1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Табиий муҳит омили. Бино ёки иншоотдан фойдаланиш жараёнида маълум бир ишлаб чиқариш тури учун жойнинг ёки ён-атроф хусусиятларининг ўзгариши, бинонинг фойдали хизмат даврини (умрини) ўзгартиришга олиб келиши мумкин. Ушбу ўзгаришлар ҳудудий ёки илмий даражадаги зоналаштиришнинг ўзгаришидан, коммунал тизимидаги ўзгаришлардан, демографик ва иқтисодий омиллардан келиб чиқиши мумкин.
Бозор рақобатбардошлиги. Бозор қийматга қаратилган баҳолашни ўтказишда маълум бир турдаги мулкка бўладиган талаб ва таклифлар таҳлили кўриб чиқилади. Талабнинг таклифдан ошиб кетиши бино қийматининг ошишига ва ҳисобот якунининг хақиқатга мос келмаслигига олиб келади, ваҳоланки, баҳолаш жараёнида санаб ўтилган омиллар ҳисобга олинган бўлса ҳам.
Баҳоланувчи объект технологик, даромад келтирувчи мулк бўлса, у ҳолда унинг бозордаги рақобатбардошлиги юқори бўлади ва унинг қийматига ижобий таъсир этади.
Объект қийматига таъсир қилувчи омилларнинг хусусий ҳоли сифатида республикамизда ижтимоий соҳада фойдаланиладиган кўчмас мулкни баҳолашга таъсир қилувчи омилларни келтириб ўтиш мумкин.
Аналог объектлар топишнинг қийинлиги. Ҳозирги кунда кўчмас мулк бозорида, айнан, ижтимоий соҳа объектлари секторининг мукаммал даражада ривожланмаганлиги баҳолаш жараёнида бирмунча қийинчиликлар келтириб чиқаради. Амалда кўчмас мулкни баҳолаш жараёни, ушбу мулкнинг жуда кўп индивидуал хусусиятларини ҳисобга олувчи мураккаб иш бўлганлиги сабабли, баҳолаш жараёнида жуда аниқ ва яққол кўрсаткичлар муҳим аҳамият касб этади. Бундай аниқ маълумотлар эса бозор секторларида мавжуд аналоглар орқали олинади. Ўз – ўзидан кўриниб турибдики, ҳозирги кунда айнан ижтимоий соҳада аналог объектлар масаласи Баҳоловчилар учун муаммоли вазиятлар туғдирмоқда.
Ижтимоий соҳада фойдаланиладиган кўчмас мулкни баҳолашга таъсир қилувчи омиллардан яна бири, бу шу турдаги кўчмас мулкнинг нотижорат мақсадларда фойдаланилишидир. Маълумки, кўчмас мулкни баҳолашда даромад ва ҳаражат, ҳамда қиёсий усуллардан фойдаланилади. Ижтимоий соҳа объектларини баҳолашда эса бу уччала усулни қўллаб, энг қулайини танлаш имконияти бир мунча чекланган бўлади. Баҳолашнинг даромад усули кўпрок даромади барқарор бўлган объектларга нисбатан қўлланса, қиёсий усулда аниқ аналоглар талаб қилинади. Демакки, ижтимоий соҳада қўлланиладиган кўчмас мулкни баҳолашда ҳозирги кунда маълум чекланишлар мавжуд.
Ижтимоий соҳада фойдаланиладиган кўчмас мулкни баҳолашда демографик ҳолатнинг ҳам аҳамияти катта. Ижтимоий соҳа деганда, биринчи навбатда таълим-тарбия, спрот-соғломлаштириш, тиббиёт муассасалари, маиший хизмат кўрсатиш ва бошқа аҳоли ҳаёт фаолиятини ташкил этиш учун хизмат қилувчи муассасалари тушунилади. Ижтимоий соҳа объектларни шундай жойлаштириш керакки, аҳолига керакли, фойдали ва ҳар томонлама қулай бўлиши лозим. Масалан, аҳоли зич жойлашган, транспортда бориб – келиш қулай жойларга клиника ва касалхоналарнинг қурилиши, ёшларнинг сони нисбатан кўп булган ерларга коллеж ва лицейларнинг жойлаштирилиши мақсадга мувофиқ бўлади.
Ижтимоий соҳа объектларини баҳолаётганда у жойлашган жой инфраструктураси хам аҳамиятга молик омил сифатида майдонга чиқади. Яна ўша клиникаларни мисол қилиб оладиган бўлсак, улар қанчалик аҳоли зич жойлашган ҳудудда бўлса, муассаса жойлашган ҳуддуда дорихоналар ва бошқа тиббий хизматлар кўрсатиш инфратизимига тегишли субъектлар (УЗИ, рентген, физ.кабинетлар ва ҳ.к.) мавжуд бўлса, ўрганилаётган объект фаолиятини сифатли ташкил этишга ижобий таъсир кўрсатади ва бундай объектларнинг баҳоси хам шунчалик юқори бўлиши мумкин.