1. Ko'chmas mulk qiymatini baholash

3.Ko'chmas mulk bozori va bozorni tahlil qilish.
Qat'iy ma'noda ko'chmas mulk bozori-bu o'ziga xos xususiyatga ega bo'lgan tovar-ko'chmas mulkni almashish maqsadida aniq bir bahoni belgilash uchun xaridor va sotuvchini birga uchrashtirishga yo'naltirilgan tashkiliy tadbirlar tizimidir. Ushbu bozor tayyorlash materiali, me'moriy stili, ichki rejalashtirilganligi, pardozi, xizmat muddati kabi turlicha jismoniy iste'mol xususiyatlariga, yakka tartibdagi tavsiflarga ega bo'lgan tavarlar bozoridir. Bundan tashqari, tashqi ko'rinishi va ekspluatasiya qilish xususiyatlari bo'yicha bir xil bo'lgan obyektlar joylashgan o'rni, kirish yo'llarini mavjudligi hamda ekalogik xususiyatlari va boshqalari bo'yicha farq qilishlari mumkin. Keng ma'noda ko'chmas mulk bozori-bu tovarlar bilan xarakatlar hamda xarakatlar shakillari bo'yicha jismoniy va yuridik shaxslar munosabatlarining to'plamidir.
Ko'chmas mulk bozori raqobati talab va taklif asosida iqtisodiy uslublar yordamida yer uchastkalarini, binolar, inshoatlar va boshqa mulklarni subyektlari o'rtasida qayta taqsimlashning vositasi, mexanizmi hisoblanadi. Bozor mexanizmi bilan ko'chmas mulkka bo'lgan huquqni bir shaxsdan boshqasiga olib berish, ko'chmas mulk obyektlariga teng miqdorli bahoni belgilash, iqtisodiy manfatlar asosida xaridor va sotuvchi o'rtasida aloqa o'rnatish, ko'chmas mulklardan va bozor subyektlaridan foydalanishning raqobatlashuvchi variantlari o'rtasidagi harakat sferasini tabaqalashtirish ta'minlanadi.
Ko'chmas mulk bozorining tarkibi rang-barangdir, uning asosiy tarkibi quydagilardir: yer bozori, uy-joy bozori, naturar-joy binolarining bozori, foydali qazilmalar bozori, o'rmon bozori. Funksional mohiyati bo'yicha ko'chmas mulk bozorini yanada maydalantirish natijasida quyidagilar ajiratiladi:
-ishlab chiqarish-omborxona mohiyatidagi obyektlar bozori;
-ofiya mohiyatidagi obyektlar bozori;
- savdo mohiyatidagi obyektlar bozori;
- mehmonxona xizmati bozori;
- tugallanmagan qurilish obyektlari bozori.
O'z-o'zini tartibga soluvchi tizimi sifatida ko'chmas mulk bozori quyidagi asosiy elementlarni o'z ichiga oladi: talab, taklif,baho, menejment (qonunlar, me'yorlar, soliqlar, xarakatlar, investisiyalar, lisenziyalangan subyektlar, kadrlar), marketing (bahoni vujudga keltirish, manitoring, obyektlar va aksiyalar, segmentasiya, bashoratlash, tahlil), infratuzilma (konsalting, yuridik, rieltorlik, reklama, axborotli, sug'urta, uslubiy) va ish yuzasidan xarakatlar (birjadan tashqari operasiyalar, tender, baholash, kim oshdi savdosi, tanlov).
Ko'chmas mulk bozori qanday huquqlar to'plami unda haraktlar obyekti bo'lishiga qarab oldi-sotdi bozoriga hamda ijara bozoriga bo'linishi mumkin. Ko'chmas mulkni oldi-sotdisini amalga oshirganda uni tasarruf etish huquqi bilan birga mulkchilikning barcha huquqlar to'plami to'la xaridorga o'tadi. Ijara bozorida ko'chmas mulk obyekti bilan harakatlar tassaruf etish huquqini o'z ichiga olmagan mulkchilik huquqlari to'plamining ma'lum bir qismini o'z ichiga oladi, xolos.
Ko'chmas mulk bozori quydagi o'ziga xos xususiyatlari bilan tavsiflanadi:
-lokallik;
-obyektlarni nihoyatda kam o'zaro almashtirish;
-mavsumiy o'zgarib turish;
-harakatlarni davlat ro'yxatiga olishning zaruriyligi.
