1. Ipoteka kreditining mohiyati va maqsadi va huquqiy asoslari

Ipoteka kreditining Respublika iktisodiyotida tutgan o‘rni va uni tashkil etish asoslari.
Ipoteka o‘z mohiyatiga ko‘ra kredit beruvchi bilan qarz oluvchi o‘rtasidagi ko‘chmas mulk garovi ostida kredit berish borasidagi munosabatlarni ifodalaydi.
«Ipoteka» atamasi ko‘chmas mulklarni garovga qo‘yish natijasida vujudga keladigan moliyaviy munosabat bo‘lib, uning o‘ziga xos xususiyatlaridan biri garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulk kredit (karz) oluvchining tasarrufida qolishidir.
«Ipoteka» atamasi kelib chiqishining tub ildiziga chuqurrok nigoh tashlasak¹, uning paydo bo‘lishi va shakllanishi asosida qadimgi yunonlarning qarz berish munosabatlari yotganligi ma’lum bo‘ladi. Manbalarga ko‘ra, ipoteka atamasi birinchi marta eramizdan oldingi VI asrda Gresiyada vujudga kelgan. Qadimgi greklar qarz oluvchining kreditor oldidagi majburiyati evaziga yerni tikishgan. Qarz oluvchining yer maydoni chetiga maxsus yog‘och o‘rnatilgan bo‘lib, unda ushbu yer garov vazifasini o‘tayotganligi haqidagi yozuv qayd etilgan. Bu yog‘och ustun «ipoteka» deb atalgan, yunon tilida «tirgovuch», «poya», «taglik» ma’nolarini anglatgan.
Ipoteka atamasi haqida turli manbalarda turli fikr, qarash, yo‘nalish va ta’riflar mavjud, ular aynan bir-birini takrorlamaydi. Bizning nazarimizda: «Ipoteka – majburiyatning ta’minlanganligi sifatida qo‘yilgan ko‘chmas mulk ko‘rinishidagi (uy-joy, yer, bino va qurilish inshooti) garov bo‘lib, u ipoteka egasining ixtiyorida foydalanishda qoladi, qarzdor majburiyatni to‘liq va belgilangan muddatda bajarmasa, ko‘chmas mulk qarz beruvchining ixtiyoriga o‘tishini anglatadi».
Ipoteka krediti - uzoq muddatli ssuda bo‘lib, kapitalistik mamlakatlarda yer va ishlab chiqarish hamda yashash uchun qurilgan binolarni garovga qo‘yish orqali beriladi, u quldorchilik tuzumi yillarida vujudga kelgan bo‘lib, feodalizm davrida kengaydi, kapitalizm sharoitida rivojlandi. XIX asrning o‘rtalaridan boshlab ipoteka krediti sifatida ixtisoslashgan ipoteka banklari tomonidan, qator mamlakatlarda qishloq xo‘jaligi va boshqa tijorat banklari tomonidan berila boshlandi.
Taniqli iqtisodchi olim, professor O.I.Lavrushinning qayd etishicha: «Ipoteka krediti ko‘chmas mulk, yer maydoni garovi ostida berilib, bozor iqtisodiyoti sharoitida faol ishlatiladigan kreditning bir shakli hisoblanadi. Yer mulkiga ega tashkilotlar va ixtiyorida xususiylashtirilgan xonadoni (kvartira), yer maydonlari bo‘lgan aholiga bozor iqtisodiyotiga xos bo‘lgan kredit munosabatlariga kirishish imkonini beradi²».
