1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

8.3. Кўчмас мулк турар жой объектларини бошқариш

Ҳар бир мулкдор ўз мулкининг юкини мустақил тортиш ҳуқуқига эмас, мажбуриятига эга, шу жумладан, уй эксплуатациясини биргаликда бошқаришда иштирок этишга мажбур. Бу ҳуқуқ шундан иборатки, у кўп қаватли уйлардаги бошқа мулкдорлар билан биргаликда хусусий уй-жой мулкдорларининг умумий мажлисида иштирок этишга мажбур. Умумий мажлислар бошқарув органи ҳисобланади, унинг ваколатига қуйидагилар киради:

1) кўп квартирали уйлар реконструкция қилиш (шу билан бирга, уни кенгайтириш ёки устқурмаси), хўжалик постройкалари ва бошқа бинолар, строениялар, иншоотлар қуриш, кўп квартирали уйларда умумий мулкни таъмирлаш ҳақида қарорлар қабул қилиш;
2) кўп квартирали уйлар жойлашган ер участкасидан фойдаланиш чегаралари ҳақида, шунингдек, улардан фойдаланиш бўйича чекловлар киритиш ҳақида қарорлар қабул қилиш;
3) кўп квартирали уйларда умумий мулкни фойдаланишга топшириш ҳақида қарорлар қабул қилиш;
4) кўп квартирали уйларни бошқариш усулини танлаш;
5) мавжуд Кодекс орқали кўп квартирали уйлардаги уй-жой мулкдорлари умумий мажлисининг ваколатига киритилган бошқа масалалар.
Умумий мажлисларни ўтказиш, қарорлар қабул қилиш ва овоз бериш тартиби қонунда белгилаб қўйилган. Кўп квартирали уйларни бошқаришнинг ташкилий-ҳуқуқий шакли уй-жой қуриш ва уй-жой кооперативи²³, ёки нотижорат ташкилоти ҳисобланувчи хусусий уй-жой мулкдорлари ширкати²⁴ шаклида бўлиши мумкин.
Уй-жой кооперативи (УК) – бу, уй-жой мулкдорлари ўзларининг улушларини умумий мулкка бирлаштирадиган ва уларни кооператив устав капиталига пай улуши сифатида киритадиган ташкилотдир. Ташкилотнинг бундай шаклида мулкнинг иккита эгаси пайдо бўлади: уй-жой мулкдорлари ва кооператив шаклидаги умумий мулкнинг расмий эгаси. УК ни барпо этиш ва фаолият юритиш тартиби, унинг аъзоларининг ҳуқуқий низоми - Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодекси орқали аниқланади.
Хусусий уй-жой мулкдорлари ширкати (ХУЖМШ) – бу кўп квартирали уйлардаги уй-жой мулкдорларининг бирлашуви бўлиб, унинг ҳосил бўлишида барча иштирокчилар мол-мулк эгалигининг икки турини (квартирага шахсий эгалик ва умумий мулкнинг улушига эгалик) ҳам ўзида сақлаб қолади. Улар ташкилотга умумий мулкни бошқаришда ўз иштироклик улушларини қўшадилар. Бундай ташкилотда ҳар бир мулкдор овоз бериш миқдорига, ўзининг алоҳида уй-жойининг пропорционал майдонига эга бўлади.
ХУЖМШ ни ташкил этишдан мақсад – турар жой объектини яхлит мулкий мажмуа сифатида бошқаришнинг самаралироқ усулларини таъминлаш ва яшовчиларга турли ташкилотлар томонидан кўрсатиладиган коммунал-маиший хизматлар сифатини яхшилаш.
Шерикчилик ширкатини барпо этиш ҳақидаги қарор бир ёки бир неча қулай жойлашган кўп квартирали уйларнинг уй-жой мулкдорлари умумий мажлисида қабул қилинади, бунда ҳар бир кўп квартирали уйнинг барча мулкдорларнинг ёки уларнинг вакилларининг эллик фоиздан ортиғи қатнашиши шарт.
Уй-жой мулкдорларининг умумий мажлиси исталган уй-жой мулкдори ташаббуси билан чақирилади.
Шерикчилик ширкатини барпо этиш ҳақидаги қарор, барча уй-жой мулкдорларининг эллик фоизидан ортиғи овоз берган тақдирда қабул қилинган деб ҳисобланади. Бир нечта қулай жойлашган кўп квартирали уйларнинг уй-жой мулкдорлари бирлашган шерикчилик ширкатини барпо этишда, бу уйларнинг ҳар биридаги уй-жой мулкдорларининг эллик фоизидан ортиғининг розилиги олиниши зарур.
Уй-жой эгаларининг умумий мажлисга ёзма равишда топширилган шерикчиликни ташкил этиш масалалари бўйича мулкдорнинг қарори кўрсатилган овозлари ҳисобга олинади.
Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлиси, қоида бўйича, қуйидаги кун тартиби асосида ўтказилади:

• 
  шерикчиликни барпо этиш ҳақида;
  
• 
  шерикчилик уставини тасдиқлаш ҳақида;
  
• 
  шерикчиликнинг бошқарув раиси ва аъзоларини сайлаш ҳақида;
  
• 
  шерикчиликнинг тафтиш комиссиясини сайлаш ҳақида.
  

Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлисида шерикчиликни барпо этиш билан боғлиқ бўлган бошқа масалалар ҳам кўрилиши мумкин.
Уй-жой мулкдорларининг умумий ташкилий мажлиси баённомасида овоз бериш натижалари ва овозлар сони ёзма равишда кўрсатилади, ва у мажлис раиси ва котиби томонидан имзоланади.
Сўнгра, устав қабул қилиш, бошқариш шаклини ва тафтиш комиссиясини танлаш зарур. Уй-жой мулкдорлари шерикчилик ширкати бошқаруви ўзининг таркибидан раис сайлайди. ХУЖМШ бошқарув раисининг ойлик маошининг тури ва ўлчами ҳақидаги қарор умумий мажлисда қабул қилинади. Бу ойлик пул мукофоти кўринишида ёки турар жой хизматларини тўлашдан озод қилиш кўринишида ҳам бўлиши мумкин. Уй-жой мулкдорлари шерикчилик ширкати юридик шахс сифатида рўйхатдан ўтказилган бўлиши керак. Бунинг учун рўйхатдан ўтказиш органига қуйидаги ҳужжатлар тақдим этилади:

• 
  умумий мажлис раиси томонидан имзоланган ариза;
  
• 
  ХУЖМШ ни барпо этиш қарори билан умумий мажлис баённомасидан кўчирма;
  
• 
  ХУЖМШ устави;
  
• 
  кўп квартирали уйлардаги барча уй-жой мулкдорларининг ҳуқуқ ўрнатувчи ҳужжатлари нусхаси;
  
• 
  уй-жой мулкдорлари – юридик шахсларнинг таъсисчилик ҳужжатлари (асл нусхаси ёки нотариал тасдиқланган нусхалари);
  
• 
  кўп хонадонли уй кўчмас мулк мажмуининг умумий мулк таърифи (техник паспорт, кадастр плани);
  
• 
  давлат божини тўлаганлик ҳақидаги ҳужжат.
  