Ko'chmas mulk bozorini lakal xarakterga ega ekanligi faqatgina u yoki bu aniq, alohida ajiratilgan joyda obyektlarning roli va ahamiyati, ularni sotish uchun uni boshqa regionlarga ko'chib bo'lmasligi bilan tushuntiriladi. U faqatgina joylashgan joyidagina faoliyat ko'rsatadi hamda foydalidir.
Ko'chmas mulk obyektlarini nihoyatda kam o'zaro almashtirish shu bilan aniqlanadiki ma'lum bir maqsadli mohiyatga ega bo'lgan obyekt bilan almashtirib bo'lmaydi. Hatto bitta maqsadli mohiyatga ega bo'lgan, lekin sifati turlicha ikkita obyekt bozorda bir xil taklifni ta'minlay olmaydi.
Ko'chmas mulk bozorida talab va taklif nisbatlarini o'zgarishi sekinlik bilanro'y beradi, negaki ma'lum bir talabning mavjudligi sharoitida ko'chmas mulk obyektlarining miqdorini ko'payishi binolarni qurish muddatlari bilan aniqlanadigan uzoq vaqt davomida ro'y beradi. Ko'chmas mulklar ortiqcha xollarda baho bir necha yil past bo'lib qolaveradi.
Ko'chmas mulk bozorida talab va taklifni aniqlovchi asosiy omillar quydagilardir:
-iqtisodiy: biznesni rivojlanishi va aholi daromadlarini o'sishining jadallashganligi, kreditlar olish imkoniyatlari, bino va inshoatlar qurish xarajatlarining dinamikasi, ijara haqi stavkasining dinamikasi, kammunal xizmatlarga tariflar dinamikasi va boshq;
-ijtimoiy: aholini bir joydan ikkinchi joyga ko'chib yurishi, uni sonini va qalinligini o'sishi va boshq.;
-ma'muriy: aholi joylashtirish bo'yicha mintaqaviy chegaralanishlar;
-ekalogik: ekalogik xolatining dinamikasiga ko'chmas mulk obyektlari joylashgan rayonning ta'sir etishi.
Oldi-sotdi harakatlari, qoyidaga binoan, birjada ushbu vaqtga qayd qilingan baho kursida amalga oshiriladigan boshqa turlardagi bozorlardan (masalan, qimmatli qog'ozlar, xom-ashyo tovarlar) farqli o'laroq, ko'chmas mulk bozori markazlashgan. Oldi-sotdi baholari, ijara shartlari va ipoteka kreditlari to'g'risidagi ma'lumotlar odatda sir saqlanadigan xarakterga ega, real va aniqlashtirilgan axborotlarning umumiy qabul qilingan manbalari mavjud emas. Ko'chmas mulk bilan xarakatlar (ayniqsa natural joy mohiyatidagi yirik obyektlar bilan) davriy ravishda amalga oshiriladi, bu xolat baholvchini ko'pgina unchalik zamonaviy bo'lmagan axborotlardan foydalanishga majbur qiladi. Ko'chmas mulklarni ko'chirish mumkin emas (tovar, qimmatli qog'ozlar, boshqalardan farqli o'laroq). Ko'chmas mulkka investisiyaning samaradorligi ijtimoiy-iqtisodiy, siyosiy va ekalogik xolatga hamda uni region bo'yicha rivojlanish tendensiyasiga bog'liqdir. Ko'chmas mulk egalari (investorlar) tomonidan ushbu tendensiyani tartibga solish imkoniyatlari jihatda cheklangan. Har birini bir-birlariga o'xshatib qaytarib bo'lmasligi sababli ikkita bir-biriga o'xshash ko'chmas mulk obyekti mavjud emas, bu xolat obyektlarning qiyosiy bahosi to'g'risida barcha xollarda aniq xulosalar chiqarishga imkon bermaydi.
Regionlar va obyekt turlariga qarab ko'chmas mulk bozori ko'pgina segmentarlarga bo'linadi. Har bir bozorda o'ziga xos shart-sharoitlar vujudga keladi.