Yana bir manbada «Ipoteka krediti - xususiy shaxslarga bank tomonidank o‘chmas mulklarni sotib olish yoki qurish uchun beriladi. Shuningdek, kredit uzoq muddatga beriladi, asosiy kredit summasi va to‘lovi iste’mol krediti kabi butun muddatlarga teng taqsimlangan holda qaytariladi. Bunday kreditlarning garov ob’ekti ko‘chmas mulklar sanalib, kreditorga egalik huquqi bank bilan to‘liq hisob-kitob qilgandan so‘ng o‘tadi³» - deb ta’kidlangan. E’tibor beradiganbo‘lsak, ko‘pchilik manbalarda garov ob’ekti sifatida qo‘yshgan ko‘chmas mulk qarz oluvchining ixtiyorida bo‘lib, undan foydalanishi mumkinligi aytiladi. Biroq, ushbu ta’rifda «kreditorga egalik huquqi bank bilan to‘liq, hisob-kitob qilgandan so‘ng o‘tadi», degan jumla ularni inkor etadi.
Ipoteka krediti bir vaqtning o‘zida ham kredit munosabatlarining alohida shakli hisoblanadi, ham bank kreditining turi hisoblanadi. Ipoteka krediti ipotekani berish jarayonida ishtirok etuvchi sub’ektlar o‘rtasidagi iqtisodiy munosabatlarni ifodalaydi.
Ipoteka kreditini muomala jarayonini amalga oshiruvchi bitimning bir turi sifatida e’tirof etish mumkin. Ipoteka kreditining mohiyatini bu tarzda talqin etish uning huquqiy va texnik belgilariga asoslanadi va uning mohiyatini ochib berishga xizmat qiladi.
Masalan, kredit ssuda kapitalining harakati sifatida talqin qilinadi. Bunda kreditning yuzaga kelishi uchun iqtisodiy asos bo‘lib, korxonalar, davlat va xususiy sektorga mansub iqtisodiy munosabatlar sub’ektlarning kapitallarning harakati, pul shaklidagi kapitalning doiraviy aylanishi natijasida yuzaga keladigan ozod, bo‘sh kapitalning miqdori bilan unga bo‘lgan ehtiyoj o‘rtasidagi qarama-qarshilikni hal qilishning zarurligi hisoblanadi. Ipoteka kreditining manbalari quyidagilardan iborat:
- aholining pul jamg‘armalari;
- banklarning o‘z mablag‘lari;
- budjet tashkilotlarining hisob-raqamlaridagi pul mablag‘lari;
- kapitalning pul shaklidagi qismining doiraviy aylanishi natijasida vaqtinchalik bo‘shagan pul mablag‘lari;
- davlat tomonidan ipotekali kreditlash amaliyotini qo‘llab-quvvatlash maqsadida tashkil etilgan fondlarning pul mablag‘lari.
Ipoteka kreditining kredit munosabatlari tizimidagi o‘rnini aniqlash uchun iqtisodiy fanda mavjud bo‘lgan kreditni tasniflash tartiblarini umumlashtirish zarur. Kreditlar quyidagi belgilariga ko‘ra tasniflanadi:
- kredit munosabatlarining sub’ektlariga ko‘ra;
- kreditor ko‘zlagan maqsadga ko‘ra;
- kredit mablag‘larining ishlatilishi mazmuniga ko‘ra.
Fikrimizcha, ipoteka kreditini yuqorida qayd etilgan tasniflash belgilarining har birini o‘zida mujassam etgan maxsus kategoriya sifatida e’tirof etish maqsadga muvofiqdir. Ipoteka krediti, odatda, bank krediti hisoblanadi, ammo ipotekali kreditlash amaliyotining ishtirokchilari nuqtai-nazaridan kreditning ushbu turini xususiy va davlat krediti sifatida ham ko‘rish mumkin.
O‘zbekiston Respublikasida hozirgi kunda, asosan, kvartira sotib olish maqsadida ipoteka kreditlari berilmoqda. Ipoteka kreditining bu turini berishda ikki maqsad ko‘zlanmoqda - foiz shaklida daromad olish va davlatning ijtimoiy dasturlarini bajarishda ishtirok etish. Bu yerda uy-joyni sotib olish yoki sotishni amalga oshirish maqsadida kredit bitimidan foydalaniladi. Demak, ipoteka kreditini ayrim hollarda tijorat krediti sifatida ham e’tirof etish mumkin.
