тутади. Бу тенг-аннуитет усулинин синоними.

Мазкур ҳолда капитал коэффициентининг таркибий қисми сифатида инвестициянинг қайтиш меъёри инвестициялар бўйича қандай бўлса, шундай фоиз ставкасида қоплаш фонди омилига тенг бўлади, яъни:
SFF R_{on ,} (13.16)

бу ерда: SFF - R_on га тенг даромад ставкаси бўйича қоплаш фонди омили, яъни:

(13.17)
у ҳолда:
(13.18)
Юқоридаги мисол учун:


ёки 34,29%

Капиталнинг 100% лик амортизацияси ҳолатида, капитални қоплашга йўналтирилган даромадларнинг қисми, фоиз ставкаси бўйича унинг реинвестициялаш шарти билан киритилган капитал суммасигача ўсади.

13.3-жадвал
Инвуд усули бўйича капиталнинг қайтарилиши

Йил	Фоиз ҳисобига тўловлар	Асосий сумма тўловлари	Барчасининг қайтиши	Қайтаришнинг жамғарма суммаси	Асосий сумманинг қолдиғи
1	2	3	4	5	6
1	-	2029,0	2029,0	2029,0	7971,0
2	284,0	2029,0	2313,0	4342,0	5658,0
3	608,0	2029,0	2640,0	6982,0	3018,0
4	978,0	2029,0	3018,0	10 000,0	0

3429 $ 3429 $ 3429 $ 3429 $

1400	1116	789 262,46	411 293,95
	2313
2029,0

Фоизлар
Қарз асосий
суммасининг
қайтарилиши

1 2 3 4 йиллар

13.3-расм. Даромад ва кредит асосий суммаси тўловларининг диаграммаси
III. Хоскольд усули

Хоскольд усули – таваккалсиз фоиз ставкаси бўйича қоплаш фондини шакллантириш ҳисобига капитални қайтаришдир.

Айрим ҳолларда инвестицияларнинг маълум турлари шунчалик даромадли бўладики, бирламчи қўйилманикидек фоиз ставкаси бўйича реинвестициялаш имконияти жуда паст ҳисобланади.
Реинвестиция қилинадиган воситалар учун пастроқ “хавфсиз” фоиз ставкаси бўйича даромадлар олиш мумкин, яъни:


SFFB R_f , (13.19)

бу ерда: SFFB – таваккалсиз ставкага тенг даромад ставкаси бўйича қоплаш фонди омили R_f < R_on

(13.20)
у ҳолда:
(13.21)
Шундай қилиб, 1 мисол маълумотлари ва R_f = 7%, капиталлаштириш коэффициенти:


ёки 36,6%
ни ташкил этади.


13.4-жадвал
Хоскольд усули бўйича капиталнинг қайтарилиши

Йил	Фоиз тўловлари	Фоиз ҳисобига тўловлар	Асосий сумма тўловлари	Барчасининг қайтиши	Қайтаришнинг жамғарма суммаси	Асосий сумманинг қолдиғи
1	2	3	4	5	6	7
1	1 400	-	2 258	2 258	2 258	7 742
2	1 084	158,0	2 258	2 416	4 674	5 326
3	746	327,0	2 258	2 585	7 259	2 741
4	384	508,0	2 258	2741,0	1 000	0

$ 3658
3500 3331 Фоизлар

3125
384
746 Қарз асосий
суммасининг
қайтарилиши
1084
1400
2258 2416 2585 2741
1 2 3 4 йиллар


13.4-расм. Даромад ва кредит асосий суммаси қайтишининг тақсимланиш диаграммаси
13.3. Пул оқимларини дисконтлаш усули

Баҳолаш объектининг қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули (кейинги ўринларда ПОД усули деб юритилади) ёрдамида дисконтлаш йўли билан, шундан сўнг баҳоланаётган кўчмас мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир йилидаги пул оқимларини, шу жумладан мазкур кўчмас мулкка эгалик даврининг охирида уни қайта сотишдан келадиган пул оқимини қўшиш орқали аниқланади:

, (13.22)
бу ерда:
V – баҳолаш объектининг қиймати;
I_i – прогноз даври i-чи йилининг пул оқими;
D – дисконтлаш ставкаси;
V_n – реверсия (баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати);
i – прогноз даври йилининг рақами;
n – прогноз даврининг охирги йили.

