1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Кўчмас мулкка инвестиция киритиш – бу даромад олиш мақсадида аниқ кўчмас мулк объектини ёки уй-жой инвестицион инструментларини сотиб олишдир. Ривожланган иқтисодиёт ва шаклланган бозорга эга бозор иқтисодиёти тизимида кўчмас мулкнинг исталган объекти – бу фақатгина стабил актив бўлибгина қолмай, балки даромад келтирувчи кўчмас мулк ҳамдир. Уй-жойни шахсий мулкка айлантиришга даромад келтирувчи кўчмас мулкка инвестицион қўйилма киритиш сифатида қаровчи бир нечта назариялар мавжуд. Дарҳақиқат, ривожланган бозор иқтисодиётига эга мамлакатларда кўчмас мулкнинг исталган объекти вақт ўтиши билан қиймати (капитал) нинг ўсиш кўасаткичларига эга ва у мулкдорга доимий даромад келтиради. Шундай қилиб, кўчмас мулкнинг аниқ объекти акция, облигация ва бошқа қимматли қоғозларга ўхшаш инвестицион инструмент бўлиб ҳисобланади.
Кўчмас мулкка инвестиция киритиш турли усулларда амалга оширилиши мумкин: кейинчалик ривожлантириш мақсадида тўғридан-тўғри кўчмас мулк объектини ёки унга бўлган ҳуқуқларни сотиб олиш, эксплуатация қилиш ва даромад олиш мақсадида бино ва иншоотларни сотиб олиш.
Кўчмас мулкка инвестиция киритиш турли хил инвестицион инструментлар ва технологиялар ёрдамида амалга оширилади. Энг кўп қуйидагилар қўлланилади: компаниянинг шахсий воситалари реинвестиялари ва заём капитали, ипотека, лизинг, қарз мажбуриятлари, ўзаро пайчилик фондлари. Бироқ бу соҳада доимо янги шакл ва йўналишлар изланади, кўчмас мулкни молиявий инвестициялашнинг турли схемалари ишлаб чиқилади.
Молиялаштириш функциялари – молиявий ресурсларнинг молиялаш манбааларидан реал инвестицияларнинг сўнгги инвесторларига ўтиши - кўчмас мулк соҳасида инвестициялаш тизимининг асосий элементлардан бири ҳисобланади.
Кўчмас мулк объектларига инвестициялар киритиш – бу кўчмас мулк соҳасида инвестицион фаолиятни амалга ошириш учун пул воситаларини тақдим этиш ва сарфлаш жараёнидир.
Замонавий босқичда кўчмас мулкка инвестиция киритишнинг ўзига хос хусусияти умумий кредит-инвестиция секторига катта интеграллашувдан иборатдир.
Кўчмас мулкка (шу қаторда, турар жойга) инвестиция киритишнинг асосий шаклларини кўчмас мулк объекти харид қилинадиган, капиталнинг тузилиши тамойили бўйича структуралаш мумкин:

• 
  фақатгина шахсий капитал ёрдамида молиялаштириш;
  
• 
  заём капитал ёрдамида молиялаштириш;
  
• 
  аралаш капитал – шахсий ва заём капитал ёрдамида молиялаштириш.
  

Фақатгина шахсий капитал (ёки заём бўлмаган воситалар) ёрдамида кўчмас мулк объектларини молиялаштириш – битим тузилаётганда сотувчи ва харидорнинг кўчмас мулк объекти учун фақатгина шахсий воситалар билан ҳисоб-китоб қилиши – камдан-кам ҳолатларда амалга оширилади. Фақатгина заём капитал ёрдамида кўчмас мулк объектларини молиялаштириш кўпроқ молиялаштиришнинг махсус турлари учун қўлланилади (қурилиш кредитлари, турли хил муниципал молиялаштириш ва ҳ.к.) ва у молиялаштириш, кредитлаш ва суғурталашнинг махсус технологияларини талаб қилади. Бунда заём шаклнинг ўзи қатор кредит ва заёмлардан иборат, мураккаб тузилишга эга бўлиши мумкин. Аҳоли томонидан турар жойларнинг фақатгина заём воситалар ёрдамида харид қилинишини молиялаштириш камдан-кам учрайди ва қўшимча суғурталаш ёки бошқа (қўшимча) таъминотни талаб қилади.
Асосан кўчмас мулк объектларига инвестициялар киритиш аралаш молиялаштириш ёрдамида амалга оширилади. Бунда ҳам заём капитал бир неча хил кредитлар (ёки заёмлар) дан ташкил топиши мумкин. Шахсий капитал бир маротаба киритилиши, мисол учун ҳиссадорлик иштироки шаклида, ёки умумий кредитлаш технологиясига кирувчи, турли хил жамғарма системалари ҳисобига, шунингдек, банкдаги омонатлар, уй-жой кооперативлари, суғурта полислари, турли хил ҳисоблар, мавжуд мулкни сотиш ва бошқа жамғармаларнинг ташқи манбаалари эвазига ҳам йиғилиб бориши мумкин.