Taniqli iqtisodchi olimlardan Tugan-Baranovskiy va V.Leksis4 kreditni ikki qismga ajratishgan: iste’mol va unumli kredit. Shunisi xarakterliki, ushbu olimlar kreditning unumli va iste’mol xarakteriga ega ekanligini ilmiy jihatdan asoslab berishgan va bu isbot ko‘pchilik iqtisodchilar, olimlar tomonidan e’tirof etilgan. Agar shu jihatdan oladigan bo‘lsak, uy-joy sotib olish maqsadida berilayotgan ipoteka kreditlarini iste’mol kreditlari toifasiga kiritish mumkin. Lekin iste’mol krediti uchun mijoz tomonidan to‘lanayotgan mablag‘ daromad solig‘idan ozod qilinadi. Bu esa, o‘z navbatida, investitsiyalashning yashirin shakli hisoblanadi, iste’mol krediti esa, bunday sharoitda, unumli kreditga aylanadi.
Ipoteka kreditining iste’mol xususiyatiga ega ekanligidan uning iste’mol qiymatini aniqlashning o‘ziga xos xususiyati kelib chiqadi. Iste’mol kreditini uy-joy sotib olishga yoki qurishga berilishi uni olgan shaxsning uy-joyga bo‘lgan extiyojini qondirish imkonini beradi, bu esa, ipoteka kreditining iste’mol qiymatini ifodalaydi.
Kreditni berishda kreditor ssuda kapitaliga bo‘lgan egalik huquqini saqlab qoladi, qarzdor esa, bu maxsus tovarning iste’mol qiymatini vaqtinchalik tasarruf etadi. Ushbu tovarning - ssuda kapitalining iste’mol qiymati tugashi bilan qarzdor qo‘zg‘almas mulkning to‘liq, egasiga aylanadi, qiymat esa, kreditorga, ya’ni o‘z egasiga realizatsiya qilingan kapital sifatida qaytadi. Kreditor daromad sifatida ssuda foizini oladi, uning manbai bo‘lib esa, qarzdor va uning oila a’zolarining mexnati hisoblanadi.
Ipoteka kreditining iste’mol qiymatini bu tarzda tushunish XX asrda yuz bergan kredit sohasidagi o‘zgarishlarning natijasidir. Bunda tub o‘zgarishlar sifatida kreditning yangi shakllarini yuzaga kelganligi va kredit munosabatlari ishtirokchilari tarkibining kengayganligi nazarda tutilmoqda.
Ipoteka ipoteka kreditini olish maqsadida pullik majburiyatning ijrosini ta’minlashga xizmat qiluvchi mulkiy garov turidir. Lekin, ipoteka mulkiy garovning shunday turiki, bunda garov ob’ekti kreditorga berilmaydi, balki qarzdorning o‘zida qoladi.
Ipoteka kreditining miqdori, muddati va foiz stavkasi garovga va ipoteka predmetiga bog‘liq. M.Fridmenning fikriga ko‘ra, aynan qo‘zg‘almas mulkning bahosi uy-joy bozorining «nerv tizimi» hisoblanadi, chunki qo‘zg‘almas mulkning bahosi va qiymatini shakllantirishning bozor mexanizmi investitsion va ipoteka instrumentlarini bevosita shakllantiradi va tartibga soladi.
Ipotekali kreditlash bank kreditlarining boshqa turlaridan sezilarli darajada farqlanuvchi mustaqil kreditlash sohasi hisoblanadi. Mazkur farqlar quyidagilardan iborat:
- ipoteka kreditlarining asosiy qismini uzoq muddatliligida;
- kredit beruvchi uchun muhim ijtimoiy ahamiyat kasb etishida;
- kredit riski darajasining nisbatan pastligida;
- kreditlashning maxsus instrumentlarining qo‘llanishida;
- kreditlashning muddatlarida;
-kredit summasining qo‘zg‘almas mulkning qiymati, arizadorlarning daromadi, dastlabki badalning miqdori, ipoteka instrumentini tanlash,tanlangan instrumentni sug‘urtalashning zarurligi hamda kredit oluvchiga berilgan imtiyozlar va subsidiyalarga bog‘liq ravishda belgilanishida.