Кўчмас мулкни пул оқимларини дисконтлаш усули билан баҳолашнинг босқичлари:

• 
  прогноз даврини аниқлаш;
  
• 
  ялпи даромадлар таҳлилини амалга ошириш ва ялпи даромадлар прогнозини тайёрлаш;
  
• 
  тўлиқ фойдаланилмаслик ва йиғимлар бўйича йўқотишлар таҳлилини амалга ошириш;
  
• 
  операцион харажатлар таҳлили ва уларнинг прогнозини амалга ошириш;
  
• 
  пул оқимини соф операцион даромад шаклида прогноз қилинаётган даврнинг ҳар бир йили учун ҳисоблаш;
  
• 
  дисконтлаш ставкасини аниқлаш;
  
• 
  келгуси пул оқимлари, қолдиқ қиймат ҳамда уларнинг йиғиндисининг жорий қийматини ҳисоблаш;
  
• 
  сотиш харажатлари зарур бўлганда капиталлаштиришнинг қолдиқ коэффициентини топиш ва кўчмас мулк баҳосининг жорий қолдиқ қийматини ҳисоблаш;
  
• 
  кўчмас мулкнинг умумий жорий қийматини аниқлаш;
  
• 
  текшириш жараёнини амалга ошириш.
  

Прогноз даврини аниқлаш узоқ муддатли прогнозлар учун етарли ахборот ҳажмига боғлиқ. Пуҳта бажарилган прогноз пул оқимлари ўзгариш характерини нисбатан узоқ муддатга башорат қилиш имконини беради. Прогноз даврининг давом этиши, баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг ўзгарувчан пул оқимлари босқичининг давомийлиги билан аниқланади.
Халқаро баҳолаш амалиётида прогноз даврининг ўртача катталиги 5-10 йилни ташкил этади, миллий амалиётда прогноз даврининг бундай катталиги 5 йилдан иборат.
Кўчмас мулк объектидан ҳар бир прогноз йили учун пул оқимлари ҳажмини башорат қилиш қуйидагиларни талаб этади:
- буюртмачи томонидан кўчмас мул объекти даромад ва ҳаражатлари ҳақидаги ретроспектив давр молиявий ҳисоботи асосидаги мукаммал таҳлилни;
- кўчмас мулк бозорининг жорий ҳолати ва унинг асосий кўрсаткичлари ўзгариш динамикасини ўрганишни;
- даромадлар ҳақидаги қайта ишланган ҳисобот асосида даромад ва ҳаражатлар прогнозини.
ПОД усулида кўчмас мулкни баҳолашда объектдан келадиган даромадларнинг бир неча тури ҳисоб чиқилади:
- потенциал ялпи даромад (ПЯД);
- хақиқий ялпи даромад (ХЯД);
- соф операцион даромад (СОД);
- солиққа тортилмаган пул оқимлари;
- солиқлар ушлаб қолинган пул оқимлари.
Даромаднинг турли даражаларини ҳисоблаш тартиби 13.1§да капиталлаштириш усулини ўрганиш жараёнида кўриб чиқилган.
Кўчмас мулк объекти даромадининг турли даражаларини қуйидаги формулалар билан ҳисоблаш мумкин:
, (13.23)
Бундан:
, (13.24)
Соф операцион даромад эса:
(13.25)
Амалиётда баҳоловилар одатда, кўчмас мулк объектининг соф пул оқимларини молиялаштириш хусусиятларини ҳисобга олмаган ҳолда аниқлайдилар. Яъни, ПОД усулида соф операцион дарома катталиклари дисконтланади.
Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини баҳолашда ундан келадиган соф операцион даромад пул оқими сифатида қабул қилинади.