1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

ИПОТЕКА-ИНВЕСТИЦИЯВИЙ ТАҲЛИЛ УСУЛИ
(АКЕРСОН УСУЛИ)

Бу капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (ставкаси)ни аниқлаш техникаси инвесторларнинг бозорда шахсий капиталини қайтариш меъёрини ҳисобга олади ва қуйидаги формула орқали аниқланади:

(13.12)
бундан:

бунда:
d – объектнинг умумий қийматидаги заём воситалар улуши (инвестиция қилинган капиталнинг умумий суммасидаги кредит улуши);
R_m – заем капиталига бўлган даромадлар ставкасит;
R_e – шахсий капиталга талаб этиладиган даромад ставкаси;
(1 - d) – инвестиция қилинган капиталнинг умумий суммасидаги шахсий капиталнинг улуши.
Капиталлаштириш ставкасини боғлиқ инвестициялар усули билан ҳисоблаш кўчмас мулк объекти жалб қилинган маблағлардан фойдаланиб харид қилинган ҳолда амалга оширилади. Капиталлаштириш умумий ставкаси ўртача ўлчанган қиймат сифатида ҳисобланади:
R = m*R_m + (1 – m ) R_е, (13.13)
бу ерда:
R_m – жалб қилинган маблағлар учун капиталлаштириш ставкаси (ипотека ўзгармас ставкаси) бўлиб, у кредит бўйича ҳар йилги тўловларнинг ипотека кредити суммасига нисбати сифатида аниқланади;
R_e – хусусий капитал учун капиталлаштириш ставкаси бўлиб, у қиёсий объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларига кўра даромаднинг солиқ солингунга қадар қийматини хусусий капитал миқдорига бўлиш йўли билан аниқланади;
m – ипотека қарзи коэффициенти бўлиб, у инвестицияларнинг умумий суммасида жалб қилинган маблағлар улушини кўрсатади ва ипотека кредити суммасини инвестицияларнинг умумий суммасига бўлиш йўли билан аниқланади.
ҚАРЗНИ ҚОПЛАШ КОЭФФИЦИЕНТИ УСУЛИ

Ушбу усулда қарзни қоплаш коэффициентидан фойдаланилади. У ипотека кредиторлари томонидан одатда, мулк тури, гаров таъминоти сифатидаги таклифла ва шу кўчмас мулк орқали келадиган пул оқимларига боғлиқ равишда ўзгарадиган андеррайтинг инструменти сифатида фойдаланилади

(13.14)

Бу енрда: ДСR – қарзни қоплаш коэффициенти, (банкнинг эсперт баҳоси бўйича) – соф операцион даромад суммасини (NOI), қарзни таъминлаш бўйича йиллик тўловлар суммасига (қарзнинг асосий қисми ва фоизлар тўлови)га бўлиш орқали аниқланади.