Ipoteka kreditining muhim xususiyati, uning maqsadli yo‘naltirilganligidir. U nafaqat uy-joy qurish va sotib olish, balki ishlab chiqarish binolarini qurish va sotib olishda ham qo‘llaniladi. Ipoteka kreditining asosiy afzalligi, uning qurilayotgan yoki sotib olinayotgan uy-joy, kvartira, ishlab chiqarish ob’ektini garovga olgan holda, kreditlash imkoniyatining vujudga kelishidadir. Bu O‘zbekiston sharoitini ya’ni uy-joyga bo‘lgan katta talab mavjudligini hisobga olgan holda yanada muhim axamiyat kasb etadi. Bu holatda uy-joy qurish uchun kredit olayotgan jismoniy shaxsning yoki ishlab chiqarish ob’ektini qurish uchun kredit olayotgan yuridik shaxsning kredit qaytarishi ta’minoti sifatida qo‘shimcha mol-mulki mavjudligi talab etilmaydi. Ipoteka kreditining yana bir muhim afzalliklari, u mamlakatda iqtisodiy barqarorlikni mustahkamlanishiga va ish bilan band bo‘lgan aholi sonining oshishiga ijobiy ta’sir ko‘rsatsa, ikkinchi tomondan, u aholining uy-joyga bo‘lgan talabini qondiradi. Ipoteka krediti iqtisodiyotning barcha sohalarini, jumladan, xizmat ko‘rsatish va savdo sohasini ham rivojlantirishga turtki beradi.
Shuningdek, yana bir farqi shundan iboratki, bunda kreditni berishda kreditor ssuda kapitaliga bo‘lgan egalik huquqini saqlab qoladi, qarzdor esa, bu maxsus tovarning iste’mol qiymatini vaqtinchalik tasarruf etadi. Ushbu tovarning - ssuda kapitalining isge’mol qiymati tugashi bilan qarzdor ko‘zg‘almas mulkning to‘liq egasiga aylanadi, qiymat esa, kreditorga, ya’ni o‘z egasiga realizatsiya qilingan kapital sifatida qaytadi.
Kreditor daromad sifatida ssuda foizini oladi, uning mablag‘i bo‘lib esa, qarzdor va uning oila a’zolarining mehnati hisoblanadi.
Ipoteka kreditini olish maqsadida pullik majburiyatning ijrosini ta’minlashga hizmat qiluvchi mulkiy garov turidir.
Lekin ipoteka mulkiy garovning shunday turiki, bunda garov ob’ekti kreditorga berilmaydi, balki qarzdorning o‘zida qoladi.
Bank uchun ipoteka krediti boshqa kredit turlaridan farqli o‘laroq juda ishonchliligi bilan ajralib turadi. Chunki kreditning ta’minoti sifatida ko‘chmas mulk qo‘yilgan. Garovga ko‘char mulk bo‘lgan hollarda, garovga qo‘yib qarz olgan shaxs insofsiz yoki mas’uliyatsiz bo‘lsa, u garov narsasini iste’mol qilib qo‘yishi, yashirishi, nobud qilishi yoki boshqacha yo‘llar bilan bankni chuv tushirishi mumkin. Zero, ko‘chmas mulk garovga qo‘yilganda bunday salbiy oqibat xavfi ancha kamayadi.
Ko‘chmas mulk bir joyda qo‘zg‘almas mol-mulkdir. Uni saqlanishini oson nazorat qilish mumkin, shu bilan birga ko‘chmas mulk har doim garovga oluvchini ko‘z o‘ngida bo‘ladi.