Yangi obyektlarni yaratish (yoki oldin mavjud bo'lganlarini funksional mohiyatini o'zgartirish) ma'lum bir vaqtni talab qiladi, buning natijasida ko'chmas mulk bozoridagi shakillar talabdan orqada qoladi. U yoki bu obyektning noyobligi tegishli ijara stavkalarini o'sishiga hamda qurilishga investisiya kiritishni rag'batlantiradi. Qurilishlar nihoyatda ko'p bo'lgan vaqtda talab va taklif orasidagi chegara ma'lum bo'lmaydi, bu xol ko'pincha ushbu ob'bektlarni ortiqcha bo'lishiga olib keladi. Bularning barcha ko'chmas mulk bozoriga balanslanmaslik tavsifini beradi.
Ko'chmas mulk bozorining muhim tashkil etuvchi bo'lib yer bozori hisoblanadi. U yer bozori birlamchi bo'lib yer bozori hisoblanadi. Yer bozori birlamchi va iklamchi turlarga bo'linadi. Birlamchi bozor davlat mulkchiligida bo'lgan yer uchastkalarini to'g'ridan to'g'rixususiyatlashtirgandan so'ng yaratiladi. Mamlakatdagi mavjud siyosiy va ijtimoiy-iqtisodiy sharoitga qarab birlamchi bozor asta-sekinlik bilan ikkilamchi bozorga o'sib borishi mumkin yoki ikkilamchi bozorga maratoriya e'lon qilinishi mumkin. Xuddi shunga o'xshash tarizda yerga ijara huquqini birlamchi hamda ikkilamchi bozorlarini ko'rish mumkin.
Respublikada ko'chmas mulk bozorini rivojlanishi bo'yicha (yoki uni rivojlanish bosqichlari) quydagilarni qayd qilish mumkin. Mamlakatda iqtisodiy islohatlarni boshlanishi bilan ko'proq uy-joy bozori rivojlanadi, shundan so'ng savdo, xizmat ko'rsatish sohasi, transport vositalarini xususiylashtirish, shuningdek sanoat obyektlarini bosqichma-bosqich xususiylashtirish boshlandi. Ammo, bugungi kunga qadar ko'chmas mulk bozori, yer bozori mavjud bo'lmaganligi sababli, to'la va takomillashgan deb hisoblanmaydi. Yer bozorini mavjud emasligi ko'chmas mulk bozorini investisiyalar uchun, ayniqsa chet el investisiyalari uchun jozibasiz qilib qo'ymoqda.
Shu sababli 2006 yil 24 iyuldagi O'zbekiston Respublikasi Prezidentining Farmonida sanoat obyektlari, savdo va xizmat ko'rsatish sohasi obyektlari tagidagi, shuningdek yakka tartibdagi uy-joy qurilishlari tagidagi yer uchastkalarini xususiylashtirish ko'zda tutiladi.
Ko'chmas mulk bozorining asosiy funksiyalari quyidagilardir:
-to'lov qobiliyati to'lov va taklif xajmlari o'rtasida teng miqdorli baholarni belgilash;
-ko'chmas mulklarning mavjud resurslarini taqsimlash;
-talab va taklif tendensiyalarini yoritish;
-ko'chmas mulk resurslariga takliflar sharoitidagi tenglensiyalarni yoritish;
-egalariga daromad olishni ta'minlash.
Ko'chmas mulk bozorini tartibga solish funksiyasi tadbirkorlik sferalari bo'yicha resurslarni qayta taqsimlashdan, iqtisodiyotni samarali tarkibini shakillantirishdan hamda jamoatchilik manfaatlarini qondirishdan iboratdir. Bozorning tijorat funksiyasi ko'chmas mulkning qiymatini va iste'mol qiymatini tadbiq qilishdan hamda sariflangan kapitalga foyda olishdan iboratdir. Bozorning sanksiyalashtirish funksiyasi iqtisodiyotni raqobatbardosh bo'lmagan va bozorning kuchsiz ishtrokchilaridan, samarasiz subyektlarni bankrotlikdan tozalashdan iboratdir. Bozorning axborotli funksiyasi o'z manfaatlari uchun erkin qarorlar qabul qilish maqsadida ko'chmas mulkni sotuvchilari va xaridorlari tomonidan foydalanish uchun umumlashtirilgan obyektiv axborotlarni tezkor ravishda to'plash hamda tarqatishdan iboratdiryu bozorning dalolatchilik funksiyasi sotuvchilar va xaridorlar mehnatini ijtimoiy bo'linishi, ular o'rtasida aloqalarni o'rnatilishi va o'xshash partnerlarni tanlash imkoniyatini berish natijasida ko'p sonli mustaqil va iqtisodiy ajiralgan sotuvchi va xaridorlar uchrashuv joyi hamda umumiy dallolning rolidan iboratdir. Ko'chmas mulk bozorida yuqori malakali dallollar-rieltorlar, baholovchilar, agentlar, brokerlar, sug'irtachi ipotekali kreditorlar hamdamanfaatdor qatnashchilarga xizmat ko'rsatuvchi boshqa shaxslar ham ishtrok etadilar. Bozorni rag'batlantiruvchi funksiyasi foyda shaklidagi iqtisodiy rag'batlantirishdan iboratdir. Investisiya funksiyasi yeko'chmas mulk bozorida kapitalni saqlash va ko'paytirish imkoniyati bilan aniqlanadi. Bozor omonat va yig'ilmalarni zahiraning passiv shaklidan ko'chmas mulkning egasiga daromad keltiruvchi real ishlab chiqarish kapitaliga aylantirishga imkon beradi. Bunday ko'chmas mulkning o'z investisiyali tahlikalarning sug'urtali kafolati bo'lib xizmat qiladi. Bozorning ijtimoiy funksiyasi aholining mehnat faolligini o'sishi, xonadonlar, yer uchastkalari va boshqa obyektlarni egalari bo'lishga intilayotgan fuqarolarni mehnat jadallashuvini oshirishda namayon bo'ladi.