Рўйхатдан ўтгандан сўнг шерикчилик ширкати банкда ҳисоб рақами очиши, муҳр олиши ва солиқ инспекциясида, бюджетдан ташқари давлат ижтимоий фонларида рўйхатга туриши зарур.
Кўпинча, ХУЖМШ раислигига уйда истиқомат қилувчилар, айтайлик, фаол ва умумий мажлисларни ўтказиш учун ташаббускорлик кўрсатган шахслар сайланади. Кейин эса, шахснинг бинони бошқариш жараёнида юзага келадиган муаммоларни тушунмаслиги аниқ бўлиб қолади.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексига мувофиқ ХУЖМШ, уй-жой қурилиш кооперативлари, уй-жой кооперативи – бу нотижорат ташкилотлари ҳисобланади. Бироқ, бугунги кунда, қуйидаги: ХУЖМШ, уй-жой қурилиш кооперативлари, уй-жой кооперативи уставда белгиланган фаолиятидан ташқари хизматларни ҳам амалга оширадими ёки нотижорат хизматларини кўрсатмайдими; ХУЖМШ, уй-жой қурилиш кооперативлари, уй-жой кооперативи ҳисоб рақамларига тушадиган коммунал тўловлар даромад ҳисобланадими ё йўқми, деган саволлар бир қатор баҳсларни юзага келтирмоқда. Буларнинг ҳаммаси, бир нарсага олиб келади: ХУЖМШ тадбиркорлик фаолиятини амалга оширадими ёки нотижорат ташкилоти бўлиб қоладими ва натижада уни солиққа тортиш керакми ё йўқми. ХУЖМШ нинг устав фаолияти объекти бўлиб умумий мулк, бу устав фаолиятини белгилайдиган мажбуриятлари бўлиб эса, умумий мулкни бошқариш ҳисобланади. Шу тариқа, ХУЖМШ ҳуқуқ ва мажбуриятларга эга бўлади. У фақатгина таъсисчилик ҳужжатларида кўрсатилган ва мақсадларига мувофиқ келувчи фаолият турлари билан шуғулланиш ҳуқуқига эга.
ХУЖМШ фаолияти 2006 йил 12 апрелда қабул қилинган “Хусусий уй-жой мулкдорлари ширкати тўғрисида” ги қонунда батафсил қайд этилган. Берилган қонунга мувофиқ, ХУЖМШ кўп квартирали уйларни бошқариш, умумий фойдаланиш жойларини таъмирлаш, коммунал хизматларни кўрсатиш ва ширкат аъзоларининг манфаатлари кўзда тутилган бошқа шартномаларни тузиш ҳуқуқига эга.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг меъёрларига мувофиқ, хизмат кўрсатиш – тадбиркорлик фаолияти ҳисобланади.
Хизматлардан воз кечиш мумкин, лекин ХУЖМШ устав фаолияти нуқтаи назаридан бундай қилиш мумкин эмас.
Шундай қилиб, ХУЖМШ ўз устав фаолияти доирасида ҳеч кимга ҳеч қандай хизмат кўрсатмайди. Хизматлар эмас, нотижорат характерига эга бўлган устав мажбуриятлари амалга оширилади. Агар, кўп квартирали уйлар умумий мулкига техник хизмат кўрсатишни ХУЖМШ нинг штат ишчилари бажарса, у ҳолда бу хизмат кўрсатиш эмас, балки, шерикчиликнинг устав фаолияти ҳисобланади. Агар, техник хизмат кўрсатишни ХУЖМШ билан тузилган шартномага мувофиқ, четдаги ташкилот бажарса, бу унинг учун хизмат, ХУЖМШ учун эса устав фаолияти бўлиб қолади.
Хусусий уй-жой мулкдорлари ширкати кўп квартирали уйлар таркибига кирувчи ва шерикчилик мулкида бўлган кўчмас мулк объектларини сотиш билан шуғулланиш ҳуқуқига эга. Шерикчилик номидан шартномаларни унинг бошқармаси тузади.
Уй-жой – бу шундай хўжалик объектики, у доимо ўз мулки ҳолатига жавобгар бўлган эгасининг эътиборида бўлиши лозим. Мулкнинг ҳолати эса, биринчи навбатда, эгасининг уни қанчалик самарали бошқариши ва тасарруф этишига боғлиқ. Албатта, ўз мулкини бошқариш, яшовчиларнинг ўз уйларига масъулиятли муносабатларини, яъни уларнинг қандайдир ижтимоий активлигини тақозо қилади. Мутахассислар уларга ёрдамга келадилар. Ва ҳаттоки, турар-жойларни жорий бошқариш масалаларини ҳам, ихтисослашган бошқарув компанияларига улар билан тегишли шартнома тузган ҳолда ўтказиб юбориш мумкин.
Кейинги босқич, мустақил ёки танлов асосида бошқарувчи компанияни танлаш ҳисобланади. Бугунги кундаги танловларни ўтказишдан мақсад – бу, турар-жой комплекс хизматларини кўрсатиш учун бош пудратчини танлашдир.
Қоида бўйича, гап бошқарув ҳақида кетганда, бозорнинг ҳолатини аниқ равишда тавсифловчи қимматбаҳо тураржой ва нотураржой кўчмас мулки назарда тутилади – ҳозирча фақат бой мулкдорлар ундан рационал
Асосий муаммо бу – контингент: кўпинча, уй-жой эгалари арзимас “чойчақаларга” сифатли хизмат кўрсатилмаслигини тушунмайдилар. Хизматларга ҳақ тўлашни хоҳламайдиганлар ҳам бор. Тўловни қасддан тўламайдиганларга таъсир ўтказиш воситалари мавжуд эмас. Қонун бўйича, албатта, уларни судга бериш, уй-жойини бегоналаштириш ва бошқа кичикроқ ўлчамдагисини тақдим этиш мумкин, аммо, амалиётда бундай ҳолатлар жуда кам учрайди.
Мақбул рентабелликка эришиш учун, тижорат фирмаси 10-15 та уйни бошқаруви билан шуғулланиши зарур.
Сўнгги йилларда, яшовчиларнинг ўз уйларига хизмат кўрсатилиши бўйича талаблари қатъийлашиб бормоқда. Хусусан, хонадонлар эгалари ва улар томонидан ташкил этилган ХУЖМШ ларда бошқарувчи компания билан шартномани бекор қилиш ва ўз бошқарув компаниясини шакллантириш имкони туғилди. Бундан ташқари, қонунда, уй-жойни бошқариш деган профессионал фаолият шакли кўзда тутилмаган, бошқарувчи компаниялар билан шартномалар эса, ХУЖМШ бошқармаси раиси эмас, барча мулкдорлар томонидан имзоланиши шарт. Буларнинг ҳаммаси, бу соҳадаги фаолиятни суъистемол қилинишига олиб келади.
Бошқарувчи компаниянинг вазифалари: қарамоғидаги уйларда истиқомат қилувчиларга коммунал хизматлар сифатини яхшилаш; турар-жойлар аҳолисига барча келишилган хизматларни кўрсатиш, таъмирлашни ўтказиш; аҳоли пул маблағларининг сарфланиши ва бюджетдан ажратилган маблағлар устидан қаттиқ назорат олиб боради;
Таъкидлаш жоизки, бошқарувчи компания хизмат кўрсатишга тарифларни ошириш ҳуқуқига эга эмас. Яшовчилардан йиғиб олинадиган маблағлардан ташқари, компаниялар ҳисоб рақамига бюджет пуллари – субсидиялар ва имтиёзли категориядаги фуқароларга компенсациялар ҳам келиб тушади.
Бошқарувчиларга шартларини ўтказа оладиган ягона жабҳа – бу, қўшимча хизматларнинг қийматини аниқлаш. Уларга, масалан, квартира ичидаги сантехникани ва электрўтказгичларни таъмирлашни киритиш мумкин. Қўшимча хизматлар қиймати давлат томонидан бошқарилмайди, лекин у конъюнктура орқали бошқарилади. Яшовчи ўзининг сантехнигини рад этиши ва камроқ пул эвазига бошқасини чақириши мумкин.
Турар-жой-коммунал хизматлар бозорида бошқарувчи компания буюртмачи сифатида намоён бўлади, масалан, яшовчиларнинг талабномаси асосида, уй олдидаги ҳудудни кўкаламзорлаштириш, тозалаш ва аҳлатни олиб чиқиш, домофонлар ва видеокузатув тизимларини ўрнатиш, шунингдек, квартираларни ва маиший техникани таъмирлаш каби.
Бошқарувчи компания замонавий сервисни ташкил этган ҳолда, уйда истиқомат қилувчилар учун хизматлари кўламини (пуллик ва бепул) сезиларли даражада кенгайтириши мумкин. Юқори ишонч ва нуфузни қўлга киритиб, у яшовчиларнинг турли шахсий буюртмаларини: телефон ўрнатиш, сантехникани таъмирлаш, маҳсулотларни, дори-дармонларни етказиб бериш, таътил пайтида квартирасига қараб туриш ва шу каби ишларни бажариши мумкин. Москвада ҳаттоки шундай мисоллар ҳам борки, турар-жойга хизмат кўрсатувчи бошқарувчи компания ходимлари бепул равишда яшовчиларнинг болаларини боғчага олиб бориш, ва ота-оналари ишдан қайтмаган бўлса кечқурун олиб келиш хизматларини ҳам бажарадилар.
Турар-жой уйларини бошқариш ва унда истиқомат қилувчиларга бошқарув компаниялари орқали тижорат хизматларини кўрсатиш, аҳолининг кўрсатилаётган хизматлар тўловига қодир бўлган қисми манфаатларини кўзлаб, уй-жой коммунал хўжалигини ислоҳ қилишга имкон беради.