1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Қўшимча сифатида қурилган гаражлар (турар жой биносининг пастки қаватига қурилган ёки унга қўшилган) - бу махсус белгиланган жойлар ёки боксларга эга, автомобиллар тўхташи ва сақланишига ихтисослашган иншоот. Паркинглардан фарқли равишда қўшимча сифатида қурилган гаражлар – бу бошқа мақсадда қўлланиладиган бинонинг (қисми) давомидир.
Тошкентда қўшимча сифатида қурилган гаражлардаги битта тўхташ жойининг ўртача нархи бир йилда деярли 3 млн. сўмни ташкил қилади, бу эса шаҳар бўйича паркингдаги жой нархининг ўртачасидан анча юқорироқ. Нархларнинг фарқи анча каттта: битта машина-жой учун 1 млн. сўмдан 3 млн. сўмгача бўлади.
Қўшимча сифатида қурилган гаражлардаги тўхташ жойининг нархига жойни ташкиллаштириш, битта жойнинг ўлчами, чиқиш жойидан узоқлиги каби омиллар таъсир қилади.
Автомашина тўхташ жойи (автостоянка) – автотранспорт воситаларини жойлаштириш ёки сақлаш учун мўлжалланган бино, иншоот (бино, иншоотнинг қисми) ёки махсус очиқ майдон.
Одатда, шаҳарда яқин 5-6 йил ичида қурилишлар режалаштирилмаётган ҳудудларни вақтинчалик ижара шартномаси асосида автомашина тўхташ жойи мажмуалари учун берилади. Бундай ҳаракат билан шаҳар ҳукумати бўшлиқлар муаммосини ҳал қилади ва туман бюджетларини тўлдиради.
Кўчмас мулк бозорининг бошқа секторлари каби гараж ва автомашина тўхташ жойи бозори ҳам бирламчи ва иккиламчи турларга бўлинади, улар эса ўз навбатида – олди-сотди (товар) ва ижара (хизмат) бозори турларига ажратилади.


3.2. Даромад олишга шароит яратувчи тижорат кўчмас мулк объектларининг тавсифи
Даромад келишига замин яратувчи кўчмас мулк объектлари – бу омборхона ва логистик мажмуалар, саноат соҳаси объектлари, индустриал парклар ва бошқа ишлаб чиқариш мажмуаларидан ташкил топади.
Омборхона ва логистик мажмуалар юкни қайта ишлаш инфратузилмасининг ажралмас қисми ҳисобланади. Ҳеч қандай тижорат ташкилоти омборхоналарсиз ишлай олмайди. Омборхоналар – бу маҳсулотларни қабул қилиш, жойлаштириш ва сақлаш, истеъмолга тайёрлаш ва истеъмолчиларга чиқаришга мўлжалланган бино, иншоот ва турли хил қурилмалардир. Катта майдонли (5 минг м² дан ортиқ) омборхоналар терминал деб аталади. Омборхоналар ҳавфсизлик, санитария, ҳарорат режими талабларига жавоб бериши керак, юкларни омборхонагача етказишни осонлаштириш учун эса ён-атрофда темир йўлларнинг мавжудлиги қўллаб-қувватланади. Энг кўп талаб 1 минг м² атрофидаги майдонли омборхоналарга бўлса, 3-5 минг м² майдонликларига талаб ўсиб бормоқда. Турар жой уйлари подваллари ва собиқ цех бинолари омборхоналарга айлантирилади. Бироқ, қайта жиҳозланган ишлаб чиқариш бинолари (одатда, майдони бўйича подвалдан катта) ҳам йирик мижозлар талабларини қондира олмайди, чунки лойиҳаси, йўлаклари ноқулай, бундан ташқари, баъзида жуда керак бўладиган темир йўллар орқали келиш имкони бўлмайди. Натижада, етарлича воситаларга эга йирик тадбиркорлар ўз бизнеслари талабларини қондирадиган омборхона биноларини қуришга (build-to-suit) мажбур бўладилар. Бозорнинг кичикроқ иштирокчилари эса шаҳар бинолардан фойдаланиш департаментидан таклиф этилган паст сифатли объектлар билан қониқишга мажбур бўладилар. Бу нуфузи паст туманларда жойлашган подвал ёки ярим подвал хоналари бўлиши мумкин. Уларнинг таклифи фақатгина, бозорнинг умумий ҳажмида ҳиссаса сезиларли бўлмаган, кичик тадбиркорларни қониқтириши мумкин.
Омборхоналарга техник талаблар ҳам қўйилади: омборхона биноси тўрт бурчак шаклга эга бўлиши, ҳар 500 м² га битта дарвоза тўғри келиши, хонанинг баландлиги 7 м дан кам бўлмаслиги, поллар эса – чангга қарши қопламали бўлиши, ҳамда шамоллатиш ва ўт ўчириш тизимлари йўлга қўйилган бўлиши шарт.
Ижарачиларнинг омборхоналарга бўлган асосий талаблари:

• 
  юклаш-тушириш механизмларининг мавжудлиги;
  
• 
  иситиш тизимининг мавжудлиги;
  
• 
  транспорт магистралларига яқинлиги ва келиш йўлларининг қулайлиги;
  
• 
  шифтнинг баландлиги – 7-9 м (бир неча қаватли юкларни жойлаштириш имкониятини таъминлаш, бунда иситиш тизими ҳам етарлича бўлиши керак);
  
• 
  омборхоналар ҳавфсизлик, санитария, ҳарорат режими талабларига жавоб бериши керак;
  
• 
  юкларни омборхонагача етказишни осонлаштириш учун ён-атрофда темир йўлларнинг мавжудлиги.⁹
  

Аксарият ҳолларда ижарачилар мулк мажмуаларида омборхона ва ишлаб чиқариш бинолари билан бирга офис биноларининг бирлашган бўлишини афзал кўрадилар.