Ko'chmas mulk bozorining subyektlari quydagilar: sotuvchilar-mulk egalari, shu jumladan chet ellik, mulk fondlari, tanlovli boshqaruvchilar; xaridorlar-yuridik va jismoniy shaxslar, investarlar, chet mamlakatlar va chet elik shaxslar, ipoteka banklari; bozorning malakali qatnashchilari-baholovchilar, rieltorlar, yuridik firmalar, reklama agentliklari, mos mulk birjasi, sug'urta kompaniyalari, dillerlar, vakolatli shaxslar, qurilish tashkilotlari, loyiha institutlari; davlat organlari-kadastr xizmatlari, mulk boshqarish bo'yicha qo'mitalar, arvitli sud, natarial kantoralar, soliq inspeksiyalari, “Yergeodezkadastr” Davlat qo'mitasining o'rganlari, O'zbekiston Respublikasi Adriya Vazirligining idoralari, kim oshdi savdosini tashkil etuvchi firmalar, tanlovli hay'atlar, tenderli hay'atlar, fond birjalari, munisipmal organlar.
Ko'chmas mulk bozorida uni ikkita tashkil etuvchisi alohida-alohida ajiratiladi: birlamchi va ikkilamchi bozorlar. Birlamchi bozorga ko'chmas mulk tovar sifatida birinchi marta kelib tushadi. Bunday xolatda ko'chmas mulkning asosiy sotuvchilari bo'lib davlat, qurilish konpaniyalari bo'ladilar. Ikkilamchi bozorga oldin tovar sifatida foydalanishda bo'lgan hamda ma'lum bir mulk egasiga-jismoniy yoki yuridik shaxsga bo'lgan ko'chmas mulk kelib tushadi. Birlamchi bozorning xajmi yangi qurilishlar hajmiga bog'liq bo'ladi.
Funksional mohiyati bo'yicha ko'chmas mulk bozorining quydagi segmentlari ajiratiladi:
-uy-joy bozori;
-natural joy binolar bozori (tijoratli ko'chmas mulklar);
-sanoat ko'chmas mulk bozori;
-yer bozori (yer uchastkalari).
Ko'chmas mulklar bozoridan davlat organlari va tashkilotlari turli shakilda namoyon qilinadigan tartibga solish funksiyalarini badaradilar. Ular jumlasiga quydagilarni kiritish mumkin:
-tartib va cheklanishlarni qonunchilik asosida o'rnatish;
-ko'chmas mulkka hamda ular bilan bo'ladigan harakatlarga bo'lgan huquqlarni hisobini yuritish va ro'yxatga olish;
-tabiiy resurslar, davlat binolari va inshoatlarini taqsimlash hamda ularni mulkchilikka, ijaraga yoki foydalanishga berish;
-ko'chmas mulklardan (yer, o'rmon, suv va boshq.) foydalanishni nazorat qilish;
-korxonalar va boshqa obyektlarni xususiylashtirishni rag'batlantirish;
-hayyotiy muhim sohalarni (masalan, uy-joy, yo'llar, energetika qurilishlarini) investisiyalash va